上半年一线城市哪些项目才是市场的宠儿

本文发布于网易号“同策咨询研究部”

一、市场综述

虽然中国房地产市场进入了白银时代，但一线城市的房地产发展趋势依然保持着强劲的增长势头。

根据同策咨询研究部监测数据显示，今年上半年，一线城市房地产市场延续了去年下半年的上涨趋势。在“金九银十”传统旺季的推动下，去年下半年，一线城市月销量持续攀升，每月成交均价平稳上扬，呈现出量价齐升的局面；今年上半年，受春节假日影响，1-2月一线城市出现量跌价稳的态势，但在进入3月了一线城市迎来了新一轮的走势，整体市场趋于平稳，量价稳中有升。

值得注意的是，由于受325新政的政策刺激，上海在3月迎来成交高峰，单月销售面积达229.43万平方米，创有史以来同期最高。但可以看出，进入4月后，月度销售面积一直领先于其他城市的上海，在经过3月的透支后，月度销售面积已低于广州。

图1.1:一线城市201507-201606量价走势图

数据来源：同策咨询研究部

项目成交方面，随着土地供应逐渐减少，改善型住房需求在品质和数量上的提高，一线城市豪宅化趋势愈加明显。截至6月20日，北京成交的商品房住宅中1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而去年这一比例为5.8%。上海方面， 6月第四周(6月20日-6月26日)单价8万元/平方米以上的高端住宅共成交154套，较前一周增加67套。

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二、2016年1-6月一线城市项目销售排行榜及解读

北京：半年成交均价34847元/平方米，创六年来最高

表2.1 上半年北京商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：同策咨询研究部

注：排名以项目1-6月成交金额为排列依据

根据同策咨询研究部所监测的数据显示，截至6月30日，北京商品住宅市场（不包括保障房）共成交26260套，成交量虽与历史同期相比并非最高，但成交价格却再次刷新历史纪录。上半年签约的项目成交均价达到34847元/平方米，这也是北京楼市2010年以来连续六年的记录里，半年成交均价的最高水平。

在项目方面，远洋地产位于北京朝阳区首都机场路的远洋花园项目，以约35亿元总成交金额在北京上半年的在售项目中拔得头筹，成交均价达84171元/平方米。远洋花园项目推出的户型皆在400平方米以上，上半年共成交29套，是北京楼市豪宅化趋势的缩影。

上海：地王频出，房价上涨预期强

表2.2 上半年上海商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：同策咨询研究部

2016上半年，尽管最严新政“沪九条“出台，但上海楼市依然一片火热，成交面积超755万方，同比涨24%。一季度商品住宅成交面积延续去年的旺势同比大增1.2倍，二季度在新政的调控下成交量明显下跌，但各区域地王频现推高房价上涨预期，掀起新一轮“抢房潮”，6月成交量重回百万方以上，环比涨幅近三成。

在上半年火热的市场推动下，位于虹口区临平北路333号的瑞虹新城项目，以总成交金额为53.1亿元拔得上海住宅销售金额排行榜头筹。瑞虹新城夺得销冠的原因在于，推出的新盘以改善型户型为主，契合市场需求。其第七期瑞虹新城悦庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）已于6月开盘，批准上市套数320套，其中90-120平方米推出130套，140-180平方米推出136套，改善型户型占总上市套数的83%。

广州：住房成交均价为一线城市最低值

表2.3 上半年广州商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：同策咨询研究部

2016年上半年，广州楼市成交持续火爆。根据同策咨询研究部监测数据显示，上半年广州一手楼网签成交57084套，同比2015年上半年的42429套增加14655套，同比上升34.54%，成为近三年来同期新高；均价方面，广州住房成交均价为一线城市最低值，2016年上半年广州一手住宅网签均价为15935元/平方米，同比2015年上半年的14836元/平方米增加1099元/平方米，同比上升7.41%。

项目方面，位于天河区人民法院旁的兰亭盛荟以8.2亿的总成交额位列第一，仅 6月，其批准上市套数就高达363套。

深圳：325后成交暴跌，市场现“有价无市”尴尬

表2.4 上半年深圳商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：同策咨询研究部

2016上半年的深圳楼市，以325新政为分水岭，此前的持续高热态势，在新政及供应双重效应叠加下，住宅成交量呈现腰斩式下滑，政策出台后的4月住宅新房成交量环比骤降46%，市场随即陷入调整状态。即便在年中开发商冲刺业绩的关键节点，市场热度仍然较低。但作为滞后于成交量表现的指标，成交均价在中高端住宅成交放量的支撑下仍在持续走高，全市住宅新房成交均价却同比大幅增长81.9%至51006元/平方米。

项目方面，位于宝安N6区宝安大道和甲岸路交汇处的新锦安壹号公馆，夺得成交金额、成交均价双魁，傲视全市。上半年受地王效应及高价盘成交的影响，宝安区住宅新房均价创下每平方米45625元，新锦安壹号院更是创下约14.2万/平米的高价。

三、小结

同策咨询研究部分析认为，尽管上半年市场保持了较好的增长势头，但由于供求及政策效力的因素，下半年市场量价增速将会出现回调。

需求方面，下半年一线城市调控政策存在收紧预期，需求释放有限，且受去年同期高基数的影响，下半年销售面积同比下降是大概率事件。从销售额来看，下半年随着成交面积下降，成交价格增幅放缓，预计全年销售额同比增幅空间缩小。