连续买入地产股 恒大看中的是土地还是投资价值

（原标题：连续买入地产股 恒大看中的是土地还是投资价值）

两年前，万科总裁郁亮曾率领团队拜访阿里、腾讯、海尔等公司，他担心诺基亚被互联网颠覆的故事，会在中国的地产行业发生。两年后，他的担心出现了。只不过颠覆房地产行业的，不是互联网，而是金融业。地产+金融的深度整合，让众多的产业大佬，可动用的资金前所未见。这些资本里，不仅包括宝能、安邦这样的金融巨头，也有万科的同行——恒大。在2016易居沃顿研修班上，担任导师之一的绿地金控集团董事长、总裁耿靖说，在银行和保险领域的布局，让恒大拥有了强大的资金实力。

或许正是因为资金雄厚，才出现了近期频频“围猎”地产股的举动，除了万科，嘉凯城、廊坊发展也是恒大的猎物。那些股权分散的地产公司，如今正面临前所未有的危机，也许下一步就将轮到他们。对整个行业来说，地产企业借助金融资本，整合整个行业，可能还仅仅只是迈出的第一步。

不被市场看好的地产股却因中国恒大（03333，HK）“买买买”的强力刺激，搅起一池春水。

据悉，中国恒大最近高频举牌屯兵万科A及嘉凯城、金螳螂、腾达建设等房地产产业链上的A股公司，斥资160亿元，浮盈80亿元。

难道恒大是为了赚取价差而举牌？去年以来，恒大积极谋划业务多元化，通过借壳或直接挂牌等方式将相关业务推向港交所或新三板。

外界曾将中国恒大掌舵人许家印的多元化视为“二次创业”，围绕老百姓“大消费”布局，搭建一道道平滑经济周期性波动的屏障。

今年前7个月，恒大地产销售已突破1800亿元，但公开拿地成本日益趋高，当前楼市处于本轮小周期的高点，风险聚集。那么，恒大掉转头举牌地产股是否为地产业的避险之举？又是否会引爆新的滚雪球效应？

　　公开市场拿地越来越贵

翻看上市房企财报，外界不难发现，不少房企虽特别强调其轻资产转型，但土地储备作为房企必需的原材料，仍是其董事会年底回顾及展望的一项重大事项。

就恒大而言，许家印在过去财报中对土地储备及成本等着墨尤甚，一个典型特征就是以前土地较为便宜，但这个优势逐渐褪色。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者研究发现，2015年，恒大新购土地建筑面积3484.7万平方米，平均成本为2045元/平方米。2014年，恒大新增土地储备的平均成本为2588元/平方米。2013年，恒大新增土地储备的平均成本为2633元/平方米。2012年，恒大新增土地储备的平均成本为1151元/平方米，但2011年该指标仅为616元，其中三线城市土地储备成本更低至472元/平方米。

记者梳理发现，近3年来，恒大土储成本的日益高企与其战略布局调整密切相关。曾有媒体报道，恒大2013年在北京仅拿了3个项目地块，就耗去了127亿元的“真金白银”，而恒大当年净利润为137.1亿元。

今年，龙头房企抢地大战再创新高，新“地王”门槛被迅速抬高到10亿元级，数十亿甚至上百亿级“地王”不在少数。

据中原地产研究总监张大伟统计，前7个月，标杆房企土储成本增加了51.8%，以土地总价为坐标，像绿地控股以58宗、耗资338.94亿元且单位成本5021元/平方米名列榜首，恒大以52宗，耗资317.93亿元且单位成本3186元/平方米暂居第二。

就单位拿地成本来说，单价过万者就包括了中国金茂、信达地产和泰禾集团，其中信达地产单价成本最高，飙升至26223元/平方米，中国金茂单价成本24054元/平方米。

融创中国掌舵人孙宏斌日前谈及房企激烈抢地时说，大家蜂拥抢地时，融创会退出。去年，融创、恒大等上演了多幕对其他房企地产资产包的并购浪潮，对资产包“挑肥拣瘦”成了一个显著特征。

　　净资产和利润有望快速上升

随着举牌万科A 一战成名，外界对宝能的认知渐趋清晰，视钜盛华为宝能掌舵人姚振华打造的以投资为特色的金控平台。

公开数据显示，钜盛华去年总资产突然猛增到2603.4亿元，是2013年该公司87.43亿元总资产的30倍，去年其实现的利润总额为261.18亿元，是2013年利润总额的100倍。外界认为，业绩飙涨与钜盛华并表了前海人寿有密切关系。

2014年初，财政部曾发布《关于印发修订<企业会计准则第33号——合并财务报表>的通知》（财会［2014］10号），要求合并范围应当以控制为基础，应将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策，反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。

从恒大来看，去年底总资产约为7570亿元，同比增加2820亿元，其中净资产约1421亿元，同比增加300亿元，但目前其港股市值为777亿元。记者发现，去年恒大财报似乎并未将包括恒大人寿在内的等多项收购资产列入并表范围。

九鼎投资一位地产私募人士表示，恒大相关重要子公司并表之后，今年恒大的资产及利润势必会加速膨胀。

今年前7个月，万科累计实现地产销售2175.1亿元，恒大实现销售1848亿元，与万科年内欲实现3000亿元目标一样，恒大也将年度目标上调至3000亿元。目前，恒大举牌万科持股比例已达5%。

招商证券研究团队分析认为，万科股权之争从一个侧面映射出行业集中度提高背景下的“交叉持股”。行业集中度提高是未来地产板块的一个大逻辑。持续拿地与往三四线下沉明显不是当前周期高位上的可行途径，而交叉持股显然是捷径。

　　保险+地产=深度整合实力？

去年以来，以险资为代表的金融资本频频举牌地产股。据克而瑞研究中心统计，险资已举牌54家A股房企，总市值数千亿元。

被险资举牌的地产股有以下3个典型特征：一个是低市盈率且高净资产收益率，第二是高比例现金分红，第三是股权结构较分散。

以万科为例，2015年每股派发现金0.72元（含税），以宝能旗下前海人寿所持7.358亿股来算，可实现现金分红5.3亿元（含税）。

记者观察到，从中国人寿、安邦保险、钜盛华及一致行动人前海人寿的操作路径来看，实为纯金融资本或投资控股型金融资本通过股权形式重仓地产股。

随着恒大高频举牌同业被关注，一个以房地产为典型的强势产业资本试图融合产业、金融与投资等交互持股的投资新模式逐渐浮出水面。

去年，恒大低调收购中新大东方人寿并将之更名为恒大人寿，一个以恒大人寿为主要载体的恒大金融集团雏形已现，并加速在金融业内高薪挖人，以壮大恒大金融帝国版图。

从恒大举牌路径来看，具体实施举牌的“马前卒”多为恒大人寿，也涉及恒大旗下投资公司等。一季报显示，像举牌廊坊发展、金科股份、金螳螂、腾达建设、宝鹰股份等“恒大概念股”，均为恒大人寿旗下万能组合B产品所为。

中国保监会官网显示，恒大人寿旗下万能型B组合一共涉及6只备案产品，分别为恒久价值系列旗下4只产品和财富双赢系列旗下2只产品，这些产品备案日期均为去年底。

如果恒大人寿要兑现年利率收益，势必对所投企业的净资产收益率（以下简称ROE）等有较高要求，比如金螳螂去年加权ROE为20.29%%，宝鹰股份为14.9%，金科股份为10.26%。

从上半年业绩来看，A股上市房企业绩集体飘红，个别房企业绩暴增，像大名城（600094，SH）上半年营收约为44.2亿元，同比增幅114.11%；股东应占净利润3.5亿元，同比增幅168.37%；加权ROE为6.78%，同比增加4.44个百分点。

记者注意到，注册资本30亿元的名城金控已成为大名城推进产融结合以实现资源整合的大资管平台。半年报数据显示，名城金控旗下40亿元定增基金已投资林洋能源、鱼跃医疗等5只股票，并举牌控股博信股份，全资收购中程租赁等。