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中海并购中信地产:央企何苦"为难"央企

2016-09-14 07:12:02 来源: 和讯网(北京)
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在中海并购中信进入实操阶段的整整两个月后,中信原有的地产项目开始重启,但撕裂伤的疼痛感远比想象的要强烈。

(原标题:中海并购中信:央企何苦“为难”央企)

在中海并购中信进入实操阶段的整整两个月后,中信原有的地产项目开始重启,但撕裂伤的疼痛感远比想象的要强烈。

9月10日,因中海并购而搁置销售的中信地产原有项目中信墅·云邸开盘,174套房源全部售罄,均价为5万元/平方米。而按照中信地产的原定计划,这一项目在今年3月的计划销售价格仅为3.8万元/平米。

在天津,中海对接手过来的中信公园城和中信城市广场也做了价格调整。“这两个项目之前中信也在卖,不过中信城市广场中信卖得便宜。5月份中海接手后,对价格做了一定调整。中信公园城因为是郊区盘,售价没有太大调整。”一位来自央企的知情人士表示,这主要也是由市场决定的。

对于中海地产来说,在央企整合大背景下,一笔事关2400万平方米土储的重大收购,让中海迎来新一轮壮大契机。

不过,中海究竟吃下的是大餐还是鸡肋,仍有待时间的考验。知情人士分析,中信地产真正好的项目基本去化完,中海收购来的中信现有项目多位于去库存严重的重灾区。这些项目,曾一度拖累中信地产业绩增长乏力,未来会不会成为中海的包袱,也很难说。

上述知情人士透露,目前中海中信并购的后续工作仍在收尾中。“当初原定中信项目兑价310亿元,中海还会拿出60多亿元的商业项目并入中信平台。但目前这一计划仍无法兑现,又在重新算账,而且中海具体将哪些项目并入中海也没有明确消息。”

在业内人士看来,在经历一番人事大清洗之后,中海对于中信项目面临的问题除了人员的补给之外,更大的难点在于对中信项目在土地确权、定位、产品适销等方面的突破。

中信之殇

6月30日,对于中信地产人而言,多少有些伤感。这一天,中信中海正式完成交接班,30年中信地产宣告消失。

“没想到来得这么快。原来听说整合要持续一年,会有一年的过渡期。但6月17日,单位突然拿出一套员工去留方案,让大家选择,并要求6月30日前必须办好手续。”中信地产一位离职员工告诉和讯房产。

这位员工透露,超过70%的员工选择拿离职补偿金离开,选择留下的不到30%。而这只是项目公司层面的离职率,在集团管理层层面离职率更高,能达到90%以上离职。

一位接近中信地产的业内人士告诉和讯房产,“整合之前,中信地产一批背景硬的老员工有的调回集团,有的则调到了中信股份其他地产或金融平台。”

“其实,员工对整体安置方案还比较满意,大部分人能接受,包括对员工的赔偿、对老员工的照顾,都高于行业标准。”上述中信地产离职员工告诉和讯房产,方案制定总体是双向选择,但员工如果选择去中海,中海是不可以拒绝的。而且,去中海的员工除了可以拿到补偿金外,还能拿到融合专项奖励金。

“虽然留在中海暂时待遇会不错,但对中信人而言,更多忧虑的是留在中海的职业前景,包括对未来工作不确定性的担忧。”另一位中信地产前员工如是说。

“这跟中海之前与中海宏洋、中建地产的几次并购最终以人员惨烈离开的前车之鉴有关。大家了解到的都是,中海文化强势,被并购一方最终都是高层出走,人才流失,即使留下来,最终1-2年内,也都走了。很多人会有职业前景的担忧。”他告诉和讯。

一位接近中海地产的业内人士表示,中海文化的确比较强势,而且自恃能力高人一筹,他们认为中海出来的人,至少比其他公司的人高两级。

“中海盯上的是中信的土地储备,要的并不是中信的人。所以,在人事任命或信任度上,肯定不如信任自己的员工。”上述离职中信地产人士说。

据和讯房产了解,中信地产未并入中海地产的一部分业务被重新整合为一个新的平台——中信城市投资发展有限公司(简称“中信城投”),主要聚焦于土地一级开发、城市综合体业务,中信副董事长兼总经理王炯亲自挂帅。

在业内人士看来,“中信系”地产长期整而不合,业务增长缓滞,于整个集团而言变得越来越边缘。在这一轮国企改革要求国有资本保值增值的大背景下,中信选择切割2400万平方米住宅地产,将业务重心转向擅长的金融领域和资源搭建领域,也是管理层聚焦主业的整体战略部署考虑。

中信集团内涉及房地产及基础设施业务分别有中信地产、中信泰富地产、中信和业、中信兴业及新香港隧道五家公司,而前三者则主要经营地产业务。

一位接近中信地产的业内人士表示,从管理层角度看,中信的金融思维做地产并不擅长。中信集团内的地产业务平台多,而且杂乱,很难把控,多年整而不合。

“地产不像金融,上一套系统之后,流程会很清晰。地产业务是散落在各地,中信又是弱总部。项目上的权力更大,所以总部很难把控。这也是管理层下决心切掉这一块业务的原因之一。”上述业内人士说。

中海之难

据了解,中信转让给中海地产项目主要分布于25个城市,共126个项目。截至4月30日,总价值为1096.39亿元人民币。以住宅为主,包括已竣工待售的项目54个,正在开发中的项目31个,未开发项目41个。从区域分布来看,总建筑面积的45.4%位于华南地区,16.1%位于华东,15.2%位于华北。北部和西部地区的土地仅占13%。

对于中海地产而言,中信项目的注入,将进一步增加中海地产的土地储备,帮助中海实现销售规模的扩大。

中期业绩会上,中海地产董事会主席郝建民便称,中信整合带来了资源贡献,集团全年可售项目货值将突破3000亿港元,因此决定把全年合约销售金额目标上调到2100亿港元。

有机构人士表示,中海与中信的资产置换,对于改善净资产及盈利有利,成为另一个潜在的催化剂,这将有助改善中海的净资产值3%至10%。

不过,也有市场人士认为,中海地产究竟吃下的是大餐还是鸡肋,在房地产去库存大趋势下,要细看土地资源究竟是处于哪些城市。中信地产真正好的项目基本去化完毕,甩给中海的住宅项目,很可能给中海造成很重的去库存任务。

据和讯房产了解,中信地产的库存主要集中在海南、长沙、天津及广东的三四线城市。而中信泰富住宅项目更少,主要集中在扬州、万宁及上海朱家角板块楼盘地图选房)等地,中信泰富以商办开发见长,最核心的如中信泰富和上海船厂合作的陆家嘴板块楼盘地图选房)项目并不在此次合作范围之内。

除了项目所处城市可能面临去库存压力之外。另一大问题是,中信现有项目内的旅游地产项目占比较多,这也非中海地产所擅长。比如,中信在海南及内地南昌等地有大量旅游地产土地储备。

有接近中海地产管理层的人士告诉和讯房产,对于中信地产在三四线城市的项目,中海也有进一步的考虑。“中海旗下有两大地产平台,目前,中海地产聚焦一二线城市,中海宏洋则聚焦三四线城市。位于三四线城市的中信项目,将来主要并入中海宏洋平台。”上述人士说。

在接受和讯房产采访的业内人士看来,中海的融资能力、成本控制能力、运营能力显然优于中信地产,并购来的项目给中海带来机遇也带来挑战,这关键取决于中海的后续整合能力。

“在经历了一番人事大震荡之后,中海还将要啃的硬骨头是中信现有项目在土地确权、定位、产品适销方面的问题。这对于中海地产而言是一柄双刃剑,能否处理好,将决定中海未来的江湖地位。”上述人士说。

netease 本文来源:和讯网 作者:贺昉 责任编辑:吴旻雯_NO1024

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