捂盘、调价 九龙仓兰廷或涉多重违规

网易房产7月18日报道 近日，网易房产接到网友回帖举报，直指港资房企九龙仓旗下位于浦东周康板块的项目涉嫌捂盘涨价，回帖中，对方对九龙仓兰廷（优惠购、楼盘相册、最新报价）的销售内情似乎十分清楚，甚至了解调整备案价、保障房等详细信息，网易房产记者也随之对此进行了调查。

图为网友爆料

楼王拖延至今未售 捂盘基本被坐实

记者首先通过网易房产楼盘详情页内历月楼盘动态发现，九龙仓兰廷在今年1月初仍对外称有房源在售，主要在售前一批开盘房源所剩3房，报价35000元/㎡，并表示2月下旬将加推一批房源，从面积来看，与前一批房源类同。

网易房产九龙仓兰廷详情页-价格走势

不过，从2月起，原定加推房源的开盘时间便一再推迟，而价格方面，除了前一批房源剩余的3房户型仍报价35000元/㎡外，加推房源的报价便从最早的均价40000元/㎡起一路上涨，直至今年5月项目给出明确时间，表示5月14日开盘加推，对外报价45000元/㎡起。

项目沙盘图

据调查，项目前期称即将对外开盘的共有4个单元号，分别为19#20#和28#29#，其中，从沙盘位置来看，位于项目中轴线上的28#29#理论上为该案楼王位置，根据记者致电售楼处时，对方所述仅剩最后一栋楼王尚未开盘的说法，可推测出原定开盘的4个单元中，处于楼王位置的28#29#仍未如期推出。而另外在年初就待推的19#20#则应该是“在开盘当天就售完了”。

记者随后又打开了上海房地产交易中心官网，虽然推广名称有所差异，不过经过其他信息匹配，署名“河畔清园”的项目确实就是九龙仓兰廷无误。在网友爆料的浦东新区房管(2015)预字0000216号预售证下，记者也发现了被爆料的“399弄19号”房源，同时，该预售证注明了开盘日期为2015年5月21日。

图片来源：网上房地产

此前，上海市房屋土地资源管理局发布了《关于规范新建商品房项目上网销售开盘日期的通知》，房地产开发企业申请预售至开盘销售的时间，一般为8-10个工作日。超过10个工作日的，商品房项目所在地区县房地产交易中心原则上予以同意，但无特殊原因，延迟开盘的日期不得超过7日。

从这一层面来说，九龙仓兰廷确实已经坐实了捂盘嫌疑。

报价售价藏猫腻 官方数据仍不够透明

另一方面，爆料人还进一步指控九龙仓兰廷随意抬价。

根据网易房产成交数据中心显示，九龙仓兰廷在2015年共计售出678套房源，实际成交均价为33706元/㎡（网易房产成交数据皆根据上海房地产交易中心对外数据运算得出），而今年1月至写稿时（7月14日），该案共计成交110套，实际成交均价为40362元/㎡，前后相差明显。

如前文所述，从今年1月预告加推起，九龙仓的报价便几乎是每月一涨，从网易数据中心的成交趋势图来推测，今年3月和5月，该案应该确实分别加推过一批房源，且数据显示，今年1-3月，九龙仓兰廷的累计成交均价为38269元/㎡，实际并未达到报价的43000元/㎡，而4月至今（推测主要成交为5月加推房源，报价45000元/平起），成交均价已至41656元/㎡，其中6月18日单套成交价甚至已经高达43052元/㎡。

尽管从网友爆料的216号预售证来看，其登记的最高报价为41600元/㎡，并且实际售价只允许下调20%，但是，在其于2015年9月3日获得的预售证中，最高登记价格则为44600元/㎡。

业内人士称，交易中心的备案价格具有指导意义，如果实际售价超出备案价格范围，则属违规。但由于官方公布的数据并未明确成交房源所属单元号的信息，无法查证之前的高价成交房源究竟隶属哪张预售证范围，因此很难证明其有违规行为。不过，仅从报价和成交价似乎已经可以窥见开发商抬价的手段和效果。

虽然过往无法追查，不过待售的这栋楼王反而证实了网友的指控。

目前399弄19号楼王的备案价最高为41600元/㎡，售楼处7月8日的对外报价则为46000-48000元/㎡，而成稿前记者最后一次致电售楼处，或许是听到了风声，对方自称项目客服，言辞间十分警惕和谨慎，称“最后一栋开盘时间不知道，预估价格在43000-45000元/㎡”，并最终强调“价格还不一定”。

两次报价都明显超出了备案登记价格范围，但是否坐实违规，还是要看其最终的成交价格。

板块利好众多 或促使项目再调备案价

至于网友指出项目曾于今年4月上调登记备案价格10%一事，网易记者致电房地产交易中心咨询时，对方表示，开发商有权对备案价格提出调整申请，该申请由开发商提交给上海市房地局市场科，并由该部门进行最终核定，后由交易中心进行网上信息修改。

不过，“相关部门都没有对外电话，我们也不清楚他们审核的具体标准，也不能帮你确认他们是不是真的调过价”。

都说商人是无利不起早，记者从网易房产数据中心发现，今年1月至写稿时（7月14日），九龙仓兰廷所处的周康板块共计成交3195套房源，成交均价30917元/㎡，板块剩余库存3843套；而去年同期，板块仅成交2478套，成交均价27110元/㎡，库存4078套。成交和价格是实打实的上涨了不少，库存对比虽不明显，但今年的去化能力明显增强，库存压力加大，供不应求的趋势越明显，开发商越倾向于加价惜售。

另一方面，在去年板块售价普遍还是3字头的前提下，世茂云图（优惠购、楼盘相册、最新报价）以4万/㎡的价格亮相，确实对板块内同样以中高端楼盘自居，但当时售价仅为3万出头的九龙仓兰廷造成了不小的冲击，而板块内顺势提价的楼盘也绝非九龙仓一家。

随后在今年5月18日，保利地产又以54.5亿拿下周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，去除保障房和自持面积后的实际楼板价已经高达54500元/㎡，保本8万/㎡的售价另无数人咋舌。通观整个周康板块，目前在售楼盘仅6个，剩余8个楼盘都处于待售状态，在商言商，房企们的心态似乎也不难理解。

该案4月是否有过调价已不可考，但有业内人士表示，在这样的市场环境下，说不准九龙仓兰廷的最后一栋楼王也许还会有另一轮调价的尝试。