房地产税改革在路上 出让金高峰已过土地财政吃紧

土地财政拐点已现 房地产税改革在路上

在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下，房地产税制改革已箭在弦上。多位受访专家认为，今年房地产税落地的可能性不大，但预计推进速度将加快，对房地产市场也将产生比较明显的影响。

今年两会期间，房地产税成为大众关注的热点话题之一。

事实上在此之前，已有多个相关部门对房地产税进行表态。如2月23日，住房和城乡建设部副部长陆克华表示，有关部门正在按照中央要求开展房地产税立法工作。

我国目前有关房地产的财政税收是以土地出让和房产交易两个环节为主，尤其是土地出让金收入占据了很多地方财政收入的很大比例，而对于持有环节的税收占据比例极其微小，这就产生了所谓的“土地财政”。

易居研究院副院长杨红旭认为，从近年土地出让金变化、土地财政占地方收入比重变化来看，中国土地财政拐点已现，房地产税将成为土地财政的接替者。

在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下，房地产税制改革已箭在弦上。多位受访专家认为，今年房地产税落地的可能性不大，但预计推进速度将加快，对房地产市场也将产生比较明显的影响。

土地出让金高峰已过

2016年是中国房地产市场最为火热的年份之一，热点城市高价地频现，但当年全国土地出让金收入为3.56万亿元，较2015年增长19.3%，仍低于2014年的4万多亿。

回望2001年至2014年，全国土地出让金收入整体呈上升趋势，2014年达到最高峰，2015年再度下滑负增长，2016年虽回升，但仍未超越2014年。

从土地出让金占比来看，2016年土地出让金相当于全国地方财政总收入的29%，比2015年上升0.6%，但仍处于近十几年来相对较低的水平。而占比高点是2010年的40%。

杨红旭认为，在房地产市场深度调整的影响下，自2014年以来土地出让金相当于地方财政总收入的比重下跌，大概率改变了2001-2010年震荡上行的趋势。中国狭义土地财政的最高潮已经过去。

如果将房地产有关税收纳入，安信证券分析师陈天诚测算后指出，2016年全国财政超过三成收入来自于房地产行业，2010-2015年则超过三成，加上部分项目未明细拆分，这个数据可能还有被低估。

陈天诚认为，近两年财政收入增速持续下降，财政赤字率持续增加，如果地产行业收入和销售出现下降，政府不但收入来源大幅减少，而且利息支出在不断增大，政府财政压力可想而知。

房地产税制改革成关键

“土地财政”吃紧，改革进入深水区，房地产税也被提上日程。2016年12月底，全国财政工作会议提出，要研究提出健全地方税体系方案。

结合2016年中央经济工作会议提出的建立房地产市场长效机制，杨红旭认为，税制改革的重要方向之一是对不动产开征持有税。

房地产税改革中最关键的是针对个人住房持有环节的房产税（物业税）。从国际经验来看，美国、韩国等成熟市场经济体将房产税作为地方财政收入的重要和稳定来源，Wind数据显示，美国房产税占地方政府财政收入的15%左右，日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。

但在我国，1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中，征收对象主要是经营性的房产产权所有人，个人所有非营业用的房产则被排除在外。

《中国税务年鉴》数据显示，1998年至2004年间，房产税占地方财政收入比重维持在3%左右，而2005年起逐年下降，尽管2011年略有回升，但仍在2.1%-2.4%区间内。

从已经试点的上海和成都两个城市的经验来看，由于征税税基很小，使得房产税未对税收总额作出很大贡献，也几乎未体现出税收的调节作用。

方正证券首席经济学家任泽平认为，相比国外，中国仍有大量基本居住需求，房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等，很难形成高税收规模，短期内无法完全替代土地财政。但他也认为，房产税推出，可能成为重要地方财源。

中原地产首席分析师张大伟则对记者表示，房地产税的出现，可以增加地方政府收入，尤其是增加地方政府的稳定收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿，减少地王出现的概率。

不过，在减税减负的大方针下，直接全国范围内推广房地产税并不现实。

张大伟认为，目前国内的土地年租制与房地产税冲突，“新增税费、不改变供需结构的话，最后结果依然是加税”。

多位专家也认为，房地产税征税的税基囊括了房价的所有组成部分，而出让土地时的土地使用权在目前中国房价中占据绝对大头，在对房地产税征收时又一次收取这部分费用，属于重复征收。

不过，也有不少法律和财政专家、学者力主加快房地产税立法。全国政协委员贾康就认为，征收房地产税在法理上没有硬性障碍。不是说只有土地私有才可以征收房地产税。

对房价影响几何？

尽管落地困难，但房地产税立法已纳入五年立法规划，已是被确认的事实。

3月4日，全国人大五次会议大会发言人傅莹明确表示，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划；不过，2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

那么，房地产税究竟要如何征收？这是很多人关心的问题。从之前已有的试点看，房产税都是从新增量开始试点，对新购房人群核查存量面积，超额的征收房产税。以上海为例，如果不新购房屋，之前存量面积不计算房产税，但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

这样政策落地的难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大，重庆已经逐渐开始扩大到存量。

但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。张大伟认为，后期房地产税扩大化甚至有可能对二套以上全面收取的可能性非常大。

而一位不愿透露姓名的大型开发商董事长则认为，应该对三套以上房源征收房地产税。

无论是从几套开始征收，这对目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在的现状，尤其是多套房产投资者，可能会有比较大的影响。短期可能影响部分投资者抛出房源；也可能会影响部分库存空置房源选择出租，增加租赁房源平抑房租上涨。

贾康认为，房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳，使上扬曲线比较平缓，遏制炒作，防止房价上涨过程中的大起大落。

但在成熟的房地产市场，房产税对于房价的作用明显。2016年11月，国际货币基金组织（IMF）财务部经济学家Tigran Poghosyan对美国51个州77个大都市统计区（MSA）2005年至2014年间数据进行回归分析发现，每增加0.5个百分点的财产税就能够让房价波动性下降0.5-5.5个百分点，而且这个量化关系非常稳定，适用于美国不同法规的地区，即便房产估价方式和房价波动性也不尽相同。

Tigran Poghosyan认为，房产税能够抑制房价波动，能够减少投资者举债买房的激进风险偏好。