项目名称：摩卡小城
主推房源：毛坯96平2房
预计价格：40000元/平
联系电话：4008-163-163 转 15507
项目优点：
1.项目位于松江九亭板块，在大虹桥（优惠购、楼盘相册、最新报价）辐射范围内。
2.九亭板块成交均价逐年上涨，本案具有较大的升值空间。
3.公寓户型在区域内相比竞品具有价格优势，比较适宜刚需购房者。
4.项目附近有公交可直达七宝商圈。
5.项目在轨交9号线辐射范围内，距离地铁站1.4公里。
6.项目户型整体方正，南北通透，得房率较高。
7.项目地处北九亭，起步虽晚于南九亭，但配套设施都较新。
项目缺点：
1.项目前往轨交需公交接驳，各班次间隔时间较长。
2.项目前期报价在2.5万/平，如今已涨至4万/平。
3.项目社区周边夜间会有流动烧烤车，环境有待改善。
4.项目以东对街的社区群租现象比较严重，周边人员情况复杂。
7.项目卖房周期较长，产权年限有所缩减严重。
8.九亭板块生活配套能级较高，但大型配套、高端购物场所薄弱，有待改善。
详细分析：
1、项目介绍：摩卡小城（优惠购、楼盘相册、最新报价）已于9月10日开盘，户型为96平2房，均价40000元/平，共计40套，毛坯交付。
2、项目区位：松江九亭板块，地处外郊环间，具体位置为九杜路505弄，项目距离9号线九亭站1.4公里。
3、价格分析：项目开盘报价4万/平，户型为2房公寓，区域内同类型的产品有新虹桥首府（优惠购、楼盘相册、最新报价）和贝尚湾（优惠购、楼盘相册、最新报价），前者报价4.5万/平起，后者报价5.4万/平，相对而言，摩卡小城在区域内的报价更具有性价比。
4、土地分析：九亭近几年纯宅地出让率几乎为零，而板块的住宅房源在未来或许会更为稀缺。资料显示，去年10月底，旭辉以12.36亿拿下九亭22万方商办地块，也就是即将入市的九亭中心（优惠购、楼盘相册、最新报价），该项目将会从很大程度上提升板块能级。
5、四周配套：涞寅路九谊路交汇处有九谊农贸市场，从项目走过去10分钟左右，非常方便，附近还有农商银行、小餐馆等。涞寅路对街有小型超市、早餐店等，都是些实用便民的生活配套。
6、周边3公里范围内配套：从项目步行至涞演路，有乐购七宝店的班车，可以免费搭乘前往购物，较为方便。距离1500米左右有2.2万平米的摩立盛汇生活广场，为九亭最大的综合商业广场。
7、公共交通：小区附近有多条公交线路，其中松江41路和松江42路距离小区步行5分钟左右，可通往九亭地铁站、九亭医院等。
8、轨道交通：摩卡小城距离9号线九亭地铁站1.4公里左右，出行可以选择公交+轨交的出行方式。根据实际体验，从轨交站等车坐车，再抵达项目，全程耗时在15分钟左右，而步行的时间也在15分钟左右，较为尴尬。
9、自驾出行：自驾走沪青平高速前往徐家汇总程约20公里，不堵车的情况下耗时35分钟。九亭区域的道路上下班高峰时段非常拥堵，特别是九亭地铁站附近的沪松公路，拥堵情况非常严重。
10、未来规划：九亭地铁站附近的九亭中心即将开盘，待商户入驻投入运营后，会吸引更多的人气，商场也会从提升板块的配套能级。
11、推盘楼栋：项目所推的是社区靠近九谊路和河边的房源，
12、车位情况：社区车位都位于地下，车位配比1:0.7。
13、物业费情况：项目物业费1.55 元/平方/月，低于周边其他社区。
14、有无装修：项目所有房源均为毛坯交付，不带装修。
淘房小记：
摩卡小城位于松江九亭板块，该板块内发展较为成熟，周边有多个住宅项目，居住氛围浓厚。项目东临九杜路、西临九谊路、南临涞寅路、北临亭知路，四周的道路都不是主干道，经过车辆较少。由于项目以北有在建的住宅项目，工程车辆经过九杜路上造成的灰沙较多。
项目前期的房源报价在2.5万/平左右，此次新推的房源报价上涨至4万/平，涨幅高达60%。然而，相对于房价的涨幅而言，项目本身依旧是毛坯交付，周边的配套设施也没有较大的改善。根据小编来看，项目报价的上涨，完全是随行就市，过度消费了板块未来的发展前景。
前不久，泗泾拍出地王，而其位置相对于九亭来说，距离市区更远，这对于九亭板块的新房市场也会产生不小的冲击，在地王项目入市后，九亭的新房住宅会更为稀缺，房价还要上升的趋势。
项目距离9号线九亭站约1.8公里，步行的话20分钟内可以到达，小宁实地探访后发现，项目周边共有4条线路可以直达九亭地铁站，线路还是比较多的。乘坐9号线前往徐家汇总车程约30分钟，轨交出行还算方便，但由于需公交接驳，出行方式显得单一且成本较高。
项目对口的小学是九亭小学，位于九杜路上，步行前往12分钟左右，也可乘坐公交松江42路前往，车程约3分钟。项目对口的中学是九亭中学，在涞坊路上，距离项目也不算远，总程约1.3公里，步行前往15分钟内即可到达。项目周边医疗设施相对较好的医院是九亭医院，位于9号线九亭站的南侧，距离项目约2.1公里，可以在九杜路上乘坐松江42路前往，全程约30分钟。
总体而言，项目本身周边的配套非常适宜生活，另外区域的居住氛围也非常浓厚，从板块来看，项目未来还有一定的上涨空间，但是4万的报价，相比区域内其他项目，具有价格优势，但其自身的物业质量、房屋的产权年限，也都有一定幅度的缩减。
本文来源：网易房产
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叶怡静_NO1028
