京楼市调控"路线图"：抑制需求 行业整顿 疏解人口

（原标题：北京楼市调控升级“路线图”：抑制需求、行业整顿、疏解人口）

北京接二连三的调控政策令房地产市场风声鹤唳，调控手段已达到史上最严。

21世纪经济报道采访了解到，因市场变化调控有新逻辑：从调控手段看，政策仍然主要从控制需求端入手；从调控领域看，本轮调控出现的新特点是对商住类产品进行了极致打压；而从调控目的看，本轮调控除了稳定房价以外，背后还有另外一层深意是人口疏解。

调控沿袭路径也大体相同。根据历史情况及政府调控的工具梳理：第一步，“认房认贷认离婚”已经实施；第二步，上浮按揭利率，已经实施；第三步，增加交易环节的税费；第四步，增加城市及周边城区的土地和住房供应，正在实施；第五步是进行预期管理，在房地产税立法2017年难以实施的背景下扩大部分城市的试点范围。上述步骤并非在每轮调控全部使用，可能选择使用。

接近北京市建委人士对21世纪经济报道记者表示：“政策还没出完，还有。”

严格抑制需求端

从2006年起至今的10年，中国经历了三轮紧缩及三轮放松，目前是第七轮紧缩。北京以“3·17调控”为标志的新一轮调控是2016年“9·30”的延续，与历次调控一致。

国泰君安证券分析师罗志恒发现，历次调控均是先释放信号，“边走边看”，效果不明显则再进一步加强严厉程度。比如，2006-2007年的八次加息则是从2006年4月持续到2007年12月，在这期间房价反而不断上涨，故而到在2007年下半年7-9月份每个月都上调利率。

从历次调控的效果看，紧缩和放松均有时滞，但放松起作用的时滞短（一般3-6 个月），紧缩起作用的时滞长（一般 6-9个月）。比如 2010年1月调高二套首付比例，5个月后房价增速见顶略有回落；2013年2月发布“新国五条”，9个月后房价见顶略有回落。

从控制需求端来看，本轮调控手段也与历年调控趋同。通过抑制投资投机需求来稳定市场。同时，保留首次购房需求。比如，提高二套房首付比例和降低杠杆。从供应端来看，本轮调控以表态和实际加大土地供应为主。

北京房地产协会秘书长陈志表示：“北京一是增加土地供应。政策表示要加快、加大商品住房土地供应；二是督促‘1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市’的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。这两项加起来，意味着将有不低于20万套商品房供给，这解决了未来两三年北京住房供给和预期的问题。政府向市场释放出一个信号，供给是足够的，没必要恐慌。”

另外，从历年调控手段来看，调控在控制需求端方面采取严格的“围追堵截”方式。比如，3月27日，央行营业管理部等部门发文明确，离婚一年内贷款买房，无论是商贷还是公积金贷款都算二套房。这在一定程度上，堵住了通过“假离婚”方式获取首套房贷款资格的现象。

“目前这轮调控思路还是继承以往的，但比以前要严格一些。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。胡认为，可预见的相当长时间内，交易量会下降，房价也会趋稳。市场的恐慌心理会消除，整个房地产市场会降温。

行业整顿与引导人口

不过，值得注意的是，本来调控特点除了抑制投资投机需求之外，还具有行业整顿和疏解人口特点。

3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目进行监管。该公告明确了销售对象、个人购买条件、商办类项目新建等条件。其中，对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

随后，北京市在全市范围内进行严查，并对典型项目予以通报，甚至停止了一些违规项目网签。

易居研究院副院长杨红旭认为，调控的另一面是行业整顿。商住房是房地产行业共性问题，此前被默许，但这次被严格整顿。此外，商住房的整顿还涉及到人口疏解。“因为违规的商办项目里面住了很多人，尤其是外来务工人员，有的还进行了小面积的分割。对商办商住进行管理，也是控制人口的手段之一。”他说。

3月29日，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案显示，未来15年人口将控制在2300万左右。统计公报显示，截至2016年末北京常住人口2172.9万，离控制目标仅剩下127万的增长空间。

中原地产分析师张大伟认为，所有政策的根源其实都是人口的问题。从各区公布的目标看，其实最大的疏解区域是朝阳区、海淀区。整体看：朝阳、海淀是人口疏解的大区，基本是每年减少10万人的幅度，东西城每年减少5万人，丰台区5年减少37万人。

张大伟表示，除了已经看到的政策，目前北京市传闻中仍可能出台的储备政策包括：第一，效仿上海，外地单身不准购房；第二，效仿通州，核心区锁区限购，即购买本区房产需有本区纳税或者社保证明等。

不过，张大伟认为，这两项政策并没有出台的必要。他认为，北京作为一线城市，限购限贷政策已经非常严格。所以未来的调控主要体现在低端产业的转移，而从人口角度影响房屋买卖市场力度较小。