林伟直言有些地方调控政策“不合法不合理” 单伟豹称明年底有调整可能性

网易房产讯 主题为《强监管之后的金融与地产：松紧的平衡术》的六方会谈，以嘉宾对万科、万达、融创的八卦三缄其口结束。

7月23日下午，在博鳌房地产论坛第二场六方会谈上，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟作为主持人向路劲地产集团主席单伟豹、迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东、旭辉集团副董事长林伟、溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰、中国民生银行地产金融事业部研究规划部负责人付强抛出多个问题，调控周期、未来三年的方向，甚至还想侃侃行业龙头万科、万达、融创的八卦。

林伟：有些地方政府的调控政策“不合法不合理”

钟伟抛出的第一个问题是，未来的3年，中国的房地产市场每年平稳的销售金额增长是5%或者是个位数？大家的观点基本都为会趋于“平稳”。

单伟豹第一个发言，他对未来较为乐观，认为”总趋势是3年内我觉得还是平稳向上的。”

林伟也表示整体比较平稳，但会波动，今年涨一点，明天跌。同时在销售量方面会加剧集中化。李晓东的回答是，未来三年区间在5%左右。 刘晓兰的观点则一半一半，认同林伟未来会集中在大的企业里面，也认同李晓东的观点，“未来相对增幅会高，但整体上会控制在5%左右。”付强称，“我觉得单纯的预测，是平稳。但是实际上要做经济分析的话，得作出坡度，但是目前的体量是差不多的。”

“目前的限购、限价各种限制性的措施，政策放松的时间是1年半之内，3年半之内放松，或者更长的时间内？”接着钟伟谈起了目前各类限制性调控政策的周期。

“不合理不合法”是单伟豹对目前有些地方政府出台的调控政策最直接看法。“有些政策出来，我们看不明白，没有在供求关系方面做工作。”对此，他预测则最迟到明年年底，就会有调整的可能性。“有些措施会纠正过来。房地产还是会正常的稳中求进的发展趋势。”

李晓东同样表示，目前的政策，各个地方执行的力度确实不太一样。不过他判断放松调控政策的时间要更长，“3年半以内一定有放松。贷款的控制，我觉得可能持续的时间会长一点。”

“因为十九大要召开，每一个城市都想跟中央表态，所以目前的感觉，调控是比较乱，比较没有章法，有的地方甚至是不合理、不合法的。”林伟更为直接表达了对目前各地调控政策的看法。基于此，他判断，“随着十九大以后，新的经济战略出台以后，每一个城市，都会回归理性。”

刘晓兰的观点更倾向李晓东，认为短期内应该还是不会放松。“要分不同的城市，最终的目的是让房地产市场房价发展是区域理性，所以这个是相对的，所以不同的政策上会有阶段性的调整。”

作为压轴嘉宾，付强总结道：“前面专家说的我都同意，一方面是市场，一个是宏观经济。”

付强：“未来金融更倾向于投向存量及城市更新领域”

“地产商怎么样才能从投资者拿到更好的、更方便、更安全的钱呢？”则是钟伟针对付强及刘晓兰抛出的第三个问题。

付强认为，未来金融更倾向于投向存量及城市更新领域。“除了传统的开发带按揭之外，还有大量的东西，就是存量，让存量流动起来，这是我们需要做的工作。另一方面是城市更新。如何进行城市更新方面，我们还在探索，这方面有很多的空间。”

刘晓兰称这段时间内投资机构、开发商、运营商的关注点都“有意思”。换言之，在目前这种形势下，三方的关注点都有所转移。

今年上半年，投资者关注的是并购资产后的资产进出。“中间环节的管理是他们特别关注的，即如何能够安全地拿到预期的退出？所以最近非常多的资本关注市场上具有资产运营管理的机构在哪里？”投资机构希望找到这样的机构，与之合作从而解决并购资产的问题，实现资产退出。“蓝山资本等，最近他们都是频频出手关注轻资产管理能力团队的投资和合作。”她举例表示。

刘认为运营商中，大部分的人是将自有资金放到办公市场。相对而言，办公市场启动资金门槛低但特别考验管理能力。“能不能将这样的一种特殊资产，通过空间的应用来实现资产的溢价和增值，最终吸引资本市场？”很多都在做类似的尝试，希望在资本市场得到溢价。

而开发商面临的一个问题是，在持有比例增加的情况下，现金流回流成为一个亟待解决的问题。而存量资产能否为其贡献资金？资产运营能力是其关键。

未来3年，金融机构、开发商最想做什么？

与地产和金融有关的，未来3年内最想做的是什么？一向专注于海外地产的李晓东，未来3年坚定看好资产的全球配置和海外地产的投资。

单伟豹则强调了未来金融在地产行业的重要性。“无论它是什么，规模有多大，如果不用金融手段去做，我相信你是做不大的。”据单伟豹介绍，这两年路劲开启了自己的房地产基金，以基金的模式做高速公路的投资。“不仅仅是资本的能力，而是资本的运营能力变得非常的重要。

同为开发商的林伟表示，未来3年旭辉想做的很多，但主要是三个方面。

第一，旭辉还是会加强稳健快速地有质量的增产。第二，我们希望能够与企业加深交流合作。“我们合作的伙伴有金融机构的，有行业内部的，也有一些地方的民企，合作的模式也是五花八门，但是宗旨只有一个，就是双方的优势互补、合作共赢。”

基金板块和资本市场接轨，长租公寓板块考验对持有物业的运营。“把两个方面做好，就可以贯穿从资本到开发商，到运营商完整的链条，这样的话，才会让我们今后在面临新的发展时代，抗风险能力更强。”

刘晓兰经历过各个角色，开发商、投资、运营，因此未来3年想尝试做第四个角色——成立一个平台，为行业大量的存量资产提供一个解决方案的平台、资源和人才。

据付强介绍，国际的大行都设立了房地产事业部。民生银行作为其中之一，有完善的研究规划、开发、营销，包括产品设计、风险管理的团队。在全国26个城市设立32个团队。“我们作为事业部，希望搭建金融生态的平台，给企业提供商行加投行的完整服务。”