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上海四大新城10年楼市变局 房价最低涨幅为3.7倍

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网易房产12月8日报道:在《上海市城市总体规划(1999-2020年)》提出了“新城”的概念,包括松江、嘉定、临港等11个新城。此后,在上海市“十二五规划”期间,提出7个郊区新城建设,主要为:嘉定新城、松江新城、浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城、金山新城和崇明城桥新城。

而在今年公布的《上海市城市总体规划2016-2040》中,青浦新城、松江新城、嘉定新城、浦东临港新城将被升级为城市副中心,不再仅仅是“新城”了,对这四个区域而言是一大利好。

在功能划分上,嘉青松将成为上海从陆地方向连接江浙地区的二级城市节点,把这三个节点建成引领江浙边界地区向上海集聚资源的抓手,以扭转上海西部郊区竞争力弱于江浙临近的昆山、苏州等地的不利局面。

而临港则成为上海面向海洋方向的唯一副中心级别建设区,也是面对世界竞争、建设五个中心的核心功能区,这一副中心将支撑上海自贸区发展成国际顶级的自贸区,这一方向上与浙江省在港口航运贸易等方面的合作也将成为沪浙合作的新亮点。

四大新城房价最低涨幅3.7倍 最高涨幅5倍多

房价上(不排除混入了车库等数据,所以和实际上的交易价格不太一致,但车库也是算到新建商品住宅里面的,仅作参考),10年间,松江新城、嘉定新城、青浦新城涨幅都为3.7倍,临港新城涨幅最大,上涨了5倍多。

其中,涨幅较大的年份分别为2010和2016年,其中2010年松江新城房价上涨了48%,嘉定新城房价上涨了42%,青浦新城上涨了47%,而临港新城的房价此时还没出现较大的变化,房价出现大幅上涨的情况是在2016年,此时临港新城房价上涨了60%,松江新城、嘉定新城以及青浦新城则分别上涨了22%、40%和32%。

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除青浦新城外 其余三大新城均供小于求

今年以来楼市交易火热,目前这四个新城中除了青浦新城(参考青浦镇的成交数据)之外,楼市成交都呈现出供小于求的态势,库存规模明显不足。据易居研究院智库中心数据统计发现,除青浦新城之外,2016年三大新城总的成交量已为供应量的2倍,其中松江新城供求比为0.4,嘉定新城的供求比为0.7,临港新城的供求比为0.5。

而观察近10年的楼市成交数据可知,松江新城有6年时间是供小于求,且波动幅度较大,其中2007年和2016年达到最低点,供求比只有0.4,2014年的时候到达最高点,整体上来看是供小于求的。

嘉定新城也有6年时间供小于求,波动情况较为均衡,2016年到达最低点,2011年到达最高点,整体是供求平衡。

浦东临港新城则有7年时间是供大于求,最高是2014年,供求比达到3.1,最低则是2016年,供求比0.5,整体上来看是供大于求得。

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有业内人士分析,今年“沪九条”新政以来,上述几个区域除临港新城以外,都出现过高价宅地,房价有过被热炒的痕迹,而临港新城也受此影响,区域内有项目的价格一度突破3万/平,而随着“11.28”新政的出台,上述这些区域会出现降温迹象。

上海中原地产总经理刘天旸先生也表示:整体来看,明年的房价主基调以稳为主。一方面政府的调控政策不会放松,银行信贷政策也是收紧状态,政府会从土地市场、资金杠杆等方面多维度的进行调控。另一方面,由于政策的消化期和客户的冷静期相互作用,明年房屋的交易量可能不太乐观,但房价会逐渐企稳,而之前概念炒作过热的区域价格则有回调可能。总而言之,这一波政策的效果还是非常明显的。

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