如果要用一个词来形容今年的宝山楼市，“不安分”可能是最恰当的。
根据网易房产住宅成交数据中心显示，一、二季度宝山区成交面积始终排在第五，前四位除了浦东始终位居第一，其他三位是嘉定、青浦、松江轮换。
但是，和浦东一样两季以来成交均价都在4万/㎡以上的，却只有宝山。
（上海一、二季度区域成交图）
小半只脚踏在内中环线里的浦东和发展不太均匀的嘉定暂且不表，傍着大虹桥（优惠购、楼盘相册、最新报价）这个巨大引擎的青浦、以及借着泗泾地王快热成网红的松江居然在价格上都没能干过宝山，可见这两年看起来不怎么显山露水的后者，实际的底子并不薄。
四大板块撑起宝山上半年成交
（以上数据来源：中原地产，5月数据截止至5月22日）
大场共康稳定破5
从已有的数据来看，大场板块无论价格还是成交量都可以算是今年宝山区最亮眼的片区，这里有2个楼盘不得不提，一个是招商中环华府（优惠购、楼盘相册、最新报价），另一个是滨江公园壹号（优惠购、楼盘相册、最新报价）。
招商中环华府的第一张预证是2016年7月批出的，当时南大概念正火，加上中环北抬、机场搬迁等各种利好消息卷土重来，更有市场推动且还未进入真正的调控期，因此首张预证内公寓最高备案56800元/㎡，复式最高备案甚至达到68200元/㎡，已经达到板块高位。
（招商中环华府首张预证备案价）
在这个基础上，即便是调控风声很紧的1月，该案新拿的预证备案价对比前一张，同类产品间仍有微幅小涨。
（招商中环华府最新一张预证备案价）
这也为当时几乎没什么一手项目在售的大场板块提供了一个市场价格依据，1月同一天拿到预证的保利熙悦（优惠购、楼盘相册、最新报价）价格基本与之持平。
同板块内的大华锦上城和保利叶之林（优惠购、楼盘相册、最新报价）在今年以前最新的住宅预证都是2015年拿下的，备案价仅35000元/㎡上下，若真以此为参考，定价估计够呛。
至于滨江公园壹号，从某些方面来说，大场板块去年以来的价格底气主要还是来自这个楼盘。
（滨江公园壹号地块图）
楼板价比招商高，又是滨江首个进入上海的项目，据说在产品上也花了不少精力，除了全屋热泵系统这些高端住宅的配备外，有一个细节是项目层高做到3.4米，力求装修后仍有3.2米的高度，从二线到一线一炮打响的野心足够直白，价格上自然也绝对不会满足于当时的市场行情。
招商7月领证想必是抱着一些些“错峰”的心思的，没想到的是，后者“生不逢时”。
而同样稳定在5万+的共康板块（张庙）则简单很多，主要靠中环国际公寓“以一抵十”，虽然2014年后项目再次取得住宅预证分别是去年10月和今年4月，都踏在了调控期内，但毕竟共康的整体发展比其他板块成熟，早在14年同板块的和欣国际花园一手精装房报价就已经达到4万/㎡了。
5万+板块供应恐后继无力
不过，这两个板块上半年的整体势头虽勇猛，下半年却难说还能否继续保持。
对共康板块来说，中环国际公寓三期的2张预证至少已经消化大半，根据以往推盘数量来看，这个体量基本应该就是三期的全部了。如今的市场环境毕竟趋紧，以此推测，四期推盘的可能性不大，那么板块势必断供。
大场要面临的可能也是相似的情况。
招商中环华府、大华锦上城、保利叶之林、经纬学士逸居都处于尾盘状态（根据网上房地产数据源，上大属于大场板块），唯有保利熙悦，据说今年整盘都要入市，除了现在卖得七七八八的2张预证外，下半年估计还有一半房源待推。
此外，就看滨江公园壹号是否还有开盘的可能，否则，上半年这种大体量成交的盛况估计难再了。
杨行顾村4万+昙花一现
与前者对比，杨行和顾村就稍显逊色。
在3月和4月，两个板块成交均价分别破4，但都只是昙花一现。事实上杨行是靠招商花园城和中冶盘古馨苑集中推盘才在3月走了一波量，而顾村今年基本只有金地天地云墅扛着价格，销量也比较平均。
如今，招商和中冶盘古这两个一波流都已经基本售罄，杨行之后唯一还有些推盘希望的就是万业紫辰苑最后几栋楼王。
（万业紫辰苑待售房源示意图）
但相比其他板块，杨行在现有配套和未来规划上与宝山的其他片区仍有差距，万业拿地早，去年的报价只有3万出头，靠一个白沙公园在当下这种环境想要提高备案价难度也有点大，如果报不高，估计开发商的推盘热情也会降低。
黑马预测：淞宝将凭一盘发力
今年宝山还有一个不太常规的板块同样值得注意。
淞宝在宝山楼市的地位一直比较特殊，似隐非隐，关注度不太高，主要原因在于该片区的住房市场早已先于宝山其他大部分板块进入了成熟阶段。
据中原地产数据显示，2007年淞宝一手房成交套数不到500套，而二手房成交已高达3000多套，是相当典型的成熟住房市场表现。彼时宝山顾村、大场等如今看来优质的板块尚无诱人的规划，在多数人心里甚至还只是动迁房基地。
如果从现在往前追溯，淞宝最近一次出现一手房是2012年11月开盘的牡丹华庭，当时网上备案价格25500-35000元/㎡，11-12月成交均价26549元/㎡，而同期位于杨行的万业紫辰苑和远洋香奈售价仅为15231元/㎡、17396元/㎡，位于顾村的保利叶语售价也只有22012元/㎡。
（牡丹江路商业街）
得益于宝山城区政治经济文化中心的影响，淞宝板块提前享有了完善的生活配套、甚至是牡丹江路上的繁华，其房价体系也明显有别于其他尚在发展中的板块，但随着时间的推移，板块内的改善需求，尤其是对符合当下居住需求的住宅产品的需求，都在日益增加。
在这种环境下，上海长滩这种大体量综合体的出现就比较值得关注了。
有别于4、5年前110㎡二房的户型设计，上海长滩的主力户型为三房，最小面积108㎡，放大了产品功能性，也有明显的控总价意识，更符合当地客群改善需求长期被压抑的现实。
另一方面，得益于上海市中心偏北的优势，项目所在地与老静安核心区之间的直线距离，与徐泾、唐镇等板块几乎相差无几，但在生活半径配套成熟度和价格方面，却显得更有优势。
但上海长滩并非全无短板，项目在上海少有的江河资源旁，规划了在宝山区内少见的高端商业+旅游度假的大型综合体，虽然采取的是全面开发全面交付的高效模式，对早期住户而言依然会有一个等待期。
该案目前正在申请预证阶段，问询度却已经远超预期，虽然一期尚未开盘，但据悉项目已经在筹备二期面市事宜，二期将同样主打108-160㎡的公寓房。
如果最终在价格上能有所保留，纵观整个区，甚至全市行情，恐怕上海长滩会成为宝山三季度最值得关注的黑马之一。
后市看点：顾村地王何时动？
从后市来看，眼下状况与杨行看起来差不多的顾村，在本质上却有明显不同——顾村未来的价格攀升动力更大。
还有人记得2016年顾村拍出的2幅地王吗？
过去靠着大宁北玉兰花园借势新静安，中铁青秀城和金地天地云墅都算是受益者，而去年6月和8月，信达和建发中粮联合体相继刷新的地王楼板价，几乎就是带着周边项目直接上天的节奏，金地和中铁之后的预证最高备案价都直接破4。
中粮建发53727元/㎡楼板价的地块据说已经动工，青秀城和金地都还有未领证的房源，照此来看，地王没有动静前，这两个项目下半年领证的可能性估计也不大。
（顾村历年涉宅地块成交情况）
如果有其他外力因素推动这两个项目，且价格依然受限于政策，那上半年大场的情况可能下半年就会在顾村重演。
而从楼板价的水平来看，调控环境下青秀城价格开不高的概率也许会更大一些。
本文来源：网易房产
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