调控淡季下惊现排队购房 楼市或转暖?未必!

经历过去年的疯狂与调控速冻后，上海楼市在2017的开局显得压抑又骚动。与以往有很大不同的是，本轮调控下市场的紧急刹车很大程度上源于上层对供应的遏制，而非买家的心态转变。

近日，嘉定某盘再现排队抢房，各类视频、图片惊爆圈内，不少购房者更难免疑惑，“此轮调控效应是否已经穷途末路？”，“楼市风向转暖？”对此，网易房产记者深入一线，力图还原市场真相。

平价入市加营销手段上演热销好戏

2月26日，网易房产记者来到嘉定安亭汽车城板块的某项目现场，售楼处内外确实如网传一般，挤满客户与中介。

经了解，项目主推面积段为68-108㎡，单价3.2-3.4万/㎡左右，其中，68㎡的两房户型最低总价200万/套，三房总价也仅300万/套起。值得注意的是，项目距离11号线汽车城站步行可达，是实打实的轨交公寓。

从单价来看，该案前年首次开盘均价仅为1.7万/㎡，此次售价几乎翻番，实在算不上便宜。然而不可忽视的是，自去年楼市地价与房价扭曲性上涨之后，各区房价尤其是外郊环线新房价格几乎是火箭式上窜，外环内6万、环外4万似乎成为买卖方共识。

去年6月，位置更偏的徐行板块纯宅地最终成交楼板价就高达2.4万/㎡，预估售价4万/㎡。而当下安亭区域二手次新房价格，诸如新里米兰公寓更是达到3.7万/㎡的挂牌价。以此类比，200万轨交房对购房者而言确实有足够的吸引力。

周边中介挂牌的二手房价格

另有知情人士透露，虽然价格的相对合理是该项目排队的原因之一，但是背后也不乏开发商的营销手段，雇佣人员排队制造热销现象以促进销售，这也是开发商营销惯用的手段。

楼市供需失衡 一季度新货严重不足

另一方面，一季度上海楼市的供需失衡，也是导致“排队购房”再现江湖的重要原因之一。

自去年第四季度以来，上海市房管部门就开始实施严控新盘预售证审批、严控新房价格等行政手段。一位了解行业的营销人员告诉网易房产，从2016年年底开始，政府就对新开楼盘实行严格的指导价，能够拿到预售证开盘的项目，价格都不可能再像以往一样虚高。所以，总体来说，能选择在这个阶段开盘的楼盘，要不就是拿地较早成本较低，要不就是已经1、2年没有开盘，在合理范围内补涨一些也能符合公司开盘的要求。

一部分项目是想开不能开，也有个别项目不愿意压低售价选择不开，供应锐减的局面一直持续到今年。

上海楼市3月仍将春寒料峭

经过网易房产调查，排队买房在目前的上海房地产市场仍属于偶发现象。那么，目前的市场真相又是如何呢？

网易房产采访了上海多家大型房地产开发商营销负责人，大部分原本定在去年底今年初开盘的项目，都在等着政府批复预售许可证。预计3月底能有一部分项目拿到预售许可证，但整体而言，市场上的项目还都处于“未开盘”和“无房可售”状态。

周末，网易房产记者同时走访了闵行区房地产交易中心和嘉定区房地产交易中心。闵行区房地产交易中心相当冷清，只有少量的办理人员和工作人员。嘉定区房地产交易中心人稍微多一些，但是与正常时期周末房地产交易中心的人流量相比相去甚远。可见目前上海的房地产市场仍然处于一个比较冷的状态。

图为闵行区房地产交易中心

图为嘉定区房地产交易中心

网易房产认为，眼下的楼市正处于“外冷内热”的状态。上海楼市的“冷”源于开发商受上层对价格限制，导致的推盘意愿不足，“热”则从个别楼盘的蓄客情况体现出来，表明楼市需求动力仍在。

4月静待政策明朗 楼市或小步回暖

据上海中原地产数据显示，上周（2月13日-2月19日）上海新建商品住成交面积9.3万平方米，环比增加20.4%，供应量则环比大增九成以上，开发商开始积极推盘迎接“小阳春”，市场正在小步回暖。

打破目前局面的，或许是房企对此轮调控决心的全新认知。近期，不少房企在内部积极推动新房上市的进程，甚至传言“要不计代价”，知情人透露称，政府对此轮调控的决心很大，持续的时间可能也远超当初的想象，如果房企不及时调整推盘策略，很有可能最终陷入被动。

也有一些小型房企，则是打着差异化的想法。同在嘉定区的另一个小型楼盘表示将在3月10日之前取得预售证，“目前区域市场上一手房的供应还比较少，竞争少，对我们更有利”。

近几年以来，随着开发商拿地的区域不断往外环外扩，而拿地的成本又在不断提升，不少地王项目在2017年会面临一个尴尬期——拿地时预期的开盘价和政府指导价存在一个价差。所以，对于开发商而言，2017年将是充满考验的一年。

而对买家而言，2017年可能是一个购房的好年。在政府的调控下，购房者买到相对合理价格房源的可能性更高。根据网易房产的调查，4-5月份，上海的房地产市场将迎来今年首个供应小高峰。所以，有购房需求的网友，可以在3月份开始多看看房子，在4、5月有较多房源可选择的情况下理性购入。