欧阳捷:突围养老地产 "鸡肋"如何成"金"?

本文发布于网易号“欧阳先声”

【开场白】

最近，有两则关于养老的新闻，一个是，上个月底，试点两年的“以房养老”政策到期，北、上、广、武汉四个试点城市只有60户投保，这份沉甸甸的政策却落了个轻飘飘的结果。为什么？因为谁也不知道老人能活多少年？账很难算得清楚。

另一个是，上海社科院发布了上海发展“蓝皮书”，到2045年，上海60岁及以上老年人口数量会突破640万，占户籍人口45%，养老将成为社会快速发展的不可承受之重。

目前，全国养老床位增长很快，2011年还只有353万张，2015年就几乎翻了一番，可见需求很大。养老地产供给侧和需求侧就像是一端翘起的跷跷板，应该说机会不少。

可至今，我们还没有一个能够得到老年人认可的、好的养老模式，何处能给中国老人一个安放晚年的家呢？

玲珑棋局

国内养老地产为何输多赢少？

金庸小说《天龙八部》中，由逍遥派掌门人所创立的珍珑棋局，江湖上几乎无人能破。目前的养老地产这一盘珍珑棋局：看着机会无限，实则处处陷阱。为什么？因为现在几乎所有的养老地产要么是地产打法，以养老之名、行售房之实，以售养租、补贴运营，难以为继；要么是经营打法，却是床位闲置、用工过多、成本高昂、入不敷出，至今没有形成可以复制的商业模式。那么，什么样的养老模式才适合我们呢？

养老模式大抵可以分为三类：

第一类是居家养老，中国传统文化都是这种由子女赡养、四世同堂的模式，可现在子女分居，三世的也很少能长住一起了，居家养老靠子女和社区义工是靠不住的，既不稳定、又不专业，难以成为可持续的模式。

第二类是近家养老，社区建立托老所，身体不适可以临时居住，身体好了就回自己家，更能照顾老年人的恋家心理，但是因为面向社区、客户面窄，经营不易。

第三类是离家养老，其实，身体尚好、能够自理的老人并不适合住在养老院里，今天这里痛了、明天那人走了，充满垂垂老矣、夕阳西下的迟暮气息。我曾经想买一个退休居所，恰好是在一个小学旁边，天天看着小学生活泼可爱、自己也不会觉得老了。那些不得不住到养老院的老人往往是失能或者半失能的，需要人照顾起居的，这是未来社会主流形式的养老院。恐怕我们不能指望市场主流的专业养老院聚集60-75岁老人，毕竟他们的选择更多，旅游度假、长租公寓、乡间民宿都会成为有活力、有能力、有时间、有财富的老人的选择。

妙手破局

合纵连横，天地宽敞才能腾挪自如

要找到可以赢利的养老模式委实不易，赢利的胜负手要具备天时、地利、人和。

共识是天时。【养老是公益服务业】。养老首先是公益，要用做公益的心做养老，养老还是服务业，要靠企业运营，形成良性循环。

老人不是包袱，未来住房自有率越来越高，老人不再为子女买房更多储蓄的时候，他们的经济上更宽裕，更舍得为自己花钱，精神文化的消费将使老人焕发青春，老电影、老书报、老游戏等老人消费将成为城市巨大的增长潜力，老人也更有意愿走进专业的养老场所，养老服务业的未来还是大有前景的。

政策是地利。养老作为公益服务业需要土地、资金、税收等政策的扶持，养老用地不应该按照经营性土地出让，政府的短期土地收益结果会造成全社会养老更大的长期投入，养老用地应当明确作为公益用地依法实行划拨，对涉及农民养老应当允许农地转为养老用地。养老业仅靠企业自筹、发债不是办法，企业无法负重前行。养老虽然可以引进保险，吸引老人，但保险资金的成本已经不低，并不能真正用在养老项目上。养老产业应当推行资产证券化，让养老机构可以聚焦在长期经营上。税收政策更是养老服务业的润滑剂，减免养老企业所得税，或用资产折旧抵扣所得税，有了税收支持，会有更多企业愿意加入养老服务业，最终为社会和政府减轻包袱。

模式是人和。养老不应该是地产，传统地产开发模式是拿地-建房-销售或租赁，这一套用在养老却是“水土不服”，对于企业来说，要舍得“弃子”，放弃开发项目、追求利润的传统思维，用经营商业的理念经营养老，养老服务业应当通过服务吸引会员，以会员保证入住率，形成长期的可持续经营，这也与欧美国家主打的“会员制”模式相契合，而租赁的短期性必然导致经营的不稳定。

围棋大师吴清源也曾说过，要“在广阔的世界中谋求和谐”。其实，乡村更适合养老，环境优美、空气清新、不会拥挤、节奏缓慢，适宜老人生活；瓜果蔬菜新鲜、便宜，生活成本低，还可以建一片鱼塘、留一片菜地，让老人钓钓鱼、种种菜；最重要的是土地便宜，不比大城市政府舍不得划拨土地，甚至还可以利用小产权房，通过统一改造，变成散居的养老院，也可以解决小产权房的身份问题。在上海周边的嘉兴、昆山一带正涌现出一批养老度假村，以前不愿离开上海的老人们也都“纷纷下乡”。

如果我们真的想建成“环上海养老带”，就必须建立城铁、轨交、高速公路立体化的便捷快速路网，让老人和子女能够就近方便往来。同时还要打破城市之间的行政垄断，彻底解决异地医保、交通一卡通，才能让都市圈的中小城市和乡村成为养老服务业的最佳基地。

养老服务业的核心是“服务”，也是相当的专业化，客群细分相当重要。美国养老市场细分比较成熟，有活跃长者社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区和持续照护社区等多种类型，提供的服务内容也不同。

有些“老当益壮”的，社区内的影院、体育场馆、文化场馆、餐馆可一样都不能少；有些需要提供护理的，那就需要新城控股的金东方颐养园那样的专业护理院；有些喜欢“忘年交”的，也可以在新建住宅中开发部分老年住宅，让老人在享受特殊照顾的同时感受青春的活力。

当然，完善的健康安全体系、“量身定制”的健康监控体系、营养科学的膳食搭配、体贴入微的硬件设施、聊天咨询的软性服务，都是服务必不可少的核心竞争力。

一个国家的文明和发展程度，就看老人是否能够有尊严、有质量地度过晚年，这是全社会的义务，也是我们每一个人的未来。