“类住宅”玩脱了 商办地块以后要咋整？

网易房产2月15日报道：今年初，上海各区多个类住宅项目被强制暂停网签，牵涉项目中不乏多家知名企业旗下产品。据记者了解，目前被暂停网签的类住宅项目尚未被解禁。

该次大范围强制暂停销售措施并非事发突然，就在去年12月底，上海市房地产主管部门已开始着手各区排查类住宅，摸底类住宅整体情况。12月26日，上海开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批，因此对类住宅产品停售核查也是在预料之中。

自今年1月中旬以来，上海市住建委会连同规划局、建委、水务、发改委，以及煤气公司、自来水公司、消防等部门对疑似类住宅的商办项目进行集中清理核查。

业内专家表示，估计在核查期间会对暂停网签的项目进行一一核查，目前并没有“解禁”的意思，违规项目应该会要求整顿，相信今后会有更严格的规范出台，理顺、规范类住宅市场。预计今年上半年会出台明确的管制措施。

居家“类住宅”何罪之有？

上海自2015年4月1日起实施《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》。公寓式办公建筑控制要求为：每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米。也就是说，带有独立卫生间的单元式办公建筑，每间面积不得小于150平方米。

目前市场上绝大部分称之为“类住宅”的办公属性产品，面积大多在30-100平方米区间内，设立了独立卫生间并接通了煤气，层高普遍超过一般住宅，给购房者一种小而精致的居家体验。违规开发商采取先通过验收，再将之隔成小单间销售，擅自改变房屋结构的行为以此获利。

在销售过程中，类住宅项目也存在诸多不规范行为，以不限购不限贷，低总价小户型等利处诱导购房者，避重就轻不谈产权年限短、水电煤费用高、楼间距采光不符合住宅标准等对居住不利的因素。

据记者了解，已经有部分违规改变房屋用途的类住宅项目案场已经拆除了样板间。对于已购买被暂停销售产品的业主是否有影响，记者讯问了项目案场销售，销售表示以网签为准，目前对已购买产品的业主暂没有影响。对于被禁止网约的房屋部分，需要等核查结果，可能会对产品进行调整，等政策落实之后才会有确切的消息。

不限购的“住宅”引发买买买

自2011年上海实施房地产限购政策以来，“类住宅”产品就处于控制外的空白地带，同区域内商办属性产品（含类住宅）价格是住宅属性产品价格的60%-80%，对购房者来说购入门槛低，又不受套数限购和户籍限制影响。导致资金流入类住宅市场日趋明显。

根据同策咨询研究部的报告显示，2016年全年上海酒店式公寓市场供、求、价三线环同比均出现上扬，市场成交总量达274.47万平米，同比上扬幅度高达1.45倍；从价格上看，成交均价为25679元/平米，同比大幅上扬23%。

商办地块企业何去何从？

受到土地交易资金监管政策的影响，去年年末上海住宅土地市场遭受到“断崖”式遇冷，不仅竞买开发商寥寥无几，地块溢价率也回落明显。同时，原本些许被住宅带起来商办地块也迅速被打回原形，近两个月出让的地块多数以底价成交。

在这波远郊宅地供应的小高潮中，位置偏僻配套待开发的宅地明显受关注度低，可见开发商对于住宅用地的盲目觊觎转向了谨慎选择。然而，其中预计下月出让的临港芦潮港社区E0602地块和C0204地块的报名开发商却都异常达到了20家左右，记者查看了两块地的出让合同，发现两块地块都无需自持部分，眼下上海宅地市场上无自持是极罕见的。无自持就疯抢，可见不少开发商在自持物业方面的确信心不足。

与此同时，目前推出的商办属性地块中绝大部分却要求了极高的自持率，不少地块开出了需要100%自持整体运营的出让条件。这让缺乏运营能力的开发商只能望而却步，不能再做完项目一“卖”了之。

上海中原地产市场分析师卢文曦推测今年整体土地市场会遇冷，但是，对商办地块失去的关注也未必都会转向住宅市场。相反，开发商如果运作了好，商办还是大有可为的。而且房企都在说转型，产业地产，商业地产等等都是出路。

易居研究院总监严跃进也提出了相同的观点，目前不排除对于一些违规的商办项目采取引导措施，鼓励转而开发租赁型公寓项目或自持型项目。

显然，无论是住宅地块还是商办地块，自持运营是现在拿地房企必须面对的现实，提高项目运营管理能力，发挥物业在地区内正确的功能性是对今后房企提出的更高要求。