本文发布于网易号“房产观察”
房贷大爆炸,居民高负债。12年以来,中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元,迭创新高。从房贷余额看,金融危机后美、日均开始回落,只有中国持续上升,并于14年超过日本,可谓“超日赶美”;从房贷余额/GDP看,美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落,而中国则持续上升,目前约25%,已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张,则3年内将接近美国当前水平!
货币信贷扩张,地产量价齐升。
中国居民房贷缘何激增?我们认为原因有以下三个方面:
第一,货币信贷扩张,信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企,超发的货币为居民大规模购房提供了支撑;而15年以来,企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行,使得居民中长贷/企业中长贷加速上行,这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
第二,低利率促销量,宽货币推房价。住房贷款平均利率从14年下半年以来持续下行,导致地产销量增速在15年见底回升。16年初地产刺激政策再度出台,再次刺激了居民购房需求;而货币增速高企,则导致房价暴涨,并从一线向二三线传导,16年上半年地产销售额同比增速42.1%,超出销售面积增速14.2个百分点。
第三,居民购房杠杆率骤升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3%,一路上行至15年的36.7%,今年上半年再次创新高至56.5%,居民购房杠杆率呈加速上升。
杠杆疾速攀升,偿付压力山大。
房贷高增长能否持续?这取决于居民的偿付能力:
中国居民负债率疾速上行,或被低估。从居民负债率来看,对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分,房贷的大幅上升,直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看,中国居民负债率仍低于英美日等国,但国际经验表明,当人口红利消退、人口抚养比见底后,将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底,这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶,目前我们已离顶部不远。
居民房贷收入比超日赶美,值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。
新增房贷销售比历史新高,岌岌可危!从新增房贷/新增地产销售看,美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%,16年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%,不仅远超日本历史高点(3.0%),也接近美国历史峰值(8.0%)。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限!
综合来看,中国房贷高增不可持续,边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕!
正文:
2016年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”,房地产再次成为市场关注的焦点。而与地产泡沫相对应的,是过去几年中国居民房贷的爆发式增长。房贷缘何激增?其后果有多严重?未来还能否高速扩张?本报告中我们将对以上问题作深入研究。
一、房贷大爆炸,居民高负债
1.1、中国居民房贷飙升
12年以来,中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,从11年月均693亿元,飙升至15年月均2217亿元,而16年上半年月均更是激增至3933亿元,占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。
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1.2、房贷余额“超日赶美”,占GDP比重激增
08年金融危机以来,以美国、日本为代表的发达国家的房贷余额都持续回落。譬如美国从07年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元,而日本则是12年见顶后回落。唯有中国房贷余额不降反升,11年仍不到1万亿美元,并在14年超越日本,15年则超过2万亿美元大关,16年有望接近3万亿美元,可谓“超日赶美”。