金科董事长蒋思海：做城市运营商 把客户变用户

（原标题：金科董事长蒋思海：做城市运营商 把客户变用户）

“以前开发完房子，5年卖完就和客户关系断了，现在金科正用‘地产+社区’的模式把客户变成用户，要为其提供70年服务”。在此基础上，金科打造城市运营平台，将开发的健康、教育等社区服务产品与地产项目有机融合，“让城市细胞活跃起来，一个好的开发商就是城市运营商。”

房地产步入白银时代，金科股份依旧在掘金，秘诀就是做“城镇建设服务商”。

2010年，金科提出了“1030战略”，即用10年时间进入重庆30个区县，时任金科股份重庆片区公司董事长兼总经理的蒋思海带领团队在开县打下漂亮一役。时隔6年，已是金科股份董事长的蒋思海一边回忆一边感慨，“我们在那里带动了城市面积，扩增了城镇人口，对开县的城镇化贡献很大”。

开县的成功是金科掘金新型城镇化的缩影，这家带有区域化烙印的房企乘胜追击，2013年提出不再做单纯的地产开发商，而是一个中国城镇建设服务商。

从开发商转型服务商，蒋思海已深谙个中精髓。12月21日，在第六届中国价值地产年会间隙，蒋思海在接受《每日经济新闻》记者专访时强调，“以前开发完房子，5年卖完就和客户关系断了，现在金科正用‘地产+社区’的模式把客户变成用户，要为其提供70年服务”。在此基础上，金科打造城市运营平台，将开发的健康、教育等社区服务产品与地产项目有机融合，“让城市细胞活跃起来，一个好的开发商就是城市运营商”。

如今，“城市运营商”已是不少房企转型的时髦词，金科突围之路又在何方？蒋思海对记者说，“我们会坚定地坚持下去”，2020年，金科将完成“双千亿计划”（营收千亿、估值千亿）目标，“新地产”与“新服务”亦是其中重要支撑。

　　谈城市运营商：激活城市细胞

NBD：早在2013博鳌房地产论坛上，金科就表明以后不做单纯的地产开发商，而是中国城镇建设服务商，您认为这之间有怎样的区别？

蒋思海：目前，中国城镇化率并不高，仅52%，距离发达国家75%以上的城镇化率还有一定距离，而新型城镇化的发展则为中国房地产业带来了更多机遇。

不少房企通过前20年的发展已完成资本积累，中国城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要开发商由仅开发住宅、商业楼盘为主向建设城市综合体转型，向城市运营商转型。

通过城市运营，把城市的自然资源和精神资源有效地推向市场，使城市的综合竞争力得到提高，城市的财富增加，城市居民生活质量和幸福感得到提升，这是城市运营问题的关键，也是城市运营的终极目的。

金科早在两年之前就开始实施深度布局中西部地区和三四线城市的战略，推行了“622战略”“1060战略”，均与“新型城镇化”战略相切合，被奉为“新型城镇化第一概念股”，目前在中西部的城镇化布局已经扩大、加速。

NBD：“城市运营商”已经成为行业关键词，不少房企对这个角色也十分关注。您如何理解“城市运营商”这个概念？

蒋思海：我对“城市运营商”的理解就是，要对城市资源要素有充分的认识，通过市场、法律和其他创新行为，把城市的增值和优势资源发挥出来。

作为房地产企业来讲，就要围绕城市发展的总体规划、目标，通过企业自身市场化的机制和手段，把自身的资源、产业的资源运用起来，让产品和住宅、商业有机的结合，最终成为城市的一部分。企业开发的项目能够融合到城市里，得到城市人民的喜爱。这才是真正城市运营商的概念。

谈进军社区：需整合资源

NBD：今年以来，不少房企将进军社区作为新的利润增长方向，您如何看待该现象？要成为“生活服务商”，房企具备哪些天然优势和不足？

蒋思海：成熟社区是房地产开发的终点，也是服务商的起点。社区服务发展空间极大。从医疗到养老，从金融到家政——社区服务的竞争对手（合作伙伴）是在每一个细分服务行业中强大的专业选手。

社区服务的优势是和消费终端零距离，有可能及时了解、反馈、定制和修正消费者需要的服务。那么开发商切入这一市场的难度在哪？我认为，关键在于用心整合资源、用心创立品牌。未来社区终端服务的赢家，可能既具备轻资产思维、平台意识，善于利用互联网，具备成本控制能力和较高服务品质，又能叠加一种或几种专业化服务能力。这种专业服务，才能真正打动客户内心。

NBD：在向城市运营商角色转变过程中，金科提出了“美好生活服务商”这一战略构想，目前有哪些创新举措？成效如何？

蒋思海：今年以来，金科重新进行品牌定位，从传统地产开发商转型为美好生活服务商，首次发布了“美好你的生活”品牌理念，提出“健康更好、邻里更好、居家更好、成长更好、便利更好”产品服务五大主张，以“美好”“家”为服务基点，打造“地产”+“服务”新运营模式。

这一系列产品服务也相继有了不少实际动作：比如，我们将分别总出资20亿分别成立负责社区综合服务业务的金科社区综合服务集团有限责任公司和负责未来教育产业投资和运营的金科教育投资管理公司，朝着“成长更好”、“便利更好”目标贴近；同时，我们还和亿达一起打造重庆两江健康科技新城项目，并同东软集团旗下的东软熙康携手共建健康云社区，立足两江新区开创社区和家庭医疗健康服务的新模式，致力于“健康更好”；此外，我们和腾讯进行战略合作，以“智慧营销+社区服务+智能硬件”三位一体的生态模型，把所有可能的智慧内容植入到金科大社区，实现客户、开发商、物业、商家多方共赢为最终目标，努力让“居家更好”。

　谈房地产政策：需三大转变

NBD：近年来，房企另类“抱团”频频出现，且有越来越多的大型房企加入“合作”阵营，请问您是如何看待该现象？目前的“抱团”和前几年的“抱团”相比，有哪些不同？

蒋思海：以前企业之间合作开发楼盘，最大的好处就是风险分摊。楼盘的开发从拿地到销售这个过程，资金的需求是最大的，而在市场环境不好的情况下，如何解决资金流的问题是项目面临的最大问题。联合开发楼盘就能集合两家甚至几家企业的力量，保证资金持续的问题。

现在房企都开始回归一、二线城市，导致一、二线城市土地市场火爆，也对开发商的资金体量提出更高要求，很多企业要独立拿地会更加困难。同时，在后续开发阶段也会有更多挑战，如果房企间“抱团”合作不仅可以更好的分散风险，还可以进行资源整合。

行业利润率开始下滑，大家都希望在激烈的竞争中生存下来，双方合作利于取长补短，这样的合作将成为常态。

NBD：目前金科在城市布局方面有怎样的战略？区县、二三线城市以及核心城市之间是否各有侧重？

蒋思海：金科的区域战略将以国家城市群发展战略为导向，布局以二线热点城市为主，一线和核心三线城市为辅。在“三圈一带”的战略新构想指导下，金科将强化在“三圈一带”二线城市的布局，聚焦区域中心城市，锁定了“核心十城”——重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉。未来，还会继续考虑在“核心十城”中有所动作。

NBD：您认为在当前的房地产政策大环境下，房企要如何做才能避免受到冲击？

蒋思海：在全国房地产市场去库存的大背景下，控制土地供应政策深入执行且效果进一步显现。各地因城施策调控政策的逐步落地，正在促进楼市平稳发展。

随着地产行业拐点来临，在市场整体增速放缓的同时，行业整体盈利水平也逐渐下降。房企过去简单依赖土地增值和市场上涨实现高速发展的方式已难以为继。因此，企业必须转变发展方式，从“同质化”向“差异化”转变；从简单的地产开发向“开发+运营服务”并重转变；从“单一产业”向“产融结合”及相关产业协同发展转变等。