经过2016年的市场发酵，奉贤已经成为当之无愧的置业热门区域，然而表现亮眼的南桥板块由于地价的助推，价格洼地优势正在逐渐消失。进入2017年，购房者应该如何面对奉贤区的置业选择？
供需早已失衡 一季度仅有5盘入市
2017年奉贤区以“冷清”开年，根据统计，该区一季度预开项目仅5个，在售项目也仅5个，与去年同期相比，新增开盘虽有所增加，但在售盘数量远低于去年的25盘。
早在去年下半年，奉贤区供应量就已严重不足，购房者已然陷入了一房难求的局面。
奉贤区最活跃的南桥板块，自去年7-8月两大盘金辉·天鹅湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）及汤臣臻园（优惠购、楼盘相册、最新报价）售罄后，就鲜有一手住宅入市。
在随后的10月及12月里虽有中南锦庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）及灏景湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）两项目入市，但由于两项目体量过小，去化周期较快。到目前为止中南锦庭项目已全部售罄，仅有灏景湾少量房源在售，然而这两项目的供应量依旧无法满足奉贤区庞大的购房需求。
杯水车薪 新增供应仍难缓和需求
南桥也只是奉贤区供需关系的一个缩影，奉贤区其余板块也同样如此。金汇（优惠购、楼盘相册、最新报价）板块在去年8-9月天和前滩时代售完，至今板块内也无新房供应；海湾板块去年全年也仅有绿地香溢项目在售；佳源梦想广场今年1月14日推出三期房源，也仅略微缓和了板块的供需关系。
根据网易房产数据中心统计，奉贤区一季度1月仅有佳源梦想广场1个项目入市，2月暂无任何项目入市，随之到来的3月预计将有4个项目入市，以时间轴划分，随着年味退去，3月入市的楼盘相比前两月多出许多。
市场一度处于饥渴状态的奉贤区域，预计要持续到今年的3月底4月初。但在今年的行情下，奉贤区与其他区域仅有1-2个开盘项目相比已是难得的新盘活跃区。
新政出台 土地市场前后反差大
去年楼市的火热，其中原因之一莫过于高溢价率的土地市场。
以去年6月底南桥土拍为例，南桥新城核心区位某宅地汇集了奉贤所有优质资源，起始楼板价却只有1万元/平，不过随着房企的激烈竞争，最终成交楼板价已达到3.4万/平，溢价率更是达到了240%。然而，去年周边在售的新房项目汤臣臻园也仅卖3万/平之内。
去年类似于这样的土拍举不胜举，因此为了舆论导向及楼市降温，去年10月上海出台了“加强商品住房用地交易资金来源监管”这一针对房企拿地的新政。
随后，在去年12月21日，奉贤区首拍了柘林镇一幅商住办地块，楼面价9079元/平，溢价率31.5%，看似溢价率得到了有效控制。
数字游戏 土地成本明降暗升
表面上看起来平淡无奇的土地市场似乎受到调控影响开始降温。然而，该地块的区位并不理想，周边荒芜，但起始楼板价已抬高到了6900元/平。
奉贤区柘林镇地块可与2015年1月拍出的海湾镇宅地做对比，当时成交楼板价只有4000元/平。对比后也能看出这其中的奥秘。
因此大众看到的土拍市场表面冷淡，实则起始楼板价已被抬高一大截，房企拿地的价格似乎并没有想象中的这么便宜。
继柘林板块拍地完成之后，去年12月27日，临港奉贤园区2幅宅地也相继拍卖，最终被碧桂园竞得，两幅地块的溢价率都只在5%之内。然而如此远郊区域起始楼板价已达到了8200元/平。
与之对比的是2015年12月底，该区域同样拍出两幅宅地，成交楼板价只有4200元/平。
洼地优势消失 房价一年已翻倍
在这样的供需倒置和地价明降暗升的环境下，奉贤区多数房企项目并不急于推盘，反而制造稀缺来抬升房价。
尤其以2016年为分水岭，在2016年以前，南桥新房价格普遍在2万/平左右，随着2016年土地及市场行情的变化，该板块2016年年底的新房项目已突破3万/平；二手房更是奇高，次新房基本已上4万/平，曾经的价格洼地已不复见。
奉贤区除南桥区域以外，其他板块在2016年以前新房价格普遍在1万/平出头，然而1年过后，所有板块房价均已破2万/平，且一房难求。
置业方向 板块发展失衡或是入手契机
目前，奉贤区内上海之鱼、南桥中央公园等大型规划基本都落脚在南桥板块内，其余区域规划则少之又少。因此，奉贤南桥区域与其它区域有很大落差。
正因有这样的不平衡性，才使得奉贤区置业人群被分为两级。南桥新城范围内的新房基本以本地客为主，而南桥以外的奉贤其他各区，则是以少量本地客及大量市区或在市区上班的外地购房者为主。
不难看出，奉贤区除南桥新城外，其余区域房价仍属于上海房价洼地，从城市的长远发展来看购入性价比较高，普通工薪阶层或上班族或许还能负担这样的购房成本。
区域发展可期 交通还差一口气
另一方面，尚不完善的公共交通依然是购房者在奉贤置业碰到的首要问题。
奉贤区目前尚未有地铁通达，不过5号线南延伸段已在修建，预计今年年底明年年初运行；另外奉贤区还在积极申请15、18号线的延伸，能否落实还需看市政的具体规划。
除5号线在建外，奉贤区还有一条BRT快速公交系统，未来建成将通往前滩的东方体育中心方向，有望实现与6、8、11号线的接驳。
市场预判
1、二季度或迎推盘高峰期
虽然一季度奉贤区一手住宅整体推盘数量不多，不过随着时间的推移，二季度或将迎来推盘高峰。
去年楼市的涨幅购房者及开发商都有所见，自去年下半年出台新政后，奉贤区多数房企推盘明显陷入了观望情绪，似乎在等待后续市场行情来做推盘决策。
不过随着时间的推移，行情已逐渐清晰，房企推盘节奏或也将有积极动作，而二季度恰巧在4-6月，天气温和，且看房时间节点好，所以二季度或许是奉贤区一手住宅项目的推盘高峰期。
2、现金流问题或助推区域供应
根据小编观察，奉贤某些项目的建筑工地上，已有不少项目结构封顶，甚至有的项目外立面都已见雏形，属于准现房销售。房企在沉寂了一段时间后，势必需回笼资金，那么一季度没有出货的项目也或将在二季度全力出货。
奉贤某项目已结构封顶，但尚未有预售证
受政策影响，房价已趋于合理，想提升房价来获取高回报的房企预售证申请受阻。基于此，在等待和观望后，房企也不得不在二季度有所行动。
总的来说，一季度奉贤区一手住宅房总开盘量不多，购房者选择范围不大，预计二季度有所缓解。从一季度的预开盘情况来看，海湾名悦豪庭、天和尚上海、佳源梦想广场3个项目有一定价格优势，刚需购房者不妨考虑一下。另外南桥的阳光星期8·名庭、秋月朗庭尚东区2项目对于预算充裕的购房者来说有一定优势，毕竟区位良好，未来升值潜力大。
本文来源：网易房产
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