宋卫平的新“理想国”

“我们希望它是一个天堂的腹地。”在蓝城小镇的发布会上宋卫平开宗明义，给出他对小镇美好生活的定义：仁慈普爱，真善至美。

宋卫平在31年前靠着借来的15万元投身商海，绿城建筑在各地开花的描摹已逐渐淡化。而此时他浓重的理想主义情结却渐趋深化。

“城市是人类的一个很重要命题，我们在享用这个文明成果的基础上，要去寻找和创造它的最理想模型。”宋卫平对于城市理想模型的创造想法由来已久。2003年绿城就已经开始探索小镇开发，目前已有十余个小镇项目落地。

此前宋卫平追求的城市理想模型是建筑美学，那现在它演变成为了一种生活美学。

而蓝城正为此理想模型的构建如燕衔泥。

蓝绿小镇异同

从黄龙广场A座9楼电梯出来，分立左右两边的分别是蓝城和绿城。于宋卫平而言，与其说绿城是宋卫平的第一次创业，蓝城是宋卫平的二次创业，倒不如说是宋卫平构建的“理想国”在不同时期的不同程度的展现。

前溯至6年前，宋卫平带领绿城的核心团队和优秀资源组建了蓝城。这支先锋队伍在轻资产模式的探索中，业务渐渐专注于代建、养老、健康、颐养四个版块。今年6月绿城重组蓝城，将蓝城代建业务剥离至上市平台。

之后新蓝城转而重装上阵，一度站在国家推出的“特色小镇”风口，明确未来将聚焦于理想小镇的建设。新业务浮上水面，蓝城摊开的蓝图是“百镇万亿”计划：10年内造100座理想小镇，并实现10000亿的销售目标。

而将蓝城代建纳入囊中的绿城一分为四：所有业务统归旗下的四个子公司——绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇。

隐身幕后的宋卫平仍然是其掌控者，特别是在蓝绿双城理想小镇的开发和建设。虽然对外蓝绿小镇都曾以绿城做背书，但目前在内部，蓝绿小镇项目、业务都有着清晰的划分且独立运营。

双方在小镇开发的理念和项目选择上依然保持着同样的标准；而在绿城小镇的在项目获取方式上更为多元化，但选择和蓝城小镇进行项目合作的公司明显多于绿城小镇。

有意思的是，一位接近蓝绿双城的相关人士称，目前宋卫平也负责绿城小镇相关建设工作。而蓝绿双城也不乏存在竞争关系。

在蓝城小镇的发布会上，蓝城发布了10小镇： 北京桃李春风、成都桃花源、莫干山观云小镇、上海春风江南、崇明岛小镇、乌镇雅园、嵊州越剧小镇、杭州桃李春风、春风长乐、厦门桃李春风。而其他如海南蓝湾小镇等项目则归属于绿城小镇。

“蓝绿双城”虽划分了关系，但是始终还是兄弟公司。用蓝城集团执行总裁傅林江的话说，“以前是有“血缘关系”的兄弟公司，现在没有“血缘”的兄弟公司。”双方在小镇的开发理念和选址上同出一辙。

网易房产了解到，绿城小镇将在珠海东坑旧改地上开发一个小镇。该项目依托珠海宜居、经济发达的优势；距离广深的车程都控制在1-2小时左右，有港澳经济辐射；周边有4个景区，如农科奇观、凤凰山等4A景区；可售面积达百万方，项目规划是：及中式园林庭院、和院别墅、高层公寓、特色商业街于一体的大型综合型社区。

蓝城选择项目的标准是：小镇要在大城市的周边；交通距离市区基本在一个小时以内；出行便利；土地规模最好在两三千亩以上、特殊情况下一千亩左右可能也会考虑；当地到有一定的购买力；宜居、宜游。

而在后期的运营上，绿城小镇是否会借助蓝城在后期管理和运营上的研究和创新还很难说。但傅林江称，现在蓝城小镇模式越来越成熟，在不断弥补和改进之前的缺陷。谈及对于蓝绿两家的开发和运营模式，他称蓝城有蓝城的模式，绿城有绿城的模式。

目前来说，蓝城在项目的获取上倾向于控股。据悉，目前除了已经发布的10个小镇外，还有将近20多个项目已经有了初步的落实，还有10余个项目在洽谈当中。而绿城小镇对于项目获取则更加多样性，合作开发、代建、招拍挂都是其获取项目的方式。前不久绿城在秦皇岛拿下了一个大体量的地块，用作绿城小镇的开发。

小镇开发是场持久战

相关数据显示，到2020年老年群体将达到2.43亿，约占总人口的18%。加之今年7月，住建部、国家发改委、财政部联合发出了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出到2020年在全国培育1000个左右特色小镇。偏向于养老、文旅式等特色小镇开发似乎是一个有着巨大潜力的“蓝海”。

但明源地产研究院副院长刘策认为，房企做特色小镇有可能是在错误的战场打无太大意义的战斗。从未来人口流向、产业发展等方面看，未来一线城市以及以一线城市为核心的都市圈建设将是下阶段重点方向，机遇也在于此。尽管国家倡导新型城镇化，但是这并不意味着里面有掘金机会。

蓝城在开发、建设、销售、后期管理和运营方面形成了一套较为成熟的模式，在这方面有着自身的沉淀和品牌优势。辩证来看，“百镇万亿”计划业已做出了不错的成绩，但不可忽略的是，蓝城在推进的过程中仍然遇到很多问题。

蓝城小镇小规模项目开发周期在3-5年左右，大规模项目则长达5-10年不等。按照“百镇万亿”的计划，小镇的平均销售总业绩需要达到100万。据蓝城的统计数据，典型小镇案例乌镇雅园，于2013年开盘起截至到目前销售合同约36亿元，今年是15.7亿元。桃李春风历年销售合同总额约27亿元，今年在20亿元左右。傅林江告诉网易房产，平均一个小镇总投入资金需80-100亿元。从总投入和营收来看，在唯利润的市场经济背景下，蓝城在特色小镇身上能薅到的“羊毛”并不多，且实现百万销售周期漫长。

面对前期需要的大量资金，傅林江说：“不可能出现小镇开发到一半资金链断掉，那小镇开不下去。”蓝城在资金方面表示出足够的自信，反而更担心且投入更多情绪去攻克蓝城小镇在构建的健康、教育、商业、产业、物业等方面的大小问题。

小镇后期运营有点类似产业地产和商业地产的后期运营，要做好同样需要一整套大方向和小细节的解决方案。傅林江说，“小镇的开发，我们一直认为第一依靠政府，第二还是靠政府的支持，第三还是靠政府的支持。”

小镇开发要形成一个完整的体系非常难，在漫长的开发过程中，如果随着政府换届出现政策变化，小镇在后期开发上风险很大。第二，目前优质且适合做小镇的土地不多。对一块地进行前期环境打造完成后，土地随之升值，后期土地的获取成本就会增加。第三，小镇内部构建，需要和政府共建教育、文化、医疗设施。

比如在颐养方面，医保目前还是一种区域性的利好，还未达到结构性通用。老年人看病问题如何解决？蓝城构建的庞大的教育系统出来后和地方教育系统如何共融？未来蓝城小镇在开发过程中还会加入文旅因素，这一块目前还处于空白摸索阶段。再加之农业板块在落地后，后期运营想到做到富有生命力，挑战依然不小。

特别是农业小镇的探索，目前仍然还停留在落地的阶段。按照之前宋卫平对小镇的建设的设想：一个小镇3万人，小镇的居民既有城市人口，也有农民，各占一半。傅林江告诉网易房产小镇居民当中，农民目前的占比都不一样。北京桃李春风这个项目本身就有原居民。蓝城对原始建筑进行改造，原始居民照样在里面生活。其中一个桃李春风小镇暂时没有一个农民，因为当时这块地就没有农民，目前还没有遇到农民买小镇的房子。

竞争日巨、盈利低、后期运营管理难，小镇开发风险仍存，但蓝城甚至接近蓝城的一些人士都对蓝城小镇的开发表示出极大的信心。“做百镇万亿应该可以做到，我相信宋卫平。”杭州一位女士如是答到。

傅林江说，竞争不怕，希望大家都来做小镇，都来构建理想生活。一个企业，纯讲盈利点，对这个社会的推动就失去了意义。社会需要有一批有情怀，有理想的企业家们，去推动这个社会的发展和进步。蓝城就是这么一支团队，在社会上在小镇的开发建设中探索引领。路非常艰难，但我们是一支有理想有情怀的队伍。

而这份信心最后又都归结到“情怀”二字上。