买房向来被认为是一件人生大事,动辄好几百万的钱,需要完善的前期考虑,从购房者的类群,也可分为3类。
第一类是刚需购房者,有个地方住,是他们最为迫切的需求。第二类是改善型购房者,他们有自己的房子,通过长时间的努力,经济上有了能力,不满足于目前的住所的地段或环境,希望通过置换加价的手段,去改善居住环境。而第三类,则为投资型购房者,后期的升值潜力是他们最为看重的。
这次,我们首先要说的是第二类人群,即改善型购房者。
小吴是个网络公司的程序员,在漕河泾上班,作为上海毕业的高材生,他很幸运的落户上海,毕业后在父母的资助下,在闵行新桥买了套房,当时2万多的单价,一套房子不到200万。
经过几年的打拼,他存下了不少钱,每天去漕河泾上班,得先从新桥坐公交到莘庄,再转地铁,如此这样的辗转,对于小吴来说,已经忍受了多年,现在也就萌生了换房的打算。
根据链家提供的数据显示,如今新桥镇的房价在3.5万/平左右,而莘庄地铁站南广场的成熟社区,均价在6.5-7万/平左右。
从新桥到莘庄直线距离10公里,自驾的话25分钟左右,以一套90平的户型来看,总价差在250万左右。
为了缩短这些距离,要背负的经济压力不小。而多花这点钱,从自住、及日后发展的角度来看,是否值得呢?
地段PK:
新桥:位于松闵交界处,商业配套滞后,仅可满足基本需求。
莘庄:成熟且宜居的板块,南广场区社区较多,有公园等市政配套。
结论:莘庄相对而言,距离市区更近,较为宜居。
交通PK:
新桥:板块内日后有松江有轨电车,目前主要以公交系统为主,轨交规划有传闻,但无实际进展。
莘庄:轨交1号线、轨交5号线交汇,可直达徐家汇,全程30分钟。日后莘庄会被打造成上海西南片区的公交转运枢纽。
结论:轨道交通的便捷性对于上海的人们来说,最为清楚,莘庄前往市区目前仅有1号线,早晚高峰较为拥挤。
配套PK:
新桥:大型商业配套薄弱,仅处于起步阶段,日常的生活配套丰富,大多在步行范围之内。
莘庄:大型综合性商业广场2个,龙之梦、仲盛。日后TODTOWN会再次提升板块的配套能级。
结论:莘庄作为2040新的城市副中心,商业的升级是长时间的任务。
价格走势PK:
新桥:2015年板块一手房成交均价25594元/平,2016年37776元/平,涨幅47%。
莘庄:板块近10年均无一手房源推出,二手房2015年参考均价5万/平,2016年6.5万/平,涨幅30%。
结论:莘庄多年来无纯住宅新房推出,二手房房价随行就市。而新桥板块得益于去年的一波涨价潮,另外板块内的业主置换需求较多,抬高了房价。
综上:不论是板块现状还是未来的发展,莘庄都比新桥更上一个档次。但从增值的角度来看,莘庄的房价已经处于高位,在当下的政策干预下,涨势会较为缓慢。而新桥的房价相对而言依旧处于刚需的阶段,日后若有轨交通达,房价还有较大的增值空间。
对于小吴这样的改善型购房者而言,若在经济条件允许的情况下,更推荐在莘庄置业。这样在交通、配套、居住环境上都会有较大的改善。
新桥板块在售的项目:
金地都会艺境:在售78平2房,90、112平3房,均价42000元/平。
象屿上海年华:在售83、93平3房,单价41000-46000元/平。
新城尚品:在售112、121平2房,128、130平3房,均价33000元/平。
莘庄区域内近期开盘的项目:
TODTOWN天荟:近期开盘,具体价格待定。
金辉·海上铭著:将推95平及135平户型,价格待定。
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