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严跃进:类住宅投资价值降为零 业务量将下滑

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对上海市住建委发布的商住房清理整顿意见,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:

上海此次出台政策,和此前北京、广州等城市的政策是一致的,说明上海当前对于类住宅或酒店式公寓项目积极进行了管制。从这个角度看,这确实会带来较好的管制效果。而且从此类管制思路看,主要是对房企的供应端进行管制,所以也是当前供给侧结构性改革中的一个重要导向和体现。

政策第一条认为要成立清理整顿工作推进小组,其中清理主要是对一些可拆项目进行管制,而整顿则对一些打擦边球的项目进行管制。类似职能部门成立,体现了对于商业办公项目管控的积极导向。同时里面也提到了长效管理机制和分区管控的思路,说明管控的思路是比较清晰的。

政策第二条明确了台账建立的制度,这样做也是为了实现土地开发过程中的全天候的监管,类似的监管也说明过去其实是有监管空白点的,所以近期会对已批项目进行更全面的跟踪和管制,对于其他项目则会采取全面检查的方式。

政策第三条是最富有实质性的内容,停止审批公寓式办公项目,也使得后续此类物业的管制比较清晰。从实际情况看,后续对于相关项目的土地出让过程中,会进行比较明确的界定,所以也是土地方面的一个政策调整。

政策第四条认为要加强建设和销售的监管。从此类政策内容来看,说明近期对于一些违规销售的项目会采取更为严厉的管控。尤其是一些已经处于预售和销售阶段的项目,不排除会有各类违规的做法,通过检查房型等内容,也是希望购房者意识到此类房源的违规性。另外也通过不办理房屋交易登记等内容,释放了此类房源交易无效的信号。

政策第五条明确了分类调控的思路。这样做也是为了防范各类纠纷,这和过去出现的各类纠纷是有关系的,是一种稳定市场的表现。从此类分类调控内容来看,主要分为两类。对于没有交付的项目,那么必然会纳入到整改的内容,整改的方向就是剔除居住属性,回归商业办公属性。另外政策里面提到了自持的导向,这样也是后续部分房企去库存的一种相对有调整余地的做法。而对于已交付入住的项目,采取的是不退房的策略,但要坚持登记的制度。另外政策中也给出了明确的思路,即不退房不代表可以参照住房执行,在户籍等方面不能给予同等待遇。另外对于此类房源若出现插层建筑等模式,则限制交易,这一点是比较严厉的。

政策第六条提到了典型案例的内容。类似典型案例的做法,也是希望各区能够模仿此类整改的方式。实际上此前闵行等区域已经有了类似的管控政策,所以后续预计整改方面也是希望推进以点带面的效应。

政策第七条提到了名单制管理的模式,这样也是希望防范后续各类新问题的出现。通过成果的巩固,能够使得后续房屋的各类检查有章可循,防范各类扯皮或编制理由的现象出现。

政策第八条提到了广告法的内容,所以近期各类违规广告实际上确实会做调整。另外实际上广告的意义已经不大,因为此类物业的持有优势已经大幅度地削弱了。

政策第九条提到了加强舆论管控的内容,这也是为了促进当前此类物业交易秩序的稳定。从实际情况看,各类中介近期营销方面会有较大的影响,或者说营销方面会很保守。

此类政策影响有三点,第一是类似物业的投资属性降低为零,既影响一手房的交易,也影响二手房的交易;第二是部分中介业务量会急剧下滑,部分房企也会面临业绩下滑的风险,这也是实现行业正规发展的考虑;第三是后续商业办公项目的设计等可能会比较严苛,基本上应该是比较谨慎设计、谨慎审批的模式。

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