原创2017-08-27亿翰智库 亿翰智库
编者按：值8.29—9.1中国房地产业战略峰会召开之际，结合亿翰智库“房企百强研究”，聚焦企业发展历程，剖析企业核心竞争力，关注企业下一步发展战略，亿翰智库特别推出《领袖专访——“对话”》。
第四期嘉宾
融侨集团首席营销执行官首席品牌执行官张岩
融侨集团诞生自1989年，由东南亚著名的华人企业家林文镜先生以港资形式在榕投资的房地产公司发展而来，是一家以房地产开发为核心，涉及港口开发、商业、酒店、物业管理、教育、温泉开发、医疗等产业的大型综合性外商投资企业。发展至今28年，融侨集团是少数与中国房地产市场同龄的企业之一，被行业机构誉为“房企中的稳健长跑者”。
亿翰：这几年，中国房企的出国开发潮汹涌，从长远来看，中国房地产的走势如何？
张岩：中国房地产市场和房企规模还处于一个发展中阶段，离峰值还很远，还有较多的市场发展和投资空间。这样的判断基于三个层面的数据：
从宏观格局来说，中国城镇化比例约56%，与发达国家城镇化比例有明显差距，加上农业转移人口的市民化、二胎政策放宽等因素，日后还有很大提升空间，城镇化持续推进是房地产发展的“刚需”。
从城市架构上，中国有661个城市，发展很不均衡，尤其是一线城市和强二线城市的吸附作用，在人口、教育资源、经济、产业等方面都有优势，短期内不会改变。所以即使国家加强楼市调控，优秀的城市还是蒸蒸日上，房价仍有上调的空间。
最后在同一个规模的市场蛋糕上，去年排名第一的房企仅占有31.7%的市场份额，说明离峰值还很远。
亿翰：今年从中央到地方，对房地产收紧的举措空前严厉，各地限地价、限房价、限卖、限贷的收紧之声不绝于耳，又有租售同权的试点出炉，您认为在这样的背景下，2017下半年楼市能否软着陆?
张岩：下半年楼市成交量会出现爆发状态，甚至超过上半年。一方面上半年很多房企有销售但不能网签，这部分量会释放出来；另一部分，是房企开始抛去对限价政策的放开的幻想，在政策、自身以及融资因素的影响下，一些房企会加速出货。
因此，2017下半年一些房企会集中冲刺全年销售量，但是短期内房价会比较平稳。所以下半年会是老百姓买房的好时机。
亿翰：融侨在这样的市场状况下有何表现？
张岩：尽管融侨所布局的80%城市受政府调控营销，但也说明了融侨布局的远见，分城调控的城市正是基本面较好、库存较为紧张的热点城市。
今年1至7月，融侨合约销售290亿元，同比增长59.2%；上半年，融侨在土地市场累计投入超过200亿元。全年签约目标完成率152%、回款完成率130%。此外，融侨上半年还通过收并购等方式战略性进入环上海区域的太仓等城市。可以说，国家调控收紧期正是融侨这样中型房企的超越变革期。
亿翰：当前一些城市土地竞拍难度越来越大、门槛也越来越高。未来融侨将会聚焦哪些区域与城市？
张岩：现在政府对土地投资设置了很多门槛，对于大中型房企而言，其实是有益处的。因为主要是限制了小型房企进入门槛。对于融侨来说，投资策略是只投资核心优秀城市，不走广收薄种路线、经过融侨长期的市场研究发现，中国100多个核心城市，其中持续表现优秀的城市就10-20个，这些城市在基本面和政策面都很优秀，实体经济发达，人口持续导入，在市场盘整期供地紧缺，去库存压力很小，仍处于上升持稳期。
长期以来，融侨以福州、上海为核心城市，聚焦海西经济区、长三角洲城市群、京津冀区域及中部经济区，跟着国家的长效政策走，继续聚焦、深耕省会城市及强二线城市的核心地段。
现阶段，融侨在全国布局的城市十多个，包括福州、上海、南京、苏州、无锡、淮安、天津、郑州、合肥、厦门、福清、龙岩等城市，其中9个城市位列今年全国住宅价格指数TOP15名单中。
亿翰：在拿地方面将会采取什么策略？
张岩：在拿地方面，今年1到7月融侨拿地总投入超过150亿元，仅7月融侨已拿下无锡、郑州、苏州、龙岩等强二线城市土地，以房企合作、政府合作、招拍挂等多种形式拓展土地储备。
亿翰：有观点认为，房地产市场呈现“大鱼吃小鱼”特征，不少企业选择通过做大规模做到“大而强”，纷纷喊出“千亿”目标；还有观点认为利润和负债水平对房企而言更为重要。融侨如何看待规模和利润之争？融侨有没有自己的“千亿”目标？
张岩：“大而强”和“小而美”之间，只能选择大而强，因为小而美的企业在当前的市场格局下无法生存。而融侨选的是除了这两条路之外的第三条路：居中稳健。
融侨发展至今已经28年，可以说贯穿了房地产发展兴衰的各个周期，现在的融侨在快速扩张的闽系企业中也属于稳定增长的“稳健者”。每个企业都有自己的理念，有的是为了做第一追求利润，有的是为了实现自己的理想和初衷，融侨未来将保持在全国TOP25名前列，同时实现自己的社会责任，做品质稳定、服务稳定的好社区。
亿翰：融侨在多元化方面十分谨慎，并不盲目。我们注意到在创新板块中，融侨在商业地产、教育产业、医疗和港口等民生领域都有发展，与地产主业的内在关系是什么？今后能否成为新增长点？
张岩：融侨不是一个以房地产起家的企业，本身就是一个多元化的综合性投资集团，而在“地产+”产业链延伸出的产业和服务，是对地产主业的反哺与补充，最终是为了给客户带来更好、更完善的增值服务。
今年，融侨在教育、医疗和商业板块都有新的计划和成果落地。上半年与福州滨海新区签订了投资10亿元建设国际双语学校的项目，现在已经进入奠基阶段。在医疗板块，目前融侨在谋求与全球顶尖的医疗资源合作，在福建省投资针对重大疾病治疗的专科医院，在郑州荥阳也签订了建设有国际高端医疗产业的综合开放项目。而在商业地产领域，今年9月，福州融侨中心的艺术商业空间将成为融侨第一个开业的综合体项目，成为非标准化商业的标杆。
亿翰：2016年四季度以来，交易所对房地产企业发债明显收紧，融侨在这方面情况如何？
张岩：从融侨自身来说，现金流和融资都非常稳定。早在2016年融侨在资本市场上的直接融资和债券发行都取得了成功，包括物业费ABS、公司债、按揭尾款ABS等产品的成功发行，利率也创下了品牌房企的新低。今年上半年，联合信用评级有限公司对融侨集团主体信给予了AA+等级，评级展望为稳定，反映了资本市场对融侨及其发展战略的认可。
像融侨这样资金充裕的企业，每个区域销售百亿的目标会逐步实现，而不是在市场调控期完全靠牺牲利润空间去冲量。
亿翰股份
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
本文来源：网易房产
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