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“类住宅”玩脱了 商办地块以后要咋整?

2017-02-14 15:51:33 来源: 网易房产 举报
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网易房产2月15日报道:今年初,上海各区多个类住宅项目被强制暂停网签,牵涉项目中不乏多家知名企业旗下产品。据记者了解,目前被暂停网签的类住宅项目尚未被解禁。

该次大范围强制暂停销售措施并非事发突然,就在去年12月底,上海市房地产主管部门已开始着手各区排查类住宅,摸底类住宅整体情况。12月26日,上海开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批,因此对类住宅产品停售核查也是在预料之中。

自今年1月中旬以来,上海市住建委会连同规划局、建委、水务、发改委,以及煤气公司、自来水公司、消防等部门对疑似类住宅的商办项目进行集中清理核查。

业内专家表示,估计在核查期间会对暂停网签的项目进行一一核查,目前并没有“解禁”的意思,违规项目应该会要求整顿,相信今后会有更严格的规范出台,理顺、规范类住宅市场。预计今年上半年会出台明确的管制措施。

居家“类住宅”何罪之有?

上海自2015年4月1日起实施《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》。公寓式办公建筑控制要求为:每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米,层高不大于4.5米。也就是说,带有独立卫生间的单元式办公建筑,每间面积不得小于150平方米。

目前市场上绝大部分称之为“类住宅”的办公属性产品,面积大多在30-100平方米区间内,设立了独立卫生间并接通了煤气,层高普遍超过一般住宅,给购房者一种小而精致的居家体验。违规开发商采取先通过验收,再将之隔成小单间销售,擅自改变房屋结构的行为以此获利。

在销售过程中,类住宅项目也存在诸多不规范行为,以不限购不限贷,低总价小户型等利处诱导购房者,避重就轻不谈产权年限短、水电煤费用高、楼间距采光不符合住宅标准等对居住不利的因素。

据记者了解,已经有部分违规改变房屋用途的类住宅项目案场已经拆除了样板间。对于已购买被暂停销售产品的业主是否有影响,记者讯问了项目案场销售,销售表示以网签为准,目前对已购买产品的业主暂没有影响。对于被禁止网约的房屋部分,需要等核查结果,可能会对产品进行调整,等政策落实之后才会有确切的消息。

不限购的“住宅”引发买买买

自2011年上海实施房地产限购政策以来,“类住宅”产品就处于控制外的空白地带,同区域内商办属性产品(含类住宅)价格是住宅属性产品价格的60%-80%,对购房者来说购入门槛低,又不受套数限购和户籍限制影响。导致资金流入类住宅市场日趋明显。

根据同策咨询研究部的报告显示,2016年全年上海酒店式公寓市场供、求、价三线环同比均出现上扬,市场成交总量达274.47万平米,同比上扬幅度高达1.45倍;从价格上看,成交均价为25679元/平米,同比大幅上扬23%。

商办地块企业何去何从?

受到土地交易资金监管政策的影响,去年年末上海住宅土地市场遭受到“断崖”式遇冷,不仅竞买开发商寥寥无几,地块溢价率也回落明显。同时,原本些许被住宅带起来商办地块也迅速被打回原形,近两个月出让的地块多数以底价成交。

在这波远郊宅地供应的小高潮中,位置偏僻配套待开发的宅地明显受关注度低,可见开发商对于住宅用地的盲目觊觎转向了谨慎选择。然而,其中预计下月出让的临港芦潮港社区E0602地块和C0204地块的报名开发商却都异常达到了20家左右,记者查看了两块地的出让合同,发现两块地块都无需自持部分,眼下上海宅地市场上无自持是极罕见的。无自持就疯抢,可见不少开发商在自持物业方面的确信心不足。

与此同时,目前推出的商办属性地块中绝大部分却要求了极高的自持率,不少地块开出了需要100%自持整体运营的出让条件。这让缺乏运营能力的开发商只能望而却步,不能再做完项目一“卖”了之。

上海中原地产市场分析师卢文曦推测今年整体土地市场会遇冷,但是,对商办地块失去的关注也未必都会转向住宅市场。相反,开发商如果运作了好,商办还是大有可为的。而且房企都在说转型,产业地产,商业地产等等都是出路。

易居研究院总监严跃进也提出了相同的观点,目前不排除对于一些违规的商办项目采取引导措施,鼓励转而开发租赁型公寓项目或自持型项目。

显然,无论是住宅地块还是商办地块,自持运营是现在拿地房企必须面对的现实,提高项目运营管理能力,发挥物业在地区内正确的功能性是对今后房企提出的更高要求。

蔡自晶 本文来源:网易房产 作者:蔡自晶 责任编辑:蔡自晶_NO2012

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