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调控难阻龙头房企中报飘红 净利水平明显回升

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截至9月1日,内地和香港已经有超过百家上市房企披露了2017年中报,整体来看,在“限购、限贷、限价、限售、限商”的楼市调控政策下,上市房企尤其是龙头房企仍然交出了一份靓丽的中报。多家房企录得营收和净利润大幅增长,“多收三五斗”现象突出。另一个重要标志是,房企的净利也出现明显上升,中报平均净利润率已经接近10%。

中原地产首席分析师张大伟在接受中国证券报记者采访时表示,自去年四季度以来,房企在核心城市因为各种调控政策的影响,出现了成交量放缓的现象。但从全国看,特别是对上市公司来说,过去两年的楼市爆发,随着房源交付、2016年年末的结转逐步体现在中报中并进入结算利润环节,房企尤其是龙头房企中报飘红并不意外。不过调控对市场的影响目前已经逐步显现,预计2017年下半年的趋势性下调难以避免。

港股房企表现更加强劲

据中国证券报记者统计,已公布半年报的130家房地产A股上市公司合计实现营收6226亿元,净利润达到617亿元,净利率达到9.8%,同比增长近2个百分点。

部分上市房企净利润的高增速也令人侧目,有57家房地产公司上半年净利润同比增速超过30%。其中,行业龙头万科A上半年实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;净利润为73.03亿元,同比增长36.47%;华夏幸福上半年实现营业收入和净利润分别为222.59亿元和53.67亿元,同比分别增长26%和36%。新城控股上半年实现营业收入和净利润分别为113.28亿元和11.39亿元,同比分别增加24.87%和33.66%。

相比之下,在港上市的龙头房企盈利能力更加惊人。中国恒大上半年营业额约为1879.8亿元,同比增长114.8%,实现净利润约为231.3亿元,同比增加224.4%,核心业务利润率14.5%。碧桂园上半年实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%,公司股东应占利润75亿元,同比增长39.2%。融创中国实现营业收入133.3亿元,同比增长26%,公司股东应占利润13亿元,同比大涨1683.4%。雅居乐上半年实现营收223亿元,利润同比上升130%至23亿元。

2017年仍是房企盛宴

从数据来看,房企整体销售数据升温,多家龙头房企上调了全年销售目标。其中,碧桂园将全年销售目标由4000亿元上调至5000亿元,上调幅度达25%。富力将提升全年协议销售目标从此前宣布的730亿元,上调至800亿元。龙湖地产宣布,鉴于前七个月已完成了1030亿元的销售额,距离原定1100亿元的目标只有一步之遥,上调全年销售目标至1500亿元,较此前目标增加36%。旭辉地产将年度目标由650亿元提高至800亿元,公司上半年销售额为471.5亿元。

由于房地产行业存在结转周期,调控效果显现往往存在滞后性。因此,2017年中报还难以体现调控对上市房企的影响。

张大伟认为,楼市虽然调控,但市场影响在2017年二季度末才出现,整体看,叠加2016年末的结转,大部分企业依然收获了历史最丰盛半年盛宴,2017年全国房地产市场有望继续刷新2016年创造的纪录。

“首先,虽然楼市调控抑制了部分城市的房地产市场,但从全国看,整体房价依然实现同比上涨。其次,由于2015年、2016年的销售火爆,大型房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企,主营业务是房地产的房企业绩为正增长。此外,龙头房企转型加速,布局合理,销售价格上涨幅度超过市场平均涨幅。虽然在一二线城市楼市调控加码的影响下,导致部分房企销售速度开始放缓。但目前增速居前的恒大、碧桂园等房企来看,都是在三四线城市项目储备丰厚的房企。”张大伟进一步表示。

趋势性下降难以避免

不过,业内人士也指出,尽管房企目前中报盈利水平、现金流水平和整体负债率均处在历史较好水平。但总体看,经过2016年“9·30”开始的这一轮调控,2017年楼市已经面临非常明显的降温风险。

“由于大部分房企都在2016年拿了比较高价的土地,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大,这意味着资金成本逐渐增加;此外,2017年房企融资渠道压力逐渐增大,资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。”业内人士表示。

从全国主要城市销售数据看,7-8月大部分热点城市销售均出现了环比与同比的调整,一二线城市环比下调明显,整体市场分化趋势加快。

穆迪分析师黄哲指出,严格的调控措施将影响下半年住宅销量,并导致销售增速放缓,预计未来6-12个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战。

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