（本文原载于微信公众号邦地产Real-estate-circle）
最近，邦爷无意中得到一份上海董家渡地块的评估价格公示，说的是该区域内的12、14号地块的房屋评估均价为38885元/平。
根据上海市黄浦区建管会发布的上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的征收公告，两地块的征收费用预估为95.77亿元。
要知道，当初虹镇老街拆迁的时候，有的地方每平米预估拆迁费最高达到了20万/平，每平米动拆迁成本至少都在10万以上。
而且这块地位于董家渡的核心板块，位置比融信在静安的那块地王好上几百倍，地块旁边就是曾经中国单价最贵的豪宅“绿城黄浦湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）”，再往北就是华润在上海的旗舰项目“外滩九里”。
我们来看看，资料显示，此次设计动迁的两块地块，其中12号地块位于黄浦区中华路以东、王家码头路以南、外仓桥街(规划南仓街)以西、董家渡路以北。用地面积约4万平方米，总建筑面积约21万平方米，规划业态为住宅、商业。
14号地块涉及的黄浦区733街坊(东南块)为14号地块的一部分，地块位于黄浦区东江阴街以北、西钩玉弄以南、南仓街以西、府谷街以东。用地面积约3.6万平方米，总建筑面积约17万平方米，规划业态为住宅、商业。
简单算笔账，等地拆完之后，如果是容积率2.5，动拆迁补偿是10万~20万/平，那么这个地方动拆迁成本在3.3万/平~6万/平。
但如果以区域附近同资质住宅的容积率（3.3）计算，（虽然地块部分是商业部分是住宅，但就假设都建成容积相对较低，即成本可能更高的住宅吧），即使这样，12号地块的建筑面积大概在13万㎡，14号地块在12万㎡（总建筑面积25万㎡），如果按照10万/平的楼板价算，两块地的价值至少都在250亿（何况商业部分容积率远超住宅，可以建更多赚更多）。
即使以周边二手房房价单价8万/平的价格评估，这块地不到4万/平的评估价，还是太低了点。
现在两块地定的征收费用预估才95.77亿，相比至少250亿的地块价值，无论是哪个开发商拿到这两块地，都是赚翻的节奏！
更何况，董家渡是上海城市复兴的核心板块，所以其板块升级力度以及价值提升的空间都很大，而且区域还承担了后续上海互联网金融、创新类金融模式的平台功能，会促使各类高端商务和金融资源的加快导入，这两块地的赚钱能力，可想而知！
据邦爷所知，这两地块是没有招拍挂的，而是协议拿地。想一想，现在上海土地市场上辛辛苦苦、轰轰烈烈招拍挂创造地王的开发商们，邦爷突然不明觉厉地倒吸一口气——这才是真正的厉害~~
＊文中观点为受访者言论，和邦地产立场无涉。（来源：每日经济旗下邦地产）
本文来源：每日经济新闻
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