旅游地产受热捧，香格里拉市成为旅游地产新宠儿

近年来，随着国家房地产调控政策的持续深入，大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游地产的开发。

近3-5年康红恩预计，未来的3-5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。

近5-10年最近几年，全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大考验。康红恩估计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。

过去数年间，旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业、非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发热潮中，可谓是一上来的势头非常好。但旅游地产经过这几年的发展，又到了一个继续深化的关键时刻。将迎来企业自身发展的黄金十年。

而相比全国旅游地产，地处云南的香格里拉，成为旅游地产的新宠儿。香格里拉，藏语意为“心中的日月”，19世纪30年代出现于英国作家詹姆斯·希尔顿的著名小说《Lost Horizen（消失的地平线）》中而为世人所向往。是人与自然和谐共处的理想境地，代表着永恒、宁静、和平，拥有着丰富的令人羡慕的森林资源。其历史悠久，自然风光绚丽，拥有普达措国家公园、独克宗古城、噶丹松赞林寺、虎跳峡等景点。这里生活着藏、傈僳、汉、纳西、彝、白、回等13等种民族，他们团结和睦，在生活方式、服饰、民居建筑以及婚俗礼仪等传统习俗中，都保持了本民族的特点，形成了各民族独特的风情。“不必到西藏就可领略藏族风情”，每年吸引近600w游客来香格里拉旅游观光。旅游资源相当之丰富。

休闲旅游度假地产。我认为，方兴未艾，潜力巨大。为什么？

一是旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势。二是旅游地产是生活方式的升级。

思考旅游地产这个行业，我们还可以有另外一个视角，那就是环境所造成的迁移和迁居。最近几年，全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大考验。如果我们说过去10年是旅游地产的跑马圈地时代，那站在今天，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。

从需求上看：

让我们先来看旅游产业市场。我认为，有几种需求会成为旅游产业市场中非常重要的需求。

一种是休闲度假，这种需求过去的旅游地产项目也注意到了，但还不够，未来的休闲度假需求差异化空间巨大，值得我们认真研究，加以创新。比如说，现在的度假产品中，大量的是商务酒店改成的度假酒店，它们的品牌很多是商务酒店品牌，这些商务酒店通常规模大，房间数量多，它同时兼顾了度假、旅游、会议等多种功能，这就给我们提出了一些问题，也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大的机会。

第二是会议旅游的需求。我认为，未来会议旅游空间巨大，尽管随着国家8项规定的出台，有关公务的会议将会大幅度压缩，但是我们旅游地产项目要大力开拓商务会议的需求。13亿人口的大国，一直就是全世界领先的大市场，在这样的大市场中，商务性的会议将给我们旅游地产带来很大的需求和客流。

第三是圈层聚会的需求。这些年最大的变化，就是原来是机构和组织才能组织会议，但现在，随着微信等新社交手段的发展，圈子越来越多，中国人的做事特点喜欢聚会，特别是别人拉进群的新老朋友都需要聚会，这些聚会未来会成为旅游产业市场很大的需求。除此之外，一些中高层的小圈子聚会也在未来会成为一个很大的市场，未来的企业会所、别墅式酒店等可能都会有比较大的机会。

第四是娱乐的需求。人们度假需要社交，需要运动，需要文化，需要物质和精神层面的满足，这些需求还远未被满足，潜力巨大。

第五是养生、健康和旅游相融合的需求。

市场规模和前景如何：

从旅游产业市场的规模和前景来看，我们认为两个区域市场是值得关注的。一个就是全国性的旅游目的地，一个是依托于主要大中城市休闲度假的区域市场。

什么样的区域构成全国性旅游目的地？我认为有以下几个要素需要考量。资源的独特性和稀缺性；每年的游客数量；交通可达性；气候和环境。

依托于主要大中城市休闲度假的区域市场是非常重要的旅游产业市场。特别是以长三角和珠三角为代表的区域，市场前景很大，关键是提供不断升级换代的好的产品和服务，突出差异化，不断引领消费需求。

我们做旅游地产，总会问自己四个问题，谁来买？为什么来买？以什么价格买？买什么样的产品？我认为，如果你将旅游地产中的房地产市场分成“三个市场”，或许你可以找到需求。第一个市场是全国性的房地产市场；第二个市场是区域性市场；第三个是主要中心城市，特别是主要的一、二线城市郊区的带有第一居所、生活功能的市场，这部分市场是第一居所和休闲度假的结合。如果你按照这个“三个市场论”去梳理现在已经有的旅游地产项目，你就可以大致看出这些项目未来的发展方向了。

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