网易房产9月9日报道:9月初,青浦徐南路北侧四块商办地块同时出让,而这四块地块的溢价率分别为260%、253%、284%和240%,这在以往都是很少见的。上海商办类土地交易也开始变得十分火热。
而在这背后,不仅是大虹桥(优惠购、楼盘相册、最新报价)板块本身具有十分高的热度,还有市场对于商办类产品需求的大幅提升所导致的结果,其中商住类产品更是供不应求。
商住房库存不足百万方 去化周期仅4.5个月
据上海中原地产数据显示:上海商办类产品成交均价达28254元/平方米,环比上涨13.8%;同时,成交量达53.2万平方米,环比增加47.4%,其中商住类产品成交26.9万平方米,占交易量50.6%,这类产品成交活跃推高总量;
但供应量却大幅跳水,入市面积19.2万平方米,环比减少37.9%。从环线供应来看,推盘重心向中心区倾斜。以往市场供应偏向外环以外区域,当期受到西郊板块整售影响,中外环供应6.6万平方米排名全市第一。
从产品来看,商住产品推盘减少,且当前沪上商住房(优惠购、楼盘相册、最新报价)库存不足百万方,以半年月均销售计算,去化周期只有4.5个月,比商品房库存去化周期还要短,因此短期价格上涨压力依然不小。
而综合今年以来前8月上海商住房的交易情况来看,就不难发现,已经呈现出供小于求的态势,供求比为1∶2.6。数据显示,今年1-8月,酒店式公寓供应量58.45万平方米,同比下滑38%,而成交量则高达152.82万平方米,同比上扬1.82倍。
"3.25"政策后商住房成交活跃 金九成色可期
同策咨询研究部研究经理许之静认为:这是由多种因素造成的。主要包括:“325”限购政策提高了购买条件,很多“新上海人”被挤出住宅市场而进入酒店式公寓市场,同样也拉动一批被限购投资客户进入该市场;5月以来,土地市场高总价、高单价、高溢价,潜移默化地助推了酒店式公寓的热销。
上海中原地产分析师卢文曦也表示:今年以来尤其是“3.25”政策后,商住类产品成交一直处于活跃状态。一方面是购房门槛提高,部分买家转向此类产品,另一方面,在土地出让的源头上限制商住产品的建造或者禁止散售,导致未来市场供应将出现减少,加上北京部分区域对商住房也实行限购措施,在这种预期下投资客抓紧入市。
对于未来市场预期,卢文曦认为:金九银十是传统交易旺季,9月推盘力度有望增加。而当前基于资产慌,投资不动产意愿保持较高水平。买卖双方配合下,市场成交还会维持在高位。值得关注的是,商住类产品在库存不足的背景下还会保持较高活力,成交均价有望进一步提升。
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