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2016沪土地市场分析:供应同比降42% 均价创新高

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网易房产1月19日报道:2016年的上海土地市场可以说是充满戏剧性变化的一年,上半年是暗潮汹涌,一旦有地块出现,房企便疯狂抢地,导致“地王”频出;而下半年,随着供地政策的收紧、对地价的严苛限制及严查房企的自有资金,在年末的时候市场终于迎来降温。

2016上海土地供应创6年新低 均价却创新高

根据中国指数研究院的数据,2016年上海共推出土地203宗,规划建筑面积1650.28万方,同比下降15.1%,供应量处于近6年最低。全年推出宅地91宗,752.78万方,同比下降42.1%,其中商品住宅用地供应为414.92万方,同比下降29.8%,已经连续三年下滑,主要分布在青浦、奉贤等郊区。

在成交方面,去年共成交土地191宗,规划建筑面积1548.71万方,同比下降17.8%,成交宅地82宗,678.55万方,同比下降46.4%。土地和宅地的成交量均为近6年来最低水平。其中商品住宅用地成交38宗,规划建筑面积为340.69万方,同比下降42.5%。青浦、奉贤区域成交宗数占全市商品住宅用地成交宗数的44.7%。

不过在成交均价上,却屡创新高,特别是去年8月份,融信中国以110亿元的总价拍得静安中兴路地王,更是以10万/平米的价格,刷新了全国住宅交易史上楼板价的最高纪录。而数据显示,2016年上海住宅用地楼面均价17629元/平米,同比大幅上涨73.9%,其中商品住宅用地楼面均价为31382元/平米,同比上涨79.4%,皆创历史新高。

高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇指出:上海2016年的土地供应出现了缩减,但在市场资金流动相当充裕的背景下,去年也成为几年以来土地价格涨幅最大的年份,这也从侧面反映出开发商对上海的土地收购及开发表现出相当浓厚的兴趣。

去年房企竞争激烈 参拍总次数同比大涨40%

在2016年上海公开土地市场,房企参与竞拍的热情进一步升级。根据克而瑞上海统计的数据,参与土地竞拍的房企仍有164家,相比2015年163家多1家。在房企参与竞拍的总次数上,2015年为574次,而2016年达到了807次,同比上涨了40%;而单幅土地的平均竞拍房企数,也从2015年的6家上升到了2016年的10家,同比上涨了67%。

可以看出,在成交总量下滑了17.8%,多重土地政策出台的同时,上海房产市场仍处于预期值较高的“蓝筹股”,房企参拍意愿只增不减,且市场竞争的激烈程度也进一步加剧。

其中,2016年住宅类用地参拍次数排名靠前的房企主要是这三家——新城、碧桂园、金地。新城以30次的参拍总次数排名第一,参拍率高达79%,剔除一些土地条件苛刻及远郊非地地块,几乎做到了次次参拍;而碧桂园和金地分别以24次、22次排名第二和第三。

这些房企在去年的表现中都有非常强烈的增储愿望,其它还有如久未露面的融信、收购为主的融创、综合体运营者宝龙、急需增储的中南、正荣等,增储意愿都较大,参拍次数有着极其明显的提升。

不过随着今后楼市调控关于资金层面的监管日趋严厉,上海金融与法律研究员执行院长傅蔚冈表示:在开发房产的资金门槛和品牌门槛进一步提高的今天,可以预计,今后房地产市场的集中度还会进一步上升,今后房产公司的分化也将和城市房价的分化那样:行业龙头所占的市场份额会越来越大,中小房企将在市场上逐步消失。

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