看不懂的房价 紧靠宝山外环内新房已经6万+

项目名称：滨江公园壹号

主推房源：10月预计首次开盘，户型97平3房、117平4房、137平4房

预计价格：60000元/平起

联系电话：4008-163-163 转 15100

项目优点：

1.项目目前待售户型均为改善，较适合置换型以及对居住品质有较高要求的客户。

2.项目精装修交付，交付后家具放入即可入住，可省去装修费时费力的问题。

3.装修配置较好，四季恒温恒湿，省电省空间，配套新风系统，精装修标准高。

4.项目北面为大场公园，但施工进度较慢，具体完工时间不明。

5.项目距离轨交7号线祁华路站1公里，日常轨交出行方便。

6.项目周边规划有轨交15号线，建成后直接利好该项目。

7.项目可能对口行知外国语，是唯一一所公立外国语，水平较高。

项目缺点：

1.项目东面靠近祁连山路，目前该路段在做拓宽6+2车道，集卡较多。

2.项目周边的商业配套主要以沿街商铺为主，能级较低。

3.项目周边没有大型的医疗中心以及医院，距离最近的需开车行驶9.1公里。

4.项目南面靠近老居民区，环境较为吵杂。

5.项目楼间距仅30米，低层住户采光会有影响。

6.项目联排别墅靠近老居民区，日常生活会有一定影响。

7.项目周边步行范围内仅有一条公交线路，出行较为不便。

详细分析：

1、项目介绍：滨江公园壹号（优惠购、楼盘相册、最新报价）预计2016年10月加推，房源位于8#、9#和10#，户型面积为97-117平3房、136平4房，预计售价60000元/平起，预计2019年年底精装交付，具体开盘时间待定，详情请致电售楼处。

2、项目区位：项目位于宝山大场板块，地处中外环间，具体位置为上海市宝山区华秋路666弄，靠近祁华路。

3、价格分析：项目预计开盘报价60000元/平起，户型为3-4房公寓，区域内最近的公寓项目有锦秋御尚（优惠购、楼盘相册、最新报价）、经纬城市绿洲，这2个盘户型都以刚需为主，均价在4.8万/平左右，二者产品定位不同，滨江公园壹号品质更高主要面向改善型客户。

4、土地分析：资料显示，去年9月25日上午，杭州滨江、平安联合体以34.65亿竞得宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03住宅地块，楼板价28755元/平方米，溢价率91.7%。而近几个月，据不完全统计，宝山先后拍出了2块地，保守估计售价均价6万/平起。土地市场的活跃，也导致开发商给出的售价日益高涨。

5、四周配套：项目周边商业配套比较匮乏，华秋路和祁华路交界处有不少沿街商铺，但整体能级较低，可以说步行1公里范围内基本没什么商业。

周边3公里范围内配套：位于聚丰园路上面有几家大型的商业配套，其中包含有聚丰购物广场、好又好超市、弘基文化休闲广场，驾车在10分钟左右可以到达。

7、公共交通：小区附近仅有767路1条公交线路，距离小区步行10分钟左右，可通往上海大学地铁站，车程约10分钟。

8、轨道交通：滨江公园壹号距离7号线祁华路地铁站1公里左右，步行约15分钟左右，另外规划中的轨交15号线站点设在祁华路上，距离本案较近，届时讲利好本项目。

9、自驾出行：自驾可走外环高速和沪太路，沪太路早晚高峰会较为拥堵，大型集卡较多，其余路段基本比较畅通，从本案前往市区保守估计在1个小时左右。

10、未来规划：项目北面规划有大场公园，但具体建成时间还不确定。

11、推盘楼栋：项目9月推出的是8#、9#和10#，靠近祁连山路。

12、户型分析：项目将推97平3房、117-137平4房。项目117平做成了4房，得房率较高，但在舒适度上就会差一点，入门是一个老人房，没有做到动静分离，在厕所的划分上也不太合理。其中97平3房是比较经典的户型，房型方正，2房和客厅朝南，整体采光和通风都比较好。

13、车位情况：项目采用的是人车分流设计，因此社区内不会受到行车的影响。车位配比1:1.03。

14、物业费情况：项目物业由开发商自持滨江物业管理，目前具体的物业收费标准还未公布，但滨江物业享有不错的市场口碑。

15、有无装修：项目装修标准较高，四季恒温恒湿，省电省空间，配套新风系统。

淘房小记：

滨江公园壹号项目去年9月拿地，楼板价28755元/平方米，目前在建中，地块为70年产权，整个小区由11栋小高层和10栋联排别墅组成。

项目所处大场镇板块，板块内部设施比较老旧，因大场机场的存在，发展一直止步不前，周边配套和环境也处于待改善状态。而近几年随着大场机场搬离的消息放出，周边房价有明显的涨势，去年新房均价在25000-30000元/平米之间，今年已经达到了50000元/平左右。

另外一原因也跟今年宝山几次拍地有关，6月1日信达以58.05亿竞得顾村A单元10-03、10-05地块，楼板价4.81万/平，保本售价超过7万/平。8月17日建发中粮联合体竞得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，成交价格 67.9 亿元，楼板价 53727 元/平方米，溢价率115%。政府的重视和土地市场的刺激，使用大场镇板块新房售价水涨船高。

项目定位高端，据销售介绍，购买人群主要以改善型为主，较少一部分为投资客，主力户型也以100平以上的大户型为主，整个社区包含一个800平米的室外泳池和250平的室内恒温泳池，小区绿化率35%。

从目前来看，项目东侧的祁连山路在做拓宽6+2车道处理，未来可以直通顾村，届时业主自驾15分钟可享受到顾村的商业配套资源和医疗配套资源，商业配套资源有绿地正大缤纷城，整体运营情况良好，医疗资源有复旦大学附属华山北院，能级也较高。而项目周边的商业配套也仅限于沿街商铺了，未来没有其他大型商配规划。

目前周边轨交有7号线祁华路站，步行过去15分钟，在建中的15号线距离项目会更近一点，步行能控制在10分钟左右。另外公交也是待改善的一个方面，目前周边仅有一条公交线路，比较单一，且行车线路也在宝山区域范围内，虽然可以接驳其他轨交线路，但实用性一般。