8月沪商办成交增47% 其中商住房库存不足百万方

网易房产9月9日报道：9月初，青浦徐南路北侧四块商办地块同时出让，而这四块地块的溢价率分别为260%、253%、284%和240%，这在以往都是很少见的。上海商办类土地交易也开始变得十分火热。

而在这背后，不仅是大虹桥（资料、团购、论坛）板块本身具有十分高的热度，还有市场对于商办类产品需求的大幅提升所导致的结果，其中商住类产品更是供不应求。

商住房库存不足百万方 去化周期仅4.5个月

据上海中原地产数据显示：上海商办类产品成交均价达28254元/平方米，环比上涨13.8%；同时，成交量达53.2万平方米，环比增加47.4%，其中商住类产品成交26.9万平方米，占交易量50.6%，这类产品成交活跃推高总量；

但供应量却大幅跳水，入市面积19.2万平方米，环比减少37.9%。从环线供应来看，推盘重心向中心区倾斜。以往市场供应偏向外环以外区域，当期受到西郊板块整售影响，中外环供应6.6万平方米排名全市第一。

从产品来看，商住产品推盘减少，且当前沪上商住房（资料、团购、论坛）库存不足百万方，以半年月均销售计算，去化周期只有4.5个月，比商品房（资料、团购、论坛）库存去化周期还要短，因此短期价格上涨压力依然不小。

而综合今年以来前8月上海商住房的交易情况来看，就不难发现，已经呈现出供小于求的态势，供求比为1∶2.6。数据显示，今年1-8月，酒店式公寓供应量58.45万平方米，同比下滑38%，而成交量则高达152.82万平方米，同比上扬1.82倍。

"3.25"政策后商住房成交活跃 金九成色可期

同策咨询研究部研究经理许之静认为：这是由多种因素造成的。主要包括：“325”限购政策提高了购买条件，很多“新上海人”被挤出住宅市场而进入酒店式公寓市场，同样也拉动一批被限购投资客户进入该市场；5月以来，土地市场高总价、高单价、高溢价，潜移默化地助推了酒店式公寓的热销。

上海中原地产分析师卢文曦也表示：今年以来尤其是“3.25”政策后，商住类产品成交一直处于活跃状态。一方面是购房门槛提高，部分买家转向此类产品，另一方面，在土地出让的源头上限制商住产品的建造或者禁止散售，导致未来市场供应将出现减少，加上北京部分区域对商住房也实行限购措施，在这种预期下投资客抓紧入市。

对于未来市场预期，卢文曦认为：金九银十是传统交易旺季，9月推盘力度有望增加。而当前基于资产慌，投资不动产意愿保持较高水平。买卖双方配合下，市场成交还会维持在高位。值得关注的是，商住类产品在库存不足的背景下还会保持较高活力，成交均价有望进一步提升。

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