规模利润双丰收 恒大前5月业绩同比增66%创新高

房地产行业规模集中度不断提升，房企规模竞赛越演越烈。大量房企奉行规模至上的准则，早已完成规模扩张的恒大对未来发展提出了更高的要求，将发展目标指向了规模和利润双增长。

据恒大公布的最新数据显示，2017年前5月，恒大累计销售金额达1829.7亿元，同比增长66%，完成全年销售目标的41%，创下历史更好业绩。与此同时，恒大加快赎回永续债的步伐，预计未来利润将实现较大幅度增长。

业绩同比增长66%

行业深度调控下，房企业绩增长开始放缓，采取全国化战略布局的恒大具有较强的战略纵深，受政策调控较小。恒大发布的数据显示，5月份，恒大实现销售金额381.9亿元，环比实现微涨，同比增长幅度达到76%。

累计前5个月销售数据，恒大销售金额高达1829.7亿元，同比增长约66%，创下恒大历史上更好的销售业绩。

瑞信分析师认为，恒大在政策趋紧的环境下保持强劲的增长势头，证明了强大的执行能力，恒大实现全年4500亿元销售目标相对轻松。

恒大庞大的土地储备为未来持续稳定的增长储备充足的原材料。截至2016年年底，恒大土地储备高达2.29亿平方米，土地储备原值为3600.7亿元，市场估值达7005亿元。其中一二线城市土地原值占比达七成以上，均为当前楼市调控下销售情况更好的区域。

资料显示，恒大2.29亿平方米土地储备分布在全国209个城市，累计平均成本为1570元/平方米。在全国土地市场水涨船高下，恒大加大收并购、合作拿地的力度，2016年恒大65.7%新项目通过转股或合作方式获取，在全国地价高企的大环境下，新增土地储备成本下降至1996元/平方米。

按照恒大的发展规划，2017年~2019年，恒大三年销售额度预计为4500亿元、5000亿元和5500亿元，年均增长率大概为10%左右。近些年恒大的销售数据显示，自上市以来，恒大销售金额从303亿元增长至3734亿元，年均复合增长率为43.2%，其中，2014年至2016年年均复合增长率高达68%。

对于拥有庞大土地储备，保持高速增长的恒大而言，每年10%左右的规模增速相对轻松。

利润将大幅提升

2017年，恒大地产开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，规模和效益两手抓。按照恒大规划，2017年~2019年营业收入和净利润将分别达到2800亿、3480亿、3800亿以及243亿、308亿、337亿元，未来三年实现净利润888亿元。

中国恒大集团董事局副主席夏海钧分析指出，恒大上市以来的平均净利润保持在10%以上，从三年业绩销售金额和营业收入来看，预期净利润大概在1000亿元左右，制定的888亿元的净利润目标是打了8折的，恒大完全可以实现。

同时，为提升利润水平，恒大地产提前大规模赎回永续债。截至5月底，恒大已提前赎回805.6亿元，完成71.3%永续债赎回。恒大的最新计划显示，将于6月30日前赎回剩余全部288亿元永续债。

永续债的利息对净利润侵蚀较大，恒大计划赎回全部永续债，预计盈利能力将得到较大幅度改善。海通证券(600837,股吧)研究报告指出，偿清永续债不仅能优化公司资本结构，今明两年恒大净利润更有望分别增加40.6亿元、89.3亿元。

瑞信分析师表示，偿还永续资本工具将为恒大接下来几年带来新一轮的盈利上涨。如果永续资本工具全部偿还，根据其敏感性分析表示每股盈利在2017年/2018年有潜在7%/5%的上涨。

美银美林发布报告表示，恒大销售策略转为专注销售及效率，预计毛利率会改善，而不是只有高销售增长。恒大最新的平均售价每平方米超过1万元，较去年的8300元提高20%，建筑费维持在3400~3500元，预计未来毛利率将超过30%。

在内房股集体上涨的大环境下，受益于规模和利润的双增长，恒大领涨内房股。2017年年初，恒大地产每股股价为4.83港元，截至6月28日，每股股价达到13.56港元，半年时间累积上涨180%。

美银美林认为，相比销售增长，恒大倾向争取更高毛利，维持其”买入”评级，目标价为20港元。

负债率下降

恒大地产通过偿还永续债，引入战投等举措，进一步优化债务结构，负债率实现大幅度下降。

继2017年1月引入305亿元战略投资后，恒大地产于5月底再次引入395亿元战投，两轮战投引入资金合计700亿元，超出市场早前预计的450亿元，目前700亿元战投资金已全部到账。

初步测算显示，完成两轮战投引入，恒大净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%，降幅近一半。

引战规模的扩大，降低净负债的同时还为恒大的发展提供了大量资金。据恒大公布的数据显示，截至2016年年底，恒大现金余额为3043.3亿元，为行业最高水平，加上700亿元战投资金，恒大拥有充裕的现金。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，对于房企而言，规模不是最重要的，企业的发展需要实现利润的最大化，保持现金流的平衡和安全。恒大则是三者兼得，在目前房地产行业深度调控下，业内一致人为下半年将出现更多的收并购和合作拿地的机会，恒大手握充足现金，为未来的发展和规模扩张做好了充分的准备。

摩根士丹利发布的恒大首次覆盖研究报告中指出，恒大负债率将在2017年中报发生大幅下降，2016年至2019年股东应占利润年复合增长达56%，再综合考虑分派股息政策、引入战略投资者等一系列重大事件，故给予其最高买入评级“增持”。

目前已有多家机构上调恒大地产的评级，瑞信分析师认为，持续的评级上调有助于恒大降低融资成本，从而提高其盈利能力。