李宇嘉：楼市因城施策"落地"慎防供需端失衡

（原标题：李宇嘉：楼市因城施策“落地”慎防供需端失衡）

近日，南京和苏州同步出台了房地产调控政策，收紧了二套房贷的杠杆，完善了“价高者得”的土地出让流程，苏州还由此成为二线城市中第一个重启“限购”的城市。加之7月初合肥实施房贷新政以及近期国家从资金面抑制“地王”的政策频出，说明二线热点城市楼市调控开始“落地”。

从调控政策的内容来看，房贷方面，庐宁苏三地对于首套房均维持了原有的20%或25%的低首付政策，重点则在于严格二套房贷认定标准，并将二套房贷或二次贷款首付比例提高5或10个百分点；土地方面，通过提高保证金比例和出让金首付比例，调整竞价方式，严格预售条件，避免“地王”出现；限购方面，苏州对非户籍人群购买第二套住房，要求提供连续缴纳1年的个税或社保证明。

本轮楼市调控，乃“因城施策”真正“落地”。今年以来，二线热点城市领涨全国，庐宁苏和厦门被称为楼市“四小龙”，多数月份位列房价涨幅TOP5，轮流坐庄房价上涨最快的城市。

根据中原地产的统计，截至7月份，今年庐宁苏三地分别诞生了22、22、31宗“地王”，仅少于杭州，位列“地王”最多城市的第2~4位。南京、合肥库存消化周期最短，分别为1.3和2.3个月，苏州也仅为6.7个月。

目前，南京、合肥等地已到了无房可卖和“抢房横行”的地步。今年1~4月，南京离婚率同比翻了一倍，复婚率增加近40%，投资需求全面泛起，外部游资和省内投资者也蜂拥而入。上半年，合肥二手住房价格上涨了47%，中心区上涨了81%。因此，在上月中共中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”，证监会、银监会相继收紧开发商“融资炒地”的市场环境下，地方政府出台调控措施在预期之中。

值得注意的是，这并不像过去“10年9调”时期，以抑制房价和需求为主要目的。此轮调控以保护基本需求、控制并缓释投资需求为短期调控手段，以增加供应为调控最终目的。

首先，庐宁苏遵循“3·25”沪深调控思路，以房屋拥有套数、贷款记录等情况，制定实施不同的贷款首付政策，意在保护首套住房需求，支持改善型住房需求，控制投资投机需求。

其次，“宁苏版调控”开宗明义，将落实供给侧结构性改革作为实施调控的出发点，并将土地供应置于最前面，这与过去“10年9调”时期先强调“需求端”控制完全不同。

比如苏州市提出，今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，这不失为引导市场预期的良策。进一步来说，如果能明确未来每季度土地投放规模的话，抢地和“地王”横行的局面将会大大改观。

当然，“三分计划、七分落实”。2012~ 2015年，合肥住宅供地建面分别为570万、364万、350万和283万平方米，逐年下滑；2015年，南京新房成交面积和金额增长48%和63%，创2009年以来最高增幅，但供地面积却下降37%；2015年，苏州新房成交面积和金额分别增长52%和65%，达历史峰值，但供地下降34%，创5年来新低。因此，在笔者看来，土地储备一定要列入考核计划，生地可探索“先出让，再平整”。

事实上，庐宁苏并不存在新增土地供应的“天花板”，关键要在土地开发和储备上引入PPP、一二级联动等市场化模式，减轻政府支出压力，提高土地开发效率。同时，土地出让和交通、教育医疗等公共服务建设之间，要形成相互支持的良性循环机制。可惜，三地文件中并无此类机制和措施，土地供应计划能否完成有待商榷。

同时，此轮楼市调控力度偏弱，本质上在于，“去库存”以支持“稳增长”的下半年楼市政策基调已得到管理层确认。作为楼市主力的二线城市此时不适宜大力收紧楼市政策。

当前，重点二线城市仍以工业为主，但规模以上国有企业产值、增加值或利润，基本上呈现个位数增长，甚至负增长局面。在“稳增长”压力下，不管是固定资产投资、就业稳定，还是增加地方收入，这些城市对楼市的依赖依然很大，不可能出台明显收紧楼市的政策。即便是苏州重拾限购大棒，其影响也很小，毕竟外来人群购买首套房并无限制，而购买二套房需要具有“一年社保”的条件也容易满足。

此轮城市房价、地价暴涨，政策激励和货币宽松下资金寻求“安全岛”是重要推动因素。同时，城市化已进入“下半场”，人口向服务业发达、就业机会多的东部城市迁徙，楼市空间大分化，需求大规模向这些城市转移，这也是不可忽视和阻挡的动力。

未来，“三期叠加”的背景下，货币宽松的大环境不会改变，银行基于改善资产质量，扶持居民房贷的趋势正在继续。

今年上半年，人民币贷款新增7.53万亿，同比多增近1万亿，刷新2009年创下的半年新增贷款历史纪录。7月份，全国首套房平均利率4.44%，再创历史新低。上半年全部新增贷款中，住房贷款占41.3%。“去库存”的楼市主题依旧，货币宽松的大环境不变，货币似水更如蜜，再结合过往经验，庐宁苏三地调控会抑制本地短期需求，但溢出的需求会涌向周边。地方政府要做的是，利用腾挪的时间，在增加土地供应，加快住房保障的同时，以轨道交通夯实都市圈，并疏导需求到周边。（作者系深圳市房地产研究中心研究员）