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摩卡小城:周边起色不大 房价涨幅却高达60%

2016-09-22 09:15:48 来源: 网易房产
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核心提示:摩卡小城已于9月10日开盘,户型为96平2房,均价40000元/平,共计40套,毛坯交付。

项目名称:摩卡小城

主推房源:毛坯96平2房

预计价格:40000元/平

联系电话:4008-163-163 转 15507

项目优点:

1.项目位于松江九亭板块楼盘地图选房)板块,在大虹桥资料团购论坛)辐射范围内。

2.九亭板块成交均价逐年上涨,本案具有较大的升值空间。

3.公寓户型在区域内相比竞品具有价格优势,比较适宜刚需购房者。

4.项目附近有公交可直达七宝板块楼盘地图选房)商圈。

5.项目在轨交9号线沿线楼盘更多地铁盘)辐射范围内,距离地铁站1.4公里。

6.项目户型整体方正,南北通透,得房率较高。

7.项目地处北九亭,起步虽晚于南九亭,但配套设施都较新。

项目缺点:

1.项目前往轨交需公交接驳,各班次间隔时间较长。

2.项目前期报价在2.5万/平,如今已涨至4万/平。

3.项目社区周边夜间会有流动烧烤车,环境有待改善。

4.项目以东对街的社区群租现象比较严重,周边人员情况复杂。

7.项目卖房周期较长,产权年限有所缩减严重。

8.九亭板块生活配套能级较高,但大型配套、高端购物场所薄弱,有待改善。

详细分析:

1、项目介绍:摩卡小城资料团购论坛)已于9月10日开盘,户型为96平2房,均价40000元/平,共计40套,毛坯交付。

2、项目区位:松江九亭板块,地处外郊环间,具体位置为九杜路505弄,项目距离9号线九亭站1.4公里。

3、价格分析:项目开盘报价4万/平,户型为2房公寓,区域内同类型的产品有新虹桥首府和贝尚湾,前者报价4.5万/平起,后者报价5.4万/平,相对而言,摩卡小城在区域内的报价更具有性价比。

4、土地分析:九亭近几年纯宅地出让率几乎为零,而板块的住宅房源在未来或许会更为稀缺。资料显示,去年10月底,旭辉以12.36亿拿下九亭22万方商办地块,也就是即将入市的九亭中心,该项目将会从很大程度上提升板块能级。

5、四周配套:涞寅路九谊路交汇处有九谊农贸市场,从项目走过去10分钟左右,非常方便,附近还有农商银行、小餐馆等。涞寅路对街有小型超市、早餐店等,都是些实用便民的生活配套。

6、周边3公里范围内配套:从项目步行至涞演路,有乐购七宝店的班车,可以免费搭乘前往购物,较为方便。距离1500米左右有2.2万平米的摩立盛汇生活广场,为九亭最大的综合商业广场。

7、公共交通:小区附近有多条公交线路,其中松江41路和松江42路距离小区步行5分钟左右,可通往九亭地铁站、九亭医院等。

8、轨道交通:摩卡小城距离9号线九亭地铁站1.4公里左右,出行可以选择公交+轨交的出行方式。根据实际体验,从轨交站等车坐车,再抵达项目,全程耗时在15分钟左右,而步行的时间也在15分钟左右,较为尴尬。

9、自驾出行:自驾走沪青平高速前往徐家汇总程约20公里,不堵车的情况下耗时35分钟。九亭区域的道路上下班高峰时段非常拥堵,特别是九亭地铁站附近的沪松公路,拥堵情况非常严重。

10、未来规划:九亭地铁站附近的九亭中心即将开盘,待商户入驻投入运营后,会吸引更多的人气,商场也会从提升板块的配套能级。

11、推盘楼栋:项目所推的是社区靠近九谊路和河边的房源,

12、车位情况:社区车位都位于地下,车位配比1:0.7。

13、物业费情况:项目物业费1.55 元/平方/月,低于周边其他社区。

14、有无装修:项目所有房源均为毛坯交付,不带装修。

淘房小记:

摩卡小城位于松江九亭板块,该板块内发展较为成熟,周边有多个住宅项目,居住氛围浓厚。项目东临九杜路、西临九谊路、南临涞寅路、北临亭知路,四周的道路都不是主干道,经过车辆较少。由于项目以北有在建的住宅项目,工程车辆经过九杜路上造成的灰沙较多。

项目前期的房源报价在2.5万/平左右,此次新推的房源报价上涨至4万/平,涨幅高达60%。然而,相对于房价的涨幅而言,项目本身依旧是毛坯交付,周边的配套设施也没有较大的改善。根据小编来看,项目报价的上涨,完全是随行就市,过度消费了板块未来的发展前景。

前不久,泗泾拍出地王,而其位置相对于九亭来说,距离市区更远,这对于九亭板块的新房市场也会产生不小的冲击,在地王项目入市后,九亭的新房住宅会更为稀缺,房价还要上升的趋势。

项目距离9号线九亭站约1.8公里,步行的话20分钟内可以到达,小宁实地探访后发现,项目周边共有4条线路可以直达九亭地铁站,线路还是比较多的。乘坐9号线前往徐家汇总车程约30分钟,轨交出行还算方便,但由于需公交接驳,出行方式显得单一且成本较高。

项目对口的小学是九亭小学,位于九杜路上,步行前往12分钟左右,也可乘坐公交松江42路前往,车程约3分钟。项目对口的中学是九亭中学,在涞坊路上,距离项目也不算远,总程约1.3公里,步行前往15分钟内即可到达。项目周边医疗设施相对较好的医院是九亭医院,位于9号线九亭站的南侧,距离项目约2.1公里,可以在九杜路上乘坐松江42路前往,全程约30分钟。

总体而言,项目本身周边的配套非常适宜生活,另外区域的居住氛围也非常浓厚,从板块来看,项目未来还有一定的上涨空间,但是4万的报价,相比区域内其他项目,具有价格优势,但其自身的物业质量、房屋的产权年限,也都有一定幅度的缩减。

叶怡静 本文来源:网易房产 责任编辑:叶怡静_NO1028

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