李宇嘉：资金面异动将左右热点城市中期楼市走向

（原标题：李宇嘉：资金面异动将左右热点城市中期楼市走向）

9月18日，杭州市住房保障和房产管理局网站发布消息，杭州市将于9月19日起实施住房限购。限购政策明确，在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非杭州市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

从过去的经验看，打压“需求端”只会短期内抑制房价上涨速度，不改变房价上涨趋势。观察楼市中期走势，资金流向是最重要的指标。

去年以来，主要城市房价快速上涨，多半要拜资金面火热所赐。8月，人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。住户部门贷款增加6755亿元，其中，以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占8月份新增贷款的一半以上。

银行贷款全面转向居民房贷。银行逐鹿房贷份额，杠杆率迅速攀升。2015年末，我国房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）为39.5%，2008年仅为18%。但是，杠杆推动楼市景气的同时，也会积累泡沫，内生出资金退场的动能。

2013年以来，规范影子银行的一揽子措施发布，表外资金开始“回表”。2014年12月27日，银行同业存款项下各类存放纳入存款范围；2015年10月1日，商业银行存贷比75%的红线被取消，银行以表外来突破红线的激励弱化了。由此，存款资金流向可以作为监测区域间资金面的一个重要指标。

同业存款，顾名思义是金融机构之间的存款，主要是非银行金融机构在银行的存款，包括保险公司、基金公司、证券公司和信托公司等在商业银行的存款。

京沪深等热点城市，多为全国或区域金融中心，交易所、证券公司、私募公募和保险公司总部均集中在这些城市，这些城市也就成为资金“东南飞”和同业存款的集中地。据海通证券研究，同业存款“入表”后，2015年当年的存款新增了22万亿元，为2014年新增存款（10万亿元）的2.2倍，其中9万亿元为同业存款，这些资金多数流入京沪深等城市。

2015年5月，社科院发布的《城市竞争力蓝皮书》显示，中国城市人均存款余额排名前5的城市依次是香港、深圳、北京、澳门和上海，显示资金或更倾向于东部城市。近年来，由于传统产业陷入“产能过剩”，资本市场快速发展、热点城市楼市金融属性凸显，借助于金融创新，东部对全国资金的虹吸效应在强化。

2015年末，16家上市银行中，8家股份制银行总资产或贷款规模仅为5家国有银行总量的1/3，而同业资产总额则为国有银行同业资产总额的77%。

这意味着，以城商行为主的股份制银行，成为同业资金的主要贡献者。统计，近年来同业资产占总资产超过30%的银行中，多数为广西、四川、湖南等中西部城商行。2015年，由于资本市场异常火爆，热点城市房价暴涨，资金快速流入京沪深等城市。当年，京沪深存款余额增速分别为28.4%、40.4%和54.7%，远远高于全国15%的水平。但是，2016年以来，三地存款增速明显回落，7月份，三地存款余额增速分别仅为1.3%、-0.2%和2.7%，远低于全国12.9%的水平。

或许，存贷比松绑、同业存款“回表”的效应已减弱。但是，不可忽视的是，楼市宽裕的资金面可能正在变化。截至今年7月份，根据国家统计局数据，京沪深新房价格同比分别上涨41.3%、33.1%和22.7%，这是有记录以来最大的涨幅。在经济基本面并不乐观、人口流入放缓的情况下，三地房价出现如此大幅度的上涨，与借助杠杆流入的资金关系最大。

与此同时，前8个月，在住宅用地出让建筑面积仅完成年度目标28%的情况下，沪深土地出让金却同比大幅增长。7~ 8月份，沪深土地市场再次刷新历史纪录，上海土地出让金总额达到623亿元，超过上半年出让金总额，单月出让金额创35个月新高，而且在8月份打破了全国住宅用地总价和单价的“地王”纪录；8月份，深圳打破了尘封6年之久的全国总价“地王”纪录。但是，在土地市场火热、房贷利率屡创新低、沪深房价创新高的背景下，资金面却在发生微妙的变化。如上数据显示，三地存款流入出现放缓的迹象，而沪深个人住房贷款增量也连续3个月回落。

资金和杠杆推动的楼市繁荣，不仅泡沫非常明显，而且对资金面、市场信心，甚至是政策变化都非常敏感。“去库存”战略实施2年以来，全面纠偏已成为近期楼市政策的一个基调，如重启“限购”、控制投资需求等等，而资产泡沫也甚嚣尘上。资金面结构性收紧，则被认为是抑制资产泡沫的关键。

若资金面不再友好，“需求端”对热点城市的未来或许不再那么乐观了。结合今年以来海外购房潮、海外资产配置潮、外汇储备连续缩水等，需要密切关注楼市资金面的变化。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）