大势所趋？配套差还卖6万 17号线能解决一切吗

（原标题：大势所趋？配套差还卖6万 17号线能解决一切吗？）

项目名称：仁恒西郊花园

主推房源：9月预计加推，面积为162㎡、223㎡四房

预计价格：55000-60000元/平

联系电话：4008-163-163 转 15665

项目优点：

1.项目目前在售的的户型面积大，适合改善型以及对居住品质有较高要求的客户。

2.项目精装修交付，交付后家具放入即可入住，可省去装修费时费力的问题。

3.装修配置整体比较齐全，而且多是进口品牌，如西门子家电等。

4.社区内配置了室内室外双泳池，网球场等活动设施，小区内即可健身。

5.仁恒集团一直以品质立足房产界，小区绿化率较高，物业服务口碑好。

6.项目距离正规划在建设的17号线站点徐盈路约200米，日后抵达大虹桥（优惠购、楼盘相册、最新报价）便利。

7.项目在虹桥核心商务区辐射范围内，配套成熟后，未来有升值潜力。

项目缺点：

1.目前项目周边较为荒凉，近距离配套较少，日常生活不是很方便。

2.项目周边的商业配套现阶段还是比较匮乏，购物要到3公里外。

3.项目周边目前没有大型的医疗中心以及医院，需要开车前往市区。

4.徐泾镇上也只有一些小型的低能级沿街商铺，和仁恒社区的定位不匹配。

5.项目的外部环境不好，项目门口就是一条主干道，有噪音污染。

6.社区出行目前不是很方便，去地铁站需公交接驳，且公交等待时间长。

7.项目周边国际学校入学门槛较高，学费相对昂贵。

详细分析：

1、项目介绍：仁恒西郊花园（优惠购、楼盘相册、最新报价）预计2016年9月底加推，房源位于22#、23#和60#，户型面积为162㎡、223㎡，预计售价55000-60000元/平，项目2017年5月精装交付，带地暖，具体开盘时间待定，详情请致电售楼处。

2、项目区位：青浦徐泾板块，地处外郊环间，具体位置为徐盈路1188弄，近崧泽大道，项目距离2号线徐泾东站约4公里。

3、价格分析：项目预计开盘报价5.5-6万/平，户型为3-4房公寓，区域内最近的公寓项目有绿中海（优惠购、楼盘相册、最新报价）名苑，不过该项目户型面积较小，主推90平米3房，报价500万/套，二者产品定位不同，仁恒社区品质更高主要面向改善型客户。

4、土地分析：徐泾近年来宅地出让较少，而板块随着虹桥商务区的企业入驻和商业配套不断交付，板块土地的价格也日益高涨。资料显示，去年6月，葛洲坝上海房地产开发有限公司以11.04亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02地块，楼板价27309元/ 平米，溢价率高达95.10%。相信随着大虹桥规划和配套的不断推进，板块土地市场日后会更加活跃。

5、四周配套：项目周边的商业配套现阶段还是比较匮乏的，徐泾镇上也只有一些小型的低能级沿街商铺，目前项目周边基本上都是荒地，周围步行范围的配套非常薄弱，可以说车是一个必需品。

周边3公里范围内配套：相对实用的配套在距离项目3公里左右的永业购物中心，驾车10分钟就可以到达，其中涵盖了家乐福卖场、百安居家装市场、迪卡侬体育运动超市、万得城电器。

7、公共交通：小区附近有2条公交线路，710路、徐泾2路距离小区步行5分钟左右，可通往徐泾东地铁站，车程约20分钟。

8、轨道交通：仁恒西郊花园距离2号线徐泾东地铁站4公里左右，社区出行目前不是很方便，需要依靠公交+轨交的出行方式，不过预计17年年底通车的17号线徐盈路站离项目只有200米，届时地铁出行将有很大的改善。

9、自驾出行：自驾的朋友可以从延安路高架-嘉闵高架(北翟路方向)-崧泽大道-崧泽高架(蟠龙路口下)-崧泽大道-徐盈路-到达本案售楼处。此条线路除延安高架路拥堵外，其余道路基本比较畅通，从市区过来保守估算在1小时左右。

10、未来规划：据销售称，项目对面规划有大型的商业中心，待其建成后，项目的商服配套将会有较大程度的改善。不过商业配套何时落地还没用具体的时间表。

11、推盘楼栋：项目9月推出的是位于小区南区的22#、23#和60#，据销售介绍22#、23#属于楼王，户型面积都是223平米的4房，其中22#北面可看到小区泳池位置，观景效果好，60#为162平3+1房，可能会比22#、23#稍晚推出，此外这几栋楼都不临街（崧泽大道)。

12、户型分析：项目将推162平、223平4房。仁恒西郊花园的户型设计有以下几个亮点：所有户型均做了入户玄关设计，起到了空间过渡作用，收纳柜的设计也非常实用，3.2米建筑层高，空间感非常好。222㎡四房是比较经典的户型，长面宽短进深保证了每个功能间都能有比较好的采光，整体的舒适度好。

13、车位情况：项目采用的是人车分流设计，因此社区内不会受到行车的影响。车位配比1:1.10。

14、物业费情况：项目物业由开发商自持仁恒物业管理，如果单从物业收费来看，项目4.3元/㎡/月的物业收费标准在整个徐泾都算是比较贵的，但仁恒物业享有不错的市场口碑。

15、有无装修：装修标准4500元/平，全屋地暖，精装修全配置西门子电器。

淘房小记：

仁恒西郊花园项目是仁恒在2010年10月拿地，楼板价为15000元/㎡，目前一期已经是现房，二期还正在施工中，地块为70年产权。仁恒西郊花园共由24栋高层板式住宅楼组成，1梯2户。

徐泾板块算是距离大虹桥商务圈最近的板块之一，依托大虹桥利好规划，随着进一步的人口导入未来板块价值看好，本项目距离在建的17号线徐盈路站近在尺咫，建成后3站可直接接驳到2号线虹桥火车站。

近年来随着“大虹桥”概念的不断升温，附近房价的涨势也很明显，徐泾板块新房去年的均价还在25000-30000元/平米之间，今年已经达到50000元/平左右，板块内目前在售项目主要有仁恒西郊花园、绿中海明苑（优惠购、楼盘相册、最新报价）、新虹桥雅苑（优惠购、楼盘相册、最新报价）等，青浦徐泾镇距离虹桥枢纽约4公里左右，板块属于虹桥核心商务区辐射范围内，未来配套齐全完善后，有升值潜力。

仁恒西郊花园定位高端国际社区，根据销售介绍，这个小区的购买客群有50%是国外客户，一部分改善型客群，还有一部分投资客，主要是买来以后，租给国外客户。大面积的户型设计和精致的装修，最重要的是附近众多的国际学校，为外国客户的聚集提供了便利。

从目前来看，居住体验性一般，17号线没通车，达到虹桥交通中心需要自驾或公交，比较麻烦，而且生活配套的距离比较远，不能通过步行达到。由于项目定位国际社区的原因，生活配套的劣势得以被掩盖。另外项目周边目前比较荒凉，地铁施工、居住氛围也不成熟，但是一旦等到地铁完工通车，相信周边的生活配套不断完善，居住体验度也会不断提高。