到手的旧改飞了 万科“败走”深圳光明

股权问题缠身的万科，近日又因一桩旧改公案，要与合作方对簿公堂。

网易房产注意到，深圳万科近日已向华南国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁称，公司与武汉中恒集团及公司共同签订了《光明新区公明街道华发工业区旧改项目合作经营合同》，约定光明新区华发工业区旧改项目。武汉中恒集团及公司未按约定履行办理《改造实施主体确认书》、《地价缴交通知单》、签订《土地使用权出让合同》等手续。

深圳万科因此提请裁决武汉中恒集团和深圳华发，支付迟延移交项目用地违约金、迟延办理《改造实施主体确认书》的违约金、迟延取得项目一期《地价缴交通知单》及签订《土地使用权出让合同》的违约金等，合计4.65亿。

上述仲裁请求透露的信息显示，项目实施主体尚未更改，项目用地也尚未移交。从2015年8月份公布消息以来，万科竟一直没有真正拿到项目。深圳中恒华发董秘办公室的相关人士也向网易房产确认了这一情况。

网易房产实地探访发现，该项目上工厂虽已搬迁，但园区内建筑垃圾并未清理，有些地方已长出如人一般高的杂草。

深圳市场人士对网易房产分析称，旧改合作双方最终要通过法律手段解决纠纷的案例较为少见，“一旦将矛盾公开化，万科等于放弃了这个项目。”

华发旧改肥肉

据网易房产了解，华发工业片区旧改被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，项目原址本为深华发的工厂，而武汉中恒集团公司的大股东，双方对该宗地的权益分别为50.5%及49.5%。

根据已批准的公明华发片区更新单元批复，旧改项目四个地块合计建设用地面积为78444.2平方米，计容积率建筑面积为457880平方米，其中住宅（不含保障房）130100平方米，商业140000平方米，办公54000平方米，商务公寓75840平方米，保障性住房32520平方米，公共配套25420平方米。旧改项目01-03、01-04作为旧改项目一期、01-01、01-02作为旧改项目二期。

2015年8月，武汉中恒、深华发与深圳万科签订合作开发协议。双方还成立了项目公司深圳市万科光明房地产有限公司，其中深华发持股15%，深圳万科持股85%。

按照协议，在这个旧改项目中，深华发将获得的拆迁补偿对价为5亿元人民币的现金补偿以及10万平方米的还迁商业面积。根据深华发聘请机构对目标项目的商业物业的价值进行的估价，配套商业的均价为41000元/平方米，商业综合体的均价为27000元/平方米。

深圳市场人士分析称，“这对于市值仅有60多亿、2015年营收不到5个亿的深华发来说，无疑是块肥硕的收益。按理说深华发应该会非常积极推动项目进程。”

根据合作协议，深华发需于2015年9月30日前向项目公司移交净地；2015年10月31日前，以项目公司名义取得旧改项目《改造实施主体确认书》。这些如今看来都未能实现。

网易房产注意到，在万科之前，深华发曾与深圳市前海中证城市发展管理有限公司订立合作开发协议，后者的最大股东方金石投资有限公司为中信证券下属专业投资机构。但因资金迟迟不到位，而政府主管部门在资金未能到位的情况下，不能进行实施主体确认工作，导致项目无法按时推进，并最终解除合作。

作为深圳的旧改重镇，囤积了巨大体量城市更新项目的光明新区陆续有项目在推向市场。松白路上某项目售楼处人员在向客户描绘片区未来商业配套蓝图时，总会时不时提及附近的万科华发工业片区旧改。

“万科项目上有着近15万方商业体量，将来可以为整个片区提供配套服务”，然而他们不知道的是，这个40多万方的项目正在与万科渐行渐远，华发工业区旧改合作双方早已同床异梦。

合作纠纷款曲

深圳万科方面在向网易房产回应此事时，仅表示目前没有进一步进展，尚没有能够对外披露的内容。鉴于万科方面对此事守口如瓶，两家合作方如何心生嫌隙并最终走向仲裁只能从深华发的表述中窥探一二。

“旧改项目因拆迁问题导致工期进度落后于原预定计划，加之合作过程中深圳万科违反协议约定，坚持更改项目规划设计方案，严重影响公司及武汉中恒集团的利益，沟通协调工作耗费大量时间，且规划设计方案的更改导致双方合同内容与政府备案不一致，以至于在项目规划审批以及实施主体确认等环节出现困难。”

深华发还称，其与深圳万科就更改规划设计方案导致公司利益受损一事多次口头及书面沟通均未达成共识。2016年8月15日，深华发向深圳万科发出《关于撤销合同的通知》，深圳万科也未予回函。

网易房产梳理发现，拆迁导致进度落后以及万科更改规划成为此项合作中的两个关键词。

资料显示，虽然工厂本为深华发所有，但确实出现过拆迁纠纷。根据过往新闻报道，深华发将工厂租予深圳市华永兴环保科技有限公司，后者转身成为二房东，又租给8家工场，两边租房期限不匹配，加之拆迁补偿没有谈妥，最终导致8家工场租户成为拆迁“钉子户”。

至于万科更改规划一事，网易房产确实于光明新区政府网站查到今年2月份公布的项目规划修改草案。但据该草案，修改是在建筑总量、各计容积率建筑功能分项建筑面积保持不变及公众利益不减少的前提下，对公共绿地、建筑限高、建筑退线等内容进行修改。项目商业面积和住宅面积也并没有任何变化。

网易房产就修改规划导致公司利益受损一事询问深华发，但并未得到公司正面回复。智慧源管理顾问股份有限公司副总裁马新对网易房产分析称，更改后的规划目前并不能看出损害了深华发的利益，倒是其没有按照合约时间交地等行为违约，但具体的违约金额可能还需要几方协调。

不过经此一事，双方继续合作的可能性已经为零。无论主动被动，从该项目中出局对于万科来说都是一大损失。

据深圳市场人士介绍，光明新区坐拥深圳市最大114平方公里集中开发土地，2015年启动城市更新项目，拆除重建类城市更新项目47个。已批准列入的拆除重建类更新项目数量有24个，涉及总拆除用地面积约182公顷。吸引了招商蛇口、卓越、佳兆业、中粮等多家知名房产企业。

在这个未来重要的增量市场，万科需要重新寻找机会。