都说上海寸土寸金 可这家公司一年半吞下15个项目

（原标题：都说上海寸土寸金 可这家公司一年半吞下15个项目）

雄心勃勃的碧桂园又在上海拿地了。春节后沪上3块土地首拍，碧桂园和行业老大万科、上海国企绿地三分天下。而碧桂园拿到的临港区域住宅用地，溢价率仅有0.41%。

自碧桂园一线事业部成立以来，上海区域扩张脚步始终在加速。加上刚拿下的临港地块，目前碧桂园在上海已布局15个项目。2016年，上海碧桂园销售业绩为40亿，按照计划，2017年和2018年，这一数字将会是100亿和200亿。“越是巨无霸，越要稳健。”碧桂园上海区域总裁高斌对网易房产表示。

与碧桂园集团的3000亿狂飙突进相比，上海区域销售业绩增速并不惊人。但一年半时间拿下15个项目，足以显示出碧桂园进军一线城市的急迫。

(注：表格由网易房产整理。仅限于招拍挂获得土地，不含收购。)

由“深耕三四线城市”转变为“巩固三四线，拥抱一二线”，对碧桂园而言，这并非一城一池的得失，而是对产品、人力、资金、行业资源乃至惯性思维的挑战。万事开头难，高斌认为，这至少是个合格的开始。

“双百”目标

牛市卖楼，熊市买地

一年半以前，当高斌单枪匹马、漫无目的地穿梭在上海的大街小巷时，对于如何进入上海毫无头绪。

一家同样发家于华南的开发商的做法是简单粗暴，连续在上海拿下多幅地王。对“新人”碧桂园来说，这种做法充满风险，事实证明，时至今日一些地王都未解套；更多的房企，从嘉定开始尝试，接着再入奉贤，形成一南一北之势。这类似于碧桂园此前“农村包围城市”的打法。“比较稳健，可以试探性去做。”高斌说。

带着这种判断，碧桂园初入上海的第一幅地块选在了嘉定。楼板价8108元/平方米对当时的碧桂园来说太过“大手大脚”，“挨了不少批评。”高斌回忆说，“但现在来看绝对值了，这也坚定了碧桂园要在上海发展的决心。”这个项目目前售价超过3万/平方米。

随后，碧桂园相继完成在嘉定、青浦、奉贤、临港等新城的布局。

四处开花背后，高斌始终处于紧张状态——在一线城市拿地资金风险太高了。“拿地的前一天晚上基本睡不着。经常举一手牌就是一个亿出去了，虽然我也没有见过一个亿到底有多少。”高斌回忆，“有场土拍，举牌举到48亿后，全身都处于瘫软状态。”

高风险的一线城市，对进入3000亿俱乐部的碧桂园而言，更像是一种对冲方式。尽管行业人士对未来有诸多分歧，但北京、上海这两座城市依然是最佳投资之地。高斌坦言，碧桂园在上海还要不断投入，“上海及环上海的市场占有率仍有很大空间。”

因而，碧桂园上海区域在内部设立了“双百”目标：买100亿土地，卖100亿房子。同为3000亿俱乐部成员的万科，上海公司2016年销售额为300亿，本地国企绿地则超过400亿。

为扬长避短，碧桂园上海区域的项目多为郊区刚需产品，目前货值在240亿左右。新推出的2个项目都是刚需产品。“我们需要根据客户成长性判断换房梯度。郊区盘价格上升的梯度大，刚需楼盘单价3万有望涨至4万，有33%的成长空间。"

另外，为突破产品多样性，碧桂园暂定在今年二季度面世的奉贤项目，将成为碧桂园在上海滩推出的首个高端项目。在上海试水高端项目，对习惯于打造郊区大盘的碧桂园来说，是一个绕不过去的考验。

"若今年卖100亿左右，明年货值还剩下100多亿，还得补200亿货值。”高斌说，“牛市卖楼、熊市买地。”

绕不开的持有型物业

今年试水商办物业

100亿销售额在碧桂园集团的总销售额中占比并不大，和绿地、万科等房企在上海的差距也不小。但碧桂园对上海公司的要求并非销售数据的累计，还有住宅业务之外的试水，比如养老产业和办公地产。

持有型物业正在纳入碧桂园高层视野。恒基兆业是碧桂园内部经常提及的公司之一，这家以持有物业闻名的香港公司，营业额仅为百亿级别，但市值却达到2千亿。相形之下，碧桂园对其运营能力心向往之。

而同级别的对手万科，早在前几年就已开始转型城市配套服务商，涉猎长租公寓、商业、养老地产、产业地产等多个领域。

“在一线城市绕不开商办，同期性风险必须面对。”高斌表示，宝山区罗店镇项目将会成为上海碧桂园首个社区商业项目。

“碧桂园的物理属性像水一样，面对情况不断总结不断实践。”高斌认为，与三四线城市相比，一线城市对于持有性物业的需求更大。比如养老产业，三四线城市一般以家庭养老为主，很少有机构养老。城市量级越大，需求更多，成功性则更高。

跟投制度

人性、生产力的释放

高斌在今年春节期间，给碧桂园主席杨国强打电话，他们聊起碧桂园的跟投制度对人性及生产力的释放。

前段时间，碧桂园多个职业经理人年终收入过亿元，而碧桂园也冲到行业第三的位置上，公司和员工双赢局面可谓难得，杨国强提出的“成就共享”和“同心共享”功不可没。

碧桂园在2012年推出“成就共享”的激励计划，两年后又推出了名为“同心共享”的升级版合伙人计划。从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例,共同组成项目合资公司。

高斌认为，尽管碧桂园并非“合伙人”制度的首创者，但跟投制度却真正落实了“合伙人”的涵义，两个“共享”弥补了碧桂园在管理上的漏洞。碧桂园上海区域公司同样受益于跟投制度。“我们有很多员工将自己的资产、老婆首饰都投进去了。”高斌半开玩笑地说。

碧桂园上海公司的办公室由高斌亲自设计，色彩基调是绿色和橙色，很是悦目。从单枪匹马到140多员工，碧桂园集团人士说，高斌的拓荒之旅不容易。2017年，碧桂园上海的目标是建立完善的 “人才梯队”、“产品体系”和“服务体系”，为2018年后打好基础。

高斌的首要任务是招兵买马。从拿地到销售，碧桂园通常需要6-8个月时间，项目越来越多，人员缺口也在变大。上海公司人力资源总监闫瑞说，最近一段时间面试的人特别多，不乏一线开发商中高层。“我们正在成为一家有吸引力的公司。”