万科高层发声谈调控：深圳400亿货值或受影响

十天内连续22城出台调控政策，地产圈终于开始感受到秋天的凉意。在10月10日万科电话会议上，董秘朱旭在解读公司销售数据的同时，也首度对外发布了万科对于调控的看法。

根据万科此前公布的销售月报，公司今年9月份实现销售面积213.4万平方米，销售金额253.8亿元；至此1-9月份累计实现销售面积1992.1万平方米，销售金额2629亿元，同比上升43.7%，均价1.325万/平方米，海外销售14.9亿元，均价10万元左右。

朱旭指出，在9月份的销售中，北京上海深圳三个城市的销售占比达到18%，相比8月份的15.9%有所上升，二线城市销售占比是60.8%，和8月份是基本持平的。

从认购的情况来看，公司九月份认购面积环比8月份上升19%至290万平方米，同比上涨63.6%；认购金额环比上升39.3%，达到415亿元，同比增幅高达82.7%。

“从前三季度平均销售情况来看，公司还是有机会继续增长的，但是万科不会预测全年销售金额。”

朱旭还透露，十一期间万科全国项目来访人数增长32%，认购金额和去年基本持平的。但是需要注意的是，符合资格的客户数量减少了，符合资格的客户也出现了观望的现象。“预计对于成交的影响可能会在四季度和明年一季度体现出来。”

列数据：重点14城库存下降迅速

北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，一直是万科重点关注和监测的市场。当天的会议中，朱旭也用了更多的时间来谈调控前这些城市的楼市表现。

据朱旭介绍，9月份万科长期关注的14个城市销售面积、金额环比都有小幅增长，幅度在6-7个百分点之间，同比增幅则达31%-52%，成交面积总额明显大于批准预售，库存持续下降。

但不同城市销售面积有涨又跌，14城已经出现了分化，其中环比增长幅度比较大的是东莞、苏州、沈阳，环比下跌幅度比较大的是上海、天津和武汉，后者销售面积的下跌也跟批准预售面积同比下降有关。

9月份14城销售金额3218亿，环比上涨5.8%，同比51.8%，同比上涨幅度非常大；均价17482元/平方米，环比虽然仅微增1.3%，但同比去年还是上涨了15.7%。

从结构上来看，14城销售中，一线城市占比35.1%，8月份时一线城市销售占比是40.4%，这个比例继续下降。今年4月份以来，该项数据基本维持在30-40%之间，9月算是下降比较快的。

朱旭透露，万科一般使用批售比来作为衡量库存的数据之一。所谓批售比，即销售面积除以批售面积，大于一则表示在去困存，小于一则说明供大于求。

9月份14城批售比是1.44，和8月份基本持平，说明市场依然处于去库存阶段。其中，批售比最高的是无锡，达到2.43；上海和杭州也分别以2.0和2.26紧随其后，这些城市近期成交面积均在批售面积的两倍以上，说明去库存非常快；此外，天津是1.98，武汉是1.86，也是供求关系比较突出的城市。同时，上海佛山无锡南京，这些城市的批售比，环比都有小幅的上涨。

“批售比较高的城市中，杭州是9月份非常值得关注的一个城市，它的批售比从八月份的1.67，大幅上涨至九月份的2.26，变化大的原因是，9月份批售面积下降了72.7%，而成交面积环比上涨了25.8%，成交单价是1.85万/平方米，和8月份基本持平。库存周期则由8月份的5.9个月下降到9月份的4.6个月，上一次达到这个水平是2010年的5月份，也就是说，这是六年来杭州库存去化最低点。”

相较而言，批售比小于一的城市则供应比较充沛，其中东莞的批售比是0.94，是今年以来第一次降到了1以下，苏州是0.76，已经连续四个月都小于一了，也是最近半年来最低的一个批售比，说明苏州的供应也是比较充沛的。

14城中深圳的批售比是最低的，9月份达到0.68，最近五个月以来有四个月小于一。“但是我们也看到深圳的供应量也非常的小，9月份的供应只有59万平方米，销售面积是30万平方米。此外，北京、天津、成都，他们的批售比虽然大于一，但是批售比的环比都有所下降。”

综合来看，14城中去化周期最短的是佛山，只有1.5个月，其次是南京2个月，再次是武汉3个月，杭州是下降最快的城市；库存去化周期最长的是深圳16个月，沈阳13.3个月，和北京11.6个月。

朱旭称，万科会根据城市的库存情况来决定开发节奏，控制开工面积和推售面积。

谈调控：深圳400亿高端货值或受影响

当日会议上投资者们最关心的问题，莫过于万科作为龙头房企，如何看待调控对于行业的影响，以及一些应对方法。

朱旭谈到，房地产的发展都有大周期和小周期，上一次大规模限购限贷还是在2010年和2011年，这次调控对于成交量的负面影响是存在的。

“此前的成交已经是连续是三个月保持一个比较高的进梯度，房价和地价，特别是地价持续上涨，需求有一定程度的透支了。这次的调控政策，非常精确的对投资性需求进行控制，鼓励刚需和本地户籍的居民来购房。我们认为影响最大的应该是投资客和过分使用杠杆的投资者。”

朱旭称，自住需求会成为市场争夺的焦点，万科未来也会继续坚持以自住的购房者为主进行销售。数据显示，9月份万科客户置业类型和销售结构透露，90平方米以下的房子销售占比40%，其他占60%左右。从客户类型来看，20%是首次置业，40%左右是第一次改善，再20%是二次改善，其他的占20%左右。一次性付款比例是10%以下。

朱旭还强调，万科一直认为，房价特别是地价上涨过快，并不利于行业的健康发展，这次调控还是保持了对于合理消费需求的支持，有利于缓解地王频出的现象，淡化住宅的投资金融属性，使其回归商品属性。

“土地过热得到遏制，回归理性，前期的地王项目可能会面临一些压力。这次调控还可以保证财务稳健的公司未来有机会，以合理的价格获得充沛的土地储备，并且有机会通过并购的方式，将一些可能会退出的房地产商进行合并和整合。”

根据万科月报和朱旭披露的信息，8月份销售简报披露以来公司新增加5个项目，分别位于厦门、佛山、泉州晋江、大连以及天津，共需支付地价款约41.35亿元。这其中仅厦门和佛山项目是公开招拍挂所得，其余为股权收购。五个项目地价合理，毛利率均可以达到20%以上，其中泉州项目预估毛利率更是高达40%。

在调控较为严厉的深圳，万科的400亿高端货值也一直倍受市场关注。在有投资者问到是否会受调控影响时，朱旭称这些项目目前还没有开盘销售，关注和来访的客户非常多，深圳关内的新房供应量非常少，是比较稀有的高端产品的货值。

“同时，我们也关注到，深圳的去化周期非常长，主要在于高端的货值、越贵的房子卖的越慢，毛利率越高。调控政策出来之后，万科的项目还未披露价格，还要再等看，可能会受到影响。”