房地产大佬们打的一手好牌，你看懂了吗？

最近的房地产圈可谓高潮迭起，一方面，沉寂了大半年的上海土拍市场突然接连推出13块地块，在这其中还首次出现了100%自持的住宅用地，另一方面，潘石屹、王健林等大佬先后甩卖资产，不由得让人大呼“变天”。与此同时，“不喜欢激进”的孙宏斌与刚上任的郁亮开始了疯狂“买买买”。

这一系列的大事件，不得不让人怀疑，这市场怎么了？这些大佬怎么了？这到底是几个意思？

万万没想到，顺丰的最大对手是万科

7月14日，万科、厚朴、高瓴资本等组成的中国财团以每股3.38新加坡元，估值约790亿元人民币，对新加坡物流巨头普洛斯进行收购，万科占股21.4%成为第一大股东。

这一被称之为亚洲历史上最大的私募股权并购案一发出，与各大媒体和房地产公司相比，最应该关注的，其实应该是顺丰。

为什么这么说？

因为这一次被收购的普洛斯来头不小，新加坡物流巨头的称号，一点都没有夸张的成分。

在新加坡证券交易所挂牌上市的普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商。公司的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，拥有并管理约5,492 万平方米的物流基础设施。

据普洛斯年报显示，截至2017年3月31日，普洛斯占据中国市场物流市场90%的市场占有率，并长期领跑中国、日本、巴西市场。

如果这次万科成功组团收购普洛斯，那么毫无疑问万科将会成为国内物流地产老大，这让顺丰如何不“方”？

不仅如此，在普洛斯的业务合作列表中，国人耳熟能详的京东与唯品会赫然其列。在普洛斯中国前5大合作客户中，百世快运、京东、德邦物流、唯品会、中国外运长航分别占据其在华租赁面积前5位。

如此看来，如果万科整个成为了普洛斯的第一大股东，那么其与百世快运、京东、德邦物流、唯品会等公司的关系也将变得暧昧起来。

为什么这么说？

这可以从万科2年前的两大布局中略见端倪。

2015年5月，万达与万科结盟，双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补，提升项目整体运营效率。

仅1个月后，万科就联合黑石集团成立了万科物流地产发展有限公司，截至2016年底，万科物流地产已获取18个项目总建面约147万平方米。

同一年中，先是和万达合作，后是和黑石联合，万科到底要做什么？

2年后，随着顺丰的上市，随着“新零售”的提出，一切都渐渐浮出了水面。

要知道，商业决定了电商的心脏，物流决定了电商的命脉。当未来越来越多的品牌电商回流到实体店，打通线上线下联动的时候，他们会发现，在他们的前方，有一个叫做万科的巨鳄。

这让主攻电商的京东、唯品会，与主攻物流的百世快运、德邦物流要怎么看？

借钱给孙宏斌买自己？谁和万达比憋屈？

7月10日，当融创中国632亿闪电购万达文旅、酒店项目的时候，业内哗然。次日融创公告万达借29,6亿给融创收购自己时，业内懵逼了。

很多人说，孙宏斌是勇士，融创负债也要助万达回A，也有人说，孙宏斌是侠士，收购万达文旅、酒店项目是为了让王健林在电影板块等方面支持孙宏斌前不久刚买的乐视。

作为中国房地产史上规模最大的一笔并购交易，万达借钱给买家以成本价接手自家股权，真的只是王健林与孙宏斌达成了某种默契？

事实上，无论是之前的万科，还是现在的融创，在一定程度上，他们其实看上的都是万达的运营管理能力。作为一个成熟的综合体建造运营商，从拿地规划到建造运营，万达早就已经把整个流程给吃透了，当其他房企都还专注于住宅的时候，万达广场已经成为了这一领域的标杆。

随着房地产进入存量时代，万达的运营管理能力很快就成为了业内的香饽饽。

照此说来，万达其实应该占据主动权，而不会如此憋屈的“贱卖”。

然而，万达也有自己所不能承受之重。

“轻资产”一直都是万达这些年的转型计划。所谓的“轻资产”，要如何“轻”？像以往那样，从拿地到设计建设运营，显然不是最好的选择。即使有“租售并举”回流部分现金，项目自持部分所积压的资金压力也不小。

万达曾设定的战略目标是到2020年开业400个至500个万达广场，若每一个万达广场都有一定的资金积压，那也是一笔非常可观的数字。

由此看来 ，万达面临的最大的问题事实上在于，如何退出的问题。

类似的问题，国际上实际是有案例的，在国际上，对于成熟的物业，最终可以在类似 REITs的公募市场上获得长期稳定的收益。

而在中国，REITs 业务长期以来一直都没有很好地开展。这一方面是由于长期以来中国现有金融监管框架的制约，另一方面国内的商业地产正面临着过高的物业价格造成过高的租售比的困境，租金收入难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立。

这也是目前万达最为尴尬的地方，举一个不是非常恰当的例子来说明就是，他们建造了一个伟大的帝国，可是这投下去的钱，还不如存在银行买理财多。

于是，从这一次融创的收购中，我们发现，万达其实并不是简单的卖资产，万达出售的项目均保留了万达的品牌。而他的公告中也表示，他卖的其实是股权，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创。

而股权交易，也许是目前万达可以想到的，既能抽出部分积压的资金又能不完全变卖资产的最好的办法吧。

“一平方米都不保留，全部出售”

在亚洲历史上最大的私募股权并购案与中国房地产史上规模最大的一笔并购交易的热点光环下，半个月不到的时间，SOHO中国先后宣布整体出售3个物业资产，虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌空SOHO。

“一平方米都不保留，全部出售”，这是当初SOHO的理想，直到2012年，SOHO中国决定不再散售，当时SOHO中国董事长潘石屹的说法是“战略性的布局”。SOHO中国总裁张欣则表示，最大的动力是受租务市场的“召唤”。

然而5年后，SOHO中国最终还是实现了当初“一平方米都不保留，全部出售”的理想。截至宣布出售这3个物业之前，SOHO中国4年内已经整体出售了5个半物业项目，总计金额达236亿元。

据SOHO中国2016年年报显示，截止至2016年12月31日，SOHO中国的物业项目出租率几近满租，旗下物业的整体出租率已经达到约96%。到期合同新签租金比旧合同租金整体上涨15%至25%。全年，SOHO中国取得来自物业出租的租金收入约人民币15.11亿元。自2012宣布转型后的仅仅4年时间里，物业出租年收入增长到当年的10倍。

既然如此，SOHO中国为什么要出售这些业绩良好的物业项目呢？

在7月7日的媒体沟通会上，潘石屹回应称，出售完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。而SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三线城市租用或收购整栋物业，再进行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

这一通过资产评估、收购、改造、运营、增值，最后退出的模式，不由让人想到国际投行的惯用手法，只是SOHO中国并没有选择从股权或是类似REITs 市场上退出的模式，而是选择了最简单粗暴的出售。从某种程度上，来说，潘石屹似乎比王健林更像个“重利轻别离”的商人，当王健林还选择保留万达品牌的时候，潘石屹则选择了“全部出售”。

当“卖卖卖”遇上“买买买”

地产大佬们的“卖卖卖”，给了市场无限的遐想，似乎房产界要“变天”了！

然而，这一切其实都有着一种相同的信号，大而化之，叫做“转型”，简单来讲，每一个“卖卖卖”背后，实际上都藏着“钱钱钱”。

万科从开发商转型城市运营商，是为了钱，万达借钱给孙宏斌买自己，是为了钱，而SOHO中国屡次抛售物业，也是为了钱。

从经济的驱动力来说，随着房地产进入白银时代，随着利润率的持续走低，开发商靠建造房子再卖掉本身已经赚不了什么钱了。

不仅如此，各大核心一二线城市还纷纷推出100%自持的商业及住宅地块，这让原本高速发展与扩张的开发商们傻眼了。

简单来说就是，开发商们原本可以用杠杆撬动更多的资金拍地建房，并利用资金的时间差，在物业出售后，还清之前所欠的贷款，以此形成资金流，并迅速扩大规模。

一旦100%自持，这一模式便会土崩瓦解，开发商们不得不在自持部分积压大量资金。不仅如此，若以目前住宅、商业、办公的租金回报率来计算，则很难覆盖土地及建安、运营成本。

这种亏本的买卖，开发商们当然不愿意干，所以万科转型剑指物流地产，万达出让股权回流现金减轻资金压力，而SOHO中国则干脆“卖卖卖”不陪你们玩。

面对如此局势，2017年下半年会不会陷入“空调”的怪圈，我们尚未可知，只是在部分开发商们开始转型的同时，依然还是有部分开发商逆市而上疯狂“买买买”，对他们来说“不扩张就灭亡”，在市场上不计代价的争夺土地，只为了可以在这市场之上拥有一定的占有率，这也是为什么在各地推出各种自持限制的土地后，依然还是有很多开发商争相抢夺。

由此看来，对于房地产行业来说，开发商的激进派，与开发商的转型派，似乎在一定程度上加速了洗牌期的到来，未来究竟往哪里走？也许最终取决于购房者们口袋里的钱，因为只有他们，才是这个市场上真正的买单者。