万科2016年股东大会于今天（6月30日）落下帷幕，共485人出席，在会上，全体股东审议表决了第十八届万科董事会的11位候选董事。结果显示，11位候选董事全部当选，在这其中，郁亮等三位非独立董事来自万科管理层，林茂德等三位非独立董事来自万科第一大股东深铁集团，另一位外部董事系深圳市赛格集团董事长孙盛典。四名当选的独立董事分别为新华保险前董事长康典、中央财经大学中国企业研究中心主任刘姝威、毕马威中国前副主席吴嘉宁、前海金融控股有限公司董事长李强。
“没有王石主席就没有万科。同样，没有王石主席就没有万科的郁亮。”在当选后，郁亮有些激动的发表了这一感言。
而在股东大会的最后，王石亦发言表示：“离开万科是早就规划的了，已经做了充分的准备，退休只是一个时间节点的问题。但一旦决定退休的时候，可能会伤感两三天。”
至此，自2015年至今在业内舆论纷飞的万科终于尘埃落定。在本次股东大会之后，作为领头房企的万科也将进入新一轮的发展与转型。而对于普通老板姓而言，万科股东大会谁当选也许并不是最重要的，重要的是，在此之后，老百姓们究竟应该是选择买万科的房子还是股票？
万科的房子：95%中小户型
对于一个2015年起就陷入舆论漩涡的房企来说，万科在住宅销售上的成绩让人肯定。究其缘由，从2017年3月27日，万科发布的2016年企业年报可以发现，万科所销售的产品中有95%定位为144平方米以下的中小户型。而在上海，万科售出的项目平均建筑面积不过112.8平方米。
从网易房产住宅成交中心的数据来看，在2017年1月1日至2017年6月29日期间，万科以总销售金额53.09亿元荣登品牌房企销售首位，去化率高达99.1%。这在一定程度上降低了入门门槛，使得总价得到了控制，这也难怪上海市民们对于万科的房子情有独钟。
万科有钱：手持870.3亿元
值得一提的是，虽然上海人民最爱万科的房子，然而据2016年万科企业年报显示，万科全年在上海有23个即将或已经推出的项目，然而在这其中却没有一个100%持有的项目，其中，权益过50%的不到半数。
虽说，房企联合拿地开发早已屡见不鲜，然而与部分房企由于地价过高难以独立承受不同，万科的现金流良好。
据2016年万科企业年报显示，万科全年销售回款率超过95%，截至报告期末，万科所持有的货币资金达到人民币870.3亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5亿元。
这与很多时下高杠杆高负债高周转的房企相比，似乎有些让人意外，万科的钱到底准备用在哪儿？
万科物业：持续5年增长49.83%
早在2011年万科成立30周年，万科举办的媒体见面会上，郁亮就曾谈及万科转型，他表示，国内房地产每年巨额销量不可持续，万科在第4个十年一定会遇到行业天花板，未来万科将转型为城市配套服务商。
在此之后，万科做城市运营商是认真的，据网易房产查询万科近5年年报发现，万科2012年至2016年期间，物业服务营业收入平均涨幅49.83%，远高于2012年至2016年期间房地产营业收入平均27.64%的涨幅。
在长租公寓市场，万科目前已整合形成了统一的对外运营品牌“泊寓”。万科的首个大型养老社区杭州随园嘉树项目，也成为了2016年G20峰会的接待参观点。
不仅如此，万科一直在努力培育自身的商业物业管理运营能力，2016年，上海七宝万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目陆续开业。
为了弥补在商业开发管理和经营管理能力上的不足，万科还通过与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团的股权，印力集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力，以及大量长期稳定的优质客户资源。
数据表明，全国300城整体供应建筑面积在2011年之后一路下滑，2014年楼市遇冷，低迷迅速蔓延至土地市场，整体供应量快速下滑，2015年在国土部“有供有限”的指导思想下，商品房库存量偏高的城市大幅下调供应量。从土地供应计划完成率来看，高达85%的城市未完成2015年的土地供应计划。如上海、北京、南京不仅仅土地供应计划量有所下降，甚至于完成度也不高。日前，同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师徐磊青曾公开指出，上海建设用地规模已接近规划天花板。截至2015年上海市已推出建设用地3145平方公里，到达2040年总体规划确定的建设用地规模3200平方公里之前，只有55平方公里余量。若是照此看来，也不难理解万科近年来对城市运营的转型如此较真。
万科股票：曾5个月涨99.72%
2000-2016年间，万科营收从37.8亿元一路增至2404.8亿元，16年间增长63.6倍，成为了房企中毋庸置疑的龙头企业。
这一切却在2015年发生了微妙的变化，当宝能开始举牌万科A之时，原本房企中的标杆，突然也变成了A股市场上的“黑马”。
从万科A（000002）历年月K线图上可以发现，自2015年起，万科A的股价开始走上了上升通道。
事实上，如果从2000-2016年间万科营收增长63.6倍的角度来看，万科A可以算是A股市场上少有的绩优股。
然而在2015年之前，万科在股价上却只能算是“表现平平”，从万科A与深证成指的趋势对比中可以发现，自2007年10月达到峰值以来，万科A股价走势弱于大盘，特别是从2007年10月到2015年6月的7年零8个月间，万科A总体上跑输大盘。
【万科A走势图】
【深证成指走势图】
而在宝能“举牌”带动股价飞涨之后，2015年6月30日至2016年11月30日最高点期间，从14.52元/股最高涨至29.00元/股，5个月涨幅高达99.72%！
2017年过半，中国的房地产市场退烧明显，随着白银时代的深化，房地产市场的利润和回报率也在不断地被摊薄，万科A要再在二级市场上有所波动，依然还是要看宝能。
根据万科此前公告，宝能系最后一次增持万科A股介于2016年7月7日至7月19日，截至目前共持有万科A股28.04亿股，占公司股份总数的25.4%。以6月29日万科A收盘价24.97元/股计算，宝能持股市值高达700亿元。根据相关规定，宝能在12个月内不得转让。因此，宝能系的解禁日期最早为2017年7月19日。
而若宝能打算通过集合竞价减持，最新减持新规，必须提前15日公告，这也意味着宝能最早可能在7月4日发布减持公告。
如此巨大的持股量，如果在二级市场集中减持，必将对万科股价造成巨大影响。
从目前来看，宝能会不会减持，如何减持，减持后是否会有第二个类似宝能的企业接手，还处于未知数，也正是因为这些不确定性，从短期来看，万科在二级市场上仍会处于一段不稳定期，目前只能拭目以待。
所幸的是，在6月30日，宝能就此次万科股东大会作出回应称，从大局出发，支持万科换届方案，支持万科持续发展。
在万科投票表决之后，新的班底必将在2017年的下半年有所作为，并在半年后年终大考到来之时，给业主、股东与股民们一个漂亮的答卷。
本文来源：网易房产
作者：李莉
责任编辑：
李莉_NO3497
