推进房地产供给侧结构性改革 去库存是短期任务

（原标题：专家建议推进房地产供给侧结构性改革 去库存是短期任务）

多位业内人士7月30日在网易经济学家年会夏季论坛上表示，房地产投资历史需求峰值已过，需继续推进房地产供给侧结构性改革以及土地供地改革。同时，可推动以新市民为重点的新住房制度改革，化解去库存问题。但房地产去库存是短期任务，房地产健康持续发展才是中长期任务。

推进供给侧结构性改革

原国务院发展研究中心副主任刘世锦表示，从大的判断来说，房地产投资历史需求峰值已过。城镇居民住宅构成房地产投资的70%，历史需求峰值是1200到1300万住户，这在2014年已经达到。达到峰值后，房地产投资总量从持平开始逐步回落，房地产投资增速也从过去的百分之二三十甚至更高下降到去年的2%。自去年9月份以来，房地产投资的当月同比已出现负增长。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，因为峰值已经过去，所以房地产投资增长、销售增长、房价增长不可能像过去那样翻番。房地产市场的投资最多可达到GDP增速，但能否继续保持增长，已不仅是房地产的问题。

顾云昌表示，目前房地产行业面临两方面改革，一是房地产的供给侧结构性改革，整个房地产改革必须是“疏”而不是“堵”，可从人口、产业、城市构造等方面进行疏导；二是土地供给改革，不能仅把土地作为地方财政收入的问题来解决，而是将土地资源分配、城乡资源之间生产要素的配置是否合理、对房地产是否有利相结合来看待土地问题。

中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁认为，以北京为例，房价未来仍会处于上涨趋势，一是因为北京的公共服务水平是全中国最高，二是因为通州副中心将低端产业和低端人口迁出，主城区的各种基础设施水平会大幅提升，公共福利也通过二次收入分配大幅提高，生态环境得以改善，雾霾也有治理好的预期。由此看出，需改变城市格局和布局，尊重市场规律进行基础设施建设，通过周边空间的缓解，才有可能调整房价问题。

推动新市民住房制度改革

刘世锦认为，下一个五年，中国城市的发展或有两种不同的模式：一是保持目前的发展模式，但城市中心房价会越来越高；二是开放城乡之间的要素市场，使土地、资金、人员可以流动，城乡逐步一体化，成为统一的要素市场。

顾云昌表示，消化库存可能是下一个经济增长周期的动力，一是来自原市民住房问题的改善，二是新市民的住房问题。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，推动以新市民为重点的新住房制度改革，不仅可以通过住房制度改革更好地为农民营造入住条件，还可以通过住宅建设用地的流转，缩小农民进城的购房和收入比，同时为城市人口提供广阔的居住空间。

对于当前房地产去库存，孟晓苏表示，房地产去库存是短期任务，而房地产的健康持续发展才是中长期任务。未来五年乃至二十年，中国城镇化会平稳、有序和快速地发展，它将带来房地产的利好，而房地产业主引擎的重新启动会拉动国民经济保持持续、健康发展。

此外，对于征收房产税问题，孟晓苏表示，可学习国外的制度经验。按照国外的标准来看，一是所有城镇住房都要征税；二是退税制度，根据家庭条件、婚姻状态、子女、养老退税，鼓励赡养家庭；三是差别税率，按照房屋不同的品质和来源确定税率；四是可按照购置原则而不是按照评估来交税；五是可先从小产权房开始起征房产税，既可解决违法问题，也可解决政府税源问题，同时，还可从土地出让年限到期的城市起征房产税。