今年的中国土地市场出了哪些奇招？

那些卖地和上海一样火的城市，真为地价操碎了心。

在全国房地产调控“十月围城”中，上海颁布的“沪六条”首当其冲就是对土地市场的调控整治。竞买人购地资金来源进行严格审核，并在出让流程中增加了30天的竞买资格审查时间。申请人应承诺资金来源为合规的自有资金，违反者将取消竞买资格，3年内不得参加上海国有建设用地使用权招标拍卖。

土地，是房地产开发的第一关。今年全国土地市场也同楼市一样热闹。为了控制地价，全国各地出台了种类繁多的调控细则，一时间，“限购”、“禁买”等各种土地出让的招拍挂新规纷纷登场亮相，其中不乏首次尝试的新花样，让拍地也成了一门技术活。

“摇号竞标”有钱不如比脸白

买地不仅要有钱，还要比运气。今年南京首创网上土地拍卖，当报价达到最高限价时，停止拍卖，改为摇号决定竞得人。9月19日，南京持续四天的网上土地竞拍拉开帷幕，27幅土地迎来集中出让，其中，20幅住宅用地都达到了最高限价，按规定停止拍卖，继而转入摇号阶段，最终，在9月23日通过乒乓球摇号的方式确定竞得人。

其中抢手的江宁G54地块，竟多达64家开发商参与摇号，难度比热销楼盘4、5个买家抢一套房源还要高，在南京今年要拿到一块宅地，开发商大佬真是要堵上毕生的人品才行了。

“现房销售”没建好的房不能卖

杭州市区新调整土地竞价方式规定，当土地竞价溢价率超过120%(含)时,除了在签订土地出让合同后一个月内全额付清土地出让金外，该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售。

同时，南京今年9月土拍也规定，当网上竞价达到最高限价90％时，该地块所建商品住房必须现房销售。

期房销售、预先认筹是开发商售楼常见的现象，不少购买过新房的买家一定经历过带着安全帽穿越建设工地去看样板间的经历，在楼房建设过程中就开展销售活动，市场火爆的情况下有的楼盘还没造完就已被销售一空。在未来2年中，某些城市这种情况可能将销声匿迹。

“拍完总价拍比例” 要当包租婆 先做奥数题

今年北京出台的“限房价、竞地价”新政要求，当竞买报价达到上限价格时，转为通过竞报自持商品房面积的方式确定竞得人。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

该拍地方式为今年北京首创，首块实施的地块仅仅进行了10分钟，竞价就达到了“限价”金额，随后转为竞拍高标准商品住宅面积阶段，结果四家企业都投报了100%的自持商品住宅比例，再转为各自提交建筑方案，高标准商品住宅建设方案包括：绿色建筑星级、可再生能源利用、绿色建材使用比例、装配式建筑预制率、新风系统和建筑减隔震技术及其他提升建筑品质的措施，方案由专家进行评审，最终决定竞买人。

为了应对这种拍地方式，开发商团队加班核算各种情况下的成本，堪比做奥数题。最终拍得土地需要全部自持，不得售卖，开发商转而当起了包租婆。

好基友终分家 与“联合竞买”说NO

10月中旬，南京土地市场挂牌9宗地块，地块出让公告明确表示，所有参与商住、住宅用地的竞买人，开发企业及其控股股东、集团成员企业不得报名竞买同一宗地块。并且，还同时规定已通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一批剩余地块的摇号活动。

无独有偶，西安市国土资源局新挂一宗商住居住用地，根据出让公告显示，对竞买资格也做了限制，挂牌不接受联合竞买。

“人才公寓和保障房”特殊买家群体限定品

今年深圳首次探索“竞地价与竞人才住房配建量相结合”的招拍挂方式。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的，由竞地价转为竞报人才公寓住房面积。建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。

珠海市10月房地产调控新规要求，配建人才住房和公共租赁住房等保障性住房的配建面积不得低于住宅建筑面积10%，产权无偿归政府所有，主要用于解决高层次人才、符合公共租赁住房保障条件的技术和技能人才住房问题。“招拍挂”出让商品住房用地时，土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。

对于上海而言，住宅属性用地在竞拍时需含5%保障房的规定已由来已久，热门地块甚至出现过需包含25%以上保障性用房的限制条件。建成后这部分保障房将无偿转交政府住房保障机构或公共租赁运营机构。

事实上，四季度开始随着各地楼市调控政策的出台，楼市成交量下降，土地市场正在明显退烧。8月、9月全国各地高价地频繁出现的现象在10月有了明显衰减，尤其是高价地数量开始减少。这些别出心裁的土拍新规的确给土地市场的降温起到了立竿见影的效果。