300亿房企突围样本

文/吴波

在楼市这片莽莽沙漠中，“骆驼”似乎找到了奔跑的动力。

自拟为“骆驼”的新城控股集团（601155. SH）今年动作频频，拿地、并购、商业轻资产化、发力资本市场……动作很常规，但频密程度背后，都为“千亿新城”的战略目标所驱动。

9月28日，新城控股在昆明拿下一块商住用地，这里将拔地而起第27座吾悦广场——这是新城旗下最为重要的商业地产项目。按照计划，商业地产在新城控股集团的比重最终将达到80%。

楼市走向成迷，而对于300亿体量的新城控股而言，其应对之策是重仓商业地产与实现全国化布局。

新城控股1993年成立于江苏常州， 2015年A股上市，当年实现销售额319.29亿元。目前涉及业务包括住宅开发、商业开发和管理，此外，儿童游乐、影院、金融、养老等，都是其在扩张道路上新的探索。金融和作为购物中心的配套服务儿童游乐和影院都已崭露头角。

新城控股中报显示，2016年上半年实现合同销售金额280.48亿元(含合作项目 61.91 亿)，较上年同期增长144.34%，完成年初400亿目标的70%，此后新城将全年目标调高至520亿元。据克而瑞统计，新城1-9月累计完成销售 455.4 亿元。按这一节奏，其销售额到年底有可能突破600亿元。

一天花掉180亿

今年7月，新城确立了“匠心营运，千亿新城”的未来5年战略目标。按照这一计划，其在2020年将实现千亿销售额，新城的动作很常规，继续推行住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式。

规模扩大的前提是拿地。9月23日，新城豪掷180亿连下三城：在苏州，以106.3亿拿下35万方的“巨无霸”综合体地块，在南京，73.9亿连下两城。据网易房产统计，如果加上37.4亿竞得天津宝坻项目和10.6亿拿下嘉兴地块，整个9月份，新城在招拍挂市场上投入228.17亿元。

其扩张手法还有收购项目。9月份，新城耗资35.2亿收购了三幅地块。其中两块在苏州，一块总面积超过34万平的旧改项目在武汉。

至此，新城的布局已经很清晰，以长三角区域为核心，逐步推进到华中（武汉）及华北（天津）。

激进的拿地背后，新城的销售不温不火，据新城控股2016年8月份经营简报可知，新城1-8月累计合同销售金额约384.24亿元（含合同销售金额86.19亿元），与前三个季度拿地金额持平。

为开拓资金面，新城今年共发行三期公司债，募资55亿元，其中第三期最终票面利率4.80%。

而在7月，其定增募资38亿元也获证监会审核通过。

借力资本和商业轻资产化

快速布局、高价拿地，新城的提速并非没有压力和风险。房地产行业的两大要素是“人”和“钱”，新城更需加速布局。

新城控股在8月份公布的临时股东大会通知显示，章晟曼与陈德力双双加盟。前者曾在财政部及世界银行任职，在政界及金融圈颇有人脉；后者则曾任万达商业地产副总裁，以高效的商业运营及执行力声名在外。

新城此番动作意图非常明显，将在金融探索及商业地产领域继续发力。

新城近期在金融领域动作不少。6月份，其联手平安银行成立百亿产业基金；将上海青浦吾悦广场项目以10.5亿元转让给东证资管，完成国内商业地产首个Reits项目；与红星美凯龙、常州华利达、西宁伟业、红豆集团、红豆实业及太阳雨成立了合营保险公司。

而在商业地产方面，新城计划于2020年累计开出及在建106个购物中心。这对其投融资能力及运营管理水平提出更多挑战，新城的应对之策是尝试轻资产化。

上海青浦吾悦广场的类Reits尝试有利于公司优化固定资产组合，拓展公司商业地产轻资产的运营模式。新城控股集团董事长王振华在接受媒体采访时表示，“新城持有的商业地产项目，必须考虑其本身的融资能力。上海青浦吾悦广场的类Reits尝试，给了我们新的启示。未来其他吾悦广场的资产标的，若能达到我们认定的，符合Reits的标准，我们会继续尝试这种方式。”

9月28日，新城商业还成功签约了第一个输出管理模式的轻资产项目：诸暨永利吾悦广场。新城控股集团高级副总裁欧阳捷对网易房产表示，还会继续输出吾悦广场管理品牌，与其它企业合作，代运营适合的项目。

亿翰智库董事长陈啸天认为，新城今年的规模步入了一个新的台阶，在企业成长期对商业轻资产模式进行逐步探索不失为一个好的方向。商业是重资产项目，新城目前在做大做轻的探索都在一定安全边际下。

“新城对于商业轻资产模式试水和对金融的探索，是在做大规模过程中需要去尝试的事情。新城走得很稳，容易做出规模效应和影响力”，陈啸天说。

合作开发 控制风险

为规避项目投资和开发的风险，新城多个项目选择了合作开发模式。

9月21日，新城公告称，上海虹口凉城将携手金茂合作开发。该地块剔除共计12%的不可售部分后，楼板价约7.6万/平方米，未来售价或达12万/平方米。

产品随市场而变，高价地块会更大程度上考验房企把控市场风险的能力、资金周转的压力和产品开发的精细水准。新城选择和金茂合作开发，可以规避资金带来的压力和风险，同时更能借助金茂在高端项目打造上的经验。

新城选择合作开发的地块远不止轰动一时的上海虹口地块，它的合作名单上如今还有碧桂园、招商、保利等大房企。对于106亿揽下的苏州巨无霸综合体地块，新城也在考虑引入合作伙伴共同开发。

高价地的下一步是高端盘，新城拿下多块地王后，产品逻辑也开始转变。比如在上海和南京推出高端住宅产品--璞樾系。

行业分化加剧，房企的排位赛进入深水区，对这家300亿房企而言，突围战才刚开始。