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融创、碧桂园教你占领上海 官方公布最后投资洼地

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(原标题:融创、碧桂园教你如何占领上海 住建部承认还有一块投资洼地)

随着上海土地资源的紧缺、土拍价格的拔高,越来越多的开发商开始将目光转向现有的存量市场,收购烂尾楼、服务式公寓已成为开发商的另外一种选择,随后再通过重新改造、包装后,转租为售,来获取中间的利益。

分别于去年10月开盘的融创浦建路727和11月开盘的阜兴世纪公馆前身都是出租型服务式公寓,而今年1月15号首次开盘的银亿公园壹号,项目前身更是被空置14年的烂尾楼,期间经历了规划、停工、转手等多彩“人生”。综上项目,都存在地段极佳、整购改造再出售等共性。

从资料显示,银亿公园壹号前身为丽晶博园优惠购楼盘相册最新报价),2002年拿地后,2006年该项目就已经建造完好,然而这样一放置就是14年之久。

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2016年1月25日,银亿房地产股份有限公司发布公告称,子公司收购上海添泰置业有限公司50%股权,成为大股东。

而在添泰置业下,拥有位于上海市浦东新区建国村929/1地块的土地使用权及该地块上的所有在建工程项目(包括电梯等附属物),即“丽晶博园”,就这样14年烂尾才得以“重生”。

银亿公园壹号所处的世纪公园板块,上一次推出住宅地块可以追溯到十年前,查证上海市规划和国土资源管理局网站显示,目前整个世纪公园板块内已无住宅建设用地。不仅如此,放眼整个上海内环内现可出售住宅用地更是少之又少,基本每块宅地的面市都是各大开发商兵家必争之地。

业内人士认为,开发商通过一些较大型的整购,往往能获得低于一级市场土地成本的价格。在当前强劲的住宅销售市场下,即便将存量项目改造和税费成本都纳入考量,开发商依然可以获得相对可观的回报。

大鱼吃小鱼的绝处逢生 开发商找寻新出路

2016年CREIS中指数据显示,北京、上海、广州的新房新增供应面积分别低于市场销售面积的18%、45%和31%。这实则意味着大量的新房需求转向二手房市场,使得二手房市场规模逐年扩大。然而未来一线城市土地供应仍将有限,二手房成交主导市场的趋势将不断强化。

以上海为例,纵观2016年上海所有土拍,全年总拍出30块纯宅地,然而据统计大多数宅地均集中在外环和郊环间,独1块位于中环内地处虹口凉城板块,最终成交楼板价为67409元/平方米,溢价率77.39%,预计未来保本售价可能超过12万/平方米。

项目从拿地到入市周期大概在一年左右计算,预判未来的新房供应将主要集中于上海外环和郊环间,而且就去年成交的不少地块楼板均价来看,多数直逼甚至赶超周边房价。如2016年8月17号成交的宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块,成交楼板价为53727元/平方米,而当时顾村板块均价不过38070元/平方米。

对现有开发商而言,不拿地意味着将退出此类城市,拿地面临的是城市供地的减少,门槛的提高和资金来源的苛刻检查。

上海目前土地市场多存在民企参与其中,但在拿地面积前十的企业中,仍有6家是央企国企,拿地面积占上海全市的3成,剩余4家为耳熟能详的大型民企,拿地面积占上海全市的2成,这就直接意味着,这10家企业拿地面积已超上海全市总供地量的一半,未来新房市场供应将更多依赖于这10家大型企业。

如高调进入上海市场的碧桂园,2015年开始,上海土地市场大肆圈地,仅2016年全年新增土地储备规划建筑面积3714.39万平米,较2015年大幅增长87.89%。进入2017年,这股势头依然无法阻挡,又以102.72亿元的拿地总额夺得1月上市房企拿地金额TOP20榜首,共计拿地14宗,其中1宗位于上海宝山。

算上2月17号刚刚拍得的临港地块,碧桂园在上海已经连拿了9幅地块。目前在上海5块宅地待开发,加上目前已有的3个住宅项目,2017年碧桂园很可能在上海有7—8个住宅销售。

然而,经查实在浦东临港碧桂园所参与的项目就占有3个,其中碧桂园浦东星是作为“星作”系列在上海的落地项目,保利铃兰公馆优惠购楼盘相册最新报价万科金域澜湾优惠购楼盘相册最新报价)均占有一定市场份额。且在奉贤南桥的灏景湾优惠购楼盘相册最新报价)也是由中南、碧桂园、东原三大开发商联合开发。另外预计今年全新面世的碧桂园·玫瑰公馆更是被收购再开发的项目。

总的来说,通过“招拍挂”(意思是国土局公布出让公告,开发商参加竞拍,然后挂牌公告结果)已经不是最理想的拿地模式,其一资金压力太大,其二一二线城市土地供应薄弱,房企之间竞争异常激烈,所以“逼得”不少开发商开始寻找新的出路,其中就包括通过参股和收购等方式来开发建设项目。

政府发声 房企站队 市场进入存量房时代

早在2013年11月24日,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)政策研究中心与高和资本联合发布报告《存量房时代的房地产市场研究》(以下简称“报告”)称,不论是住房市场还是商业地产市场,中国房地产市场都开始步入存量房时代,尤其是一线城市房地产市场,更已提前迈进这一阶段。

近日住房和城乡建设部部长陈政高又在2017年2月23日国新办新闻发布会上表示,推进住房租赁市场发展去库存,因为发展住房租赁市场是我们一个重要的工作任务,只有发展住房租赁市场才能实现购住并举,把现在的存量房通过企业持有、通过开发商持有,然后把它改成租赁房,不仅推动了租赁市场的发展,同时也去了库存。

据了解到,北京早在2009年开始,就进入了存量房时代,存量房的年交易量开始全面超越新房。

那么,存量房时代的来临,到底会对开发商带来什么冲击和转机呢?

资料显示,在今年初融创就以26亿元入股链家的投资,宣告进入房地产存量市场。同年1月16号京投发展股份有限公司也与链家成立合作平台公司达成合作,并且补充发布公告表示,希望通过对房屋楼龄较久,品质、配套、物业等方面都无法满足人们需求的项目进行筛选收购,收购后对项目的户型布局、供热制冷、管线等进行改造翻新,更新改造完成后,通过出租、出售等方式实现收益。

业内人士分析认为经过数十年的城市化发展后,北上广深土地资源愈发稀缺,新房供应逐渐减少,城市已逐步进入存量房时代。未来新房市场郊区化与高端化并存,刚需与部分首改客户则被挤压至二手房市场。对于开发商而言,无地可拿和地价高企的尴尬境地仍将持续,原有的快周转模式已不适用,房地产驱动模式正向服务业转变。新时代当有新机会,一线城市周边县市、长租公寓、自住房建设、城市更新中蕴藏的投资价值依然诱人。

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