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网易房产出品丨VOL.285期

叶檀:房地产震荡下行两年 然后平稳平稳平稳

2016-11-17 15:08:46
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导语

10月住户部门中长期贷款增加4891亿元,占全部新增贷款比例仍达75%。从9月底到10月初的限购限贷政策似乎没起什么作用。

知名财经评论家叶檀在其微博中发文表示:“这是个幻觉,房地产投资、贷款将会下降,但房地产市场在经历两年的区间震荡后,在下行后将保持整体平稳。市场不可能让某个五线城市的房地产高库存在两年内被消化,但政策维持整体房价平稳的能力是有的。”

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叶檀指出,没有迹象显示货币紧缩、资产价格崩盘以及房地产税收会在短期内发生,所以房地产不会大规模波动。

“房地产将有所下行。10月份房贷之所以上涨,因为10月份增长的房贷可能更早的是7、8月份审批、现在投放,当存量部分释放完毕,今年年底或明年初,限贷政策的效应才会显现。”

而随着城市群分化更严重,安全垫厚的地区的房地产在资产重新配置时的吸引力。叶檀直言,十月份房贷没有下降,将来会逐步下降,居民财富中整个房地产配置都会降低,极端最高不超过50%,现在国人在经历一波资产配置的洗礼。

“通过股市、期市与人民币的大幅波动,越来越多的人用亏损学会了一个浅显的道理,鸡蛋不能放在同一个篮子里。”

但同时叶檀称,从长期来看,房地产市场总体是趋于稳定的。对此,她提出了几下几个原因:

首先,房地产企业购地面积大幅收窄,土地成交价款上升是土地涨价的直接后果。

其次,土地供应理性,大规模供应不可能再现。

第三,房地产开发商是理智的。只要降杠杆,开发商就没办法在土地抵押上做手脚,就不可能赶开发周期,从开发贷上一刀下去,直接降低了市场的房地产供应。

第四,不同城市的不同地区房贷利率、限购政策大不相同,在消化完存量风险后,房地产根本性新政策才可能出台。

“这么说吧,最安全的是核心城市,以及一线与一点五线城市的郊区洼地,而政策通过货币、税收等失去资金向库存量高的城市走,最终会取得均衡,大城市群中的中小城市与郊区会进一步扩张。”

最后,叶檀总结指出,未来房地产像股指一样,保持基本平稳,用空间换时间,逐步消化部分城市的高库存,以保证转型期经济基本稳定,政策有能力做到这一点。

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陆小佳
陆小佳
网易房产上海站记者