网易房产7月29日讯：前天（7月27日），金地刚以88亿元高价拿下祝桥地块，创造今年上海新的总价住宅地王。而今天上午，另一块从挂牌伊始就备受关注的宅地——杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块也进入了现场竞价程序。最终，融信以31.55亿元拿下该地块，楼板价52840元/平方米，溢价率51%。实际可售部分楼板价达到92506元/平方米，未来保本售价可能达到12万/平方米以上。
出让条件严苛 仅7家房企参与竞价
根据上海规土局官方网站资料显示，杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。出让面积39805.8平方米，容积率1.5，规划用途为普通商品房，70年产权。
该地块出让条件苛刻，除去25%的保障房、15%的自持部分以及其他一些公共配套设施，该地块可售住宅面积不足60%，仅剩35045.5平方米。有业内人士分析，为了追求利益最大化，开发商往往都会在地块内尽量开发一些多层洋房或类独栋别墅等高溢价产品。
或许是出于本地块严苛的出让条件，本次参与现场竞价的房企数量史无前例的少，仅有7家，分别是融信、龙湖、山东黄金、融创、保利置业和东原联合体、新城以及泰禾。
开场融创首先报价之后，场内无人应价，一度让人以为会以底价成交。而后各家竞买人轮流出手，地价也随之缓慢爬升，每一轮叫价似乎都经过深思熟虑，与前天祝桥地块的火爆程度形成强烈对比。最终融信力压群雄，以31.55亿摘得地块，溢价率仅51%。
地块周边将有什么规划？
该地块位于复旦大学新江湾校区北面，周边土地都尚未启动开发，所以未来开发想象空间巨大。
据悉，出让地块东侧的A5-01、A5-02为规划九年一贯制学校，计划于2020年前建设，同时这里将有10号线二期（国帆路站）预计2018年底建成通车，目前正在建设中；南侧为河流；北侧国咏路至军工路均为为码头集装箱堆场，环境脏乱差，搬迁时间也未可知。具体规划蓝图也要等项目落地后才能见分晓。
而目前版块内的大型商业配套，就是被杨浦区予以重任的尚浦领世（优惠购、楼盘相册、最新报价），号称要做第二个“五角场”的尚浦领世，目前人气方面十分欠缺。而在交通上，目前尚景园等区域已新设了一些交通配套，比如1280号的专线。长远看还有军工路北段高架、三门路下立交等交通工程，为新江湾国际化、生态化和智能化社区提供重要交通保障。可见，随着交通问题的改善，未来板块内的人气也会有所上升。
新江湾现在房价走势如何？
由于近几年购买新江城湾城住宅的钢铁老板纷纷破产，名下的房源都被银行拿去拍卖，一度导致了区域内供大于求，价格开始出现滞涨甚至下滑。且根据上海链家研究部统计的数据来看，目前区域内存量套数超过100套的楼盘有13个，如银亿江湾邸、仁恒怡庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）等项目。可以看出，新江湾板块的库存压力是有的，去化上还需要一定的时间。
而房价方面，根据链家研究院上海数据显示，2010年新江湾城商品住宅的成交均价为40699元/平方米，到2016年上半年，其成交均价为55509元/平方米，涨幅39.4%，远远落后于全市商品住宅61.2%的涨幅水平。
数据来源：链家研究院上海
目前在新江湾城销售的新房项目有盛世御珑湾和嘉誉湾（优惠购、楼盘相册、最新报价），项目报价6.5-9万/平方米，且都是大户型，一套就要千万以上。二手房方面基本都是这几年刚建好的次新房，房龄新，价格几乎都在7万/平上下，而且大户型居多。也就是说，千万级别的房子在这里到处都是。
本文来源：网易房产
作者：卞叶俊
责任编辑：
吴旻雯_NO1024
