一边推房地产税一边房贷抵个税 政府到底想干啥?

（原标题：一边推房地产税，一边房贷抵个税，政府到底想干啥？）

本文发布于网易号“明源地产研究”

就在最近几天，中国财政部部长楼继伟、中国财政部财政科学研究所原所长贾康分别面对媒体发声，预告了两个有关房地产的最新动态。

一个是房贷利息抵扣个税已经确认，该方案确定会在全国推广。另一个是国家下一步会“义无反顾”地推行房地产税制改革。本文综合了这两大房地产动态，并对其可能产生的影响进行分析。

真是重大利好吗？

房贷利息 抵扣个税

7月22日，贾康在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上发言指出：“个人所得税可抵扣房贷已明确，会支付月供的利息支至于进展，要看个税改革的时间，中央要求的时间是1年左右，但年内可能赶不上了；可以确定的是，这种方案会在全国推广。”贾康认为个税抵房贷的实施，会使得房地产税再向前推进一步。

所谓的个税抵扣房贷，或者说房贷利息抵扣个人所得税，是指将房贷利息作为税前减除项扣除。

目前：应纳税额=（工资收入金额-各项社会保险费-起征点）*税率-速算扣除数

“房贷利息抵扣个税”实施后：应纳税额=（工资收入金额-各项社会保险费-起征点-房贷利息）*税率-速算扣除数

（在缴个税前，先把应还房贷利息部分扣除，然后再计税，这样相当于计税部分变少，可以少缴税。）

自房贷利息抵扣个税的消息一出，有人高呼：“这是楼市的重大利好！”事实果真如此吗？我们首先从两类购房者角度来感受一下。

第一类：

第二类：

从两类购房者不难看出，中、高级收入又有房贷的群体，在“房贷利息抵扣个税”实施后，确实获得了更多“福利”，相当于利息支出中有15%-45%由政府来买单了。对一线城市和高端豪宅项目来说，这是一个“喜大普奔”的好消息。

我们再来看另一个案例。根据近日媒体公布的数据显示，楼市领跑全国的二线城市南京2016年上半年城镇居民人均可支配收入为25250元，每人月均为4208元。

如果按照月均收入来计算，起征点3500元，对照个税所得税累进税率表可以得出，须缴纳税额为（4208-3500）*3%=21.24元，即便用房贷利息将纳税收入抵扣到“零缴税”的水平，也不过省了21元，几乎可以忽略不计。换句话说，以目前南京和全国大部分城市的城镇居民平均月收入水平来衡量，基本享受不到“房贷利息抵扣个税”的福利。

虽然不能简单以平均收入来进行测算，但是可以一定程度上反映出“房贷利息抵扣个税”实施存在拉大贫富差距的风险。对此，有专家回应称，“房贷利息抵扣个税”改革会造成高收入群体减税效果更加明显，目前改革方案还没有落地，未来会有调整平衡的空间。

去库存没戏了？

推行

房地产税

早在2003年的十六届三中全会就已经提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。在此之后，由于中国房价暴涨，上海、重庆两地曾进行征收试点，但效果乏善可陈。13年过去了，房地产税仍是个“举国难题”。

7月23日，财政部部长楼继伟在2016年第三次二十国集团（G20）财长和央行行长会议上表示：要解决收入分配问题，应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没有推出来，除了信息收集困难，还有利益调整的阻碍。“下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。”由此足见国家对于打好房地产税“攻坚战”的决心。

那么，中国版的房地产税税率多高？按什么房价征收呢？不妨先参考下图：

中国社科院经济院研究院研究院汪德华表示：从发达国家经验来看，房地产税一般以评估，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。他同时建议，我国的房地产税不能照搬国际经验，要根据中国国情，设定一定的免税额。

除了房地产税税率等热点外，大家最关心的房价和去库存问题，经济大拿们也给出了自己的观点。

1 房价会下跌吗？

对于房地产税落地后是否能让房价真正回归合理水平，业界有着不同观点。一派认为，房产和一般货物不同，它具有资本的属性，因为它具有获得资本利得和出租获取收益的属性，因此，对房地产进行征税会使得资本的收益率下降，投资需求将被极大遏制，进而导致房价的下跌。

不过，海通证券首席经济学家李迅雷不同意这个观点，他认为，房地产税推出不会导致房价下跌。“因为中国经济高度依赖房地产，不会搬起石头砸自己的脚”。

经济学家李稻葵认为，房地产税和房价之间的关系微乎其微，决定房价的主要是供需关系，而不是房地产税。因此，至少在一线城市，不要指望房地产税的推出能够使房价大幅下降。

财经评论员马光远的观点是，各国地方政府，在征收房地产税时，制度设计上尽可能不引发房价的剧烈波动。就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素非常多：供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等。房地产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。

2 是否与去库存相矛盾？

有声音认为，一旦全面开征房地产税，会削弱“去库存”的效果。因此，在库存压力减轻之前，应该放慢房地产税改革的速度。北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前中国三四线城市正在艰难去库存，这一阶段可能需要3-4年时间。因此，“让我们暂时忘记不现实的房地产税，而是考虑交易环节税费、个税、遗产税等问题”。

不过，贾康对此持不同意见。他认为，应该加快房地产税立法和实施。一线城市以及南京、厦门、合肥等热门二线城市已经具备开征房产地税的条件。而且房产地税还有助于当地平抑市场，防止房价过快上涨、形成泡沫。至于三四线城市面临的去库存难题，则需要让大量农民工在当地住有所居。“这就需要利用如共有产权、公租房等方式减轻购房者的压力，有条件的还可以适当用一些金融杠杆”。