网易房产7月14日讯：今天上午，这幅万众瞩目的内中环稀缺纯宅地——虹口区凉城新村街道073-06号地块被新城以37亿元整竞得。这是今年上海出让的第一幅内中环纯宅地，也是虹口区近8年来出让的第二幅纯宅地。
该地块当日成交的最终楼板价为67409元/平方米，溢价率77.39%。扣除保障房以及配套公共设施面积、15%自持部分，实际可售部分的楼板价达到93487元/平方米。业内预测，该地块建成的项目未来保本售价可能超过12万/平方米。
虹口凉城地块限制较多仍有15家房企参与
据上海规土局资料显示，虹口区凉城新村街道073-06号地块位于虹口区凉城新村街道，东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路。出让面积19959.5平方米，容积率2.75，起始总价208577万元，起始楼面价38000元/平方米，可售起始楼板价达52700元/平方米。
但同时该地块限制条件也颇多，资料显示如下：
1.自持要求：受让人须按出让年限持有不低于15%的住宅物业（计7822平方米以上）并用于租赁；
2.保障性住房建设占比：总住宅建筑面积的5%以上，计2744.4平方米以上，且100%全装修（含保障性住房）；
3.商业物业建设占比：不低于建筑面积5%（2744.4平方米以上）不得分割出售，受让人须按出让年限整体持有；
4.公共设施建设占比：不少于2000平方米的社区行政设施或医疗设施，无偿移交给政府；
5.住宅套数及户型占比：中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，住宅套数不低于450套（含保障性住房），并且限高90米，限低24米；
如此苛刻的出让条件，仍然吸引了15家房企参与现场竞拍，分别是华发、葛洲坝、招商、中粮、保利地产、金茂、新城、合景、永同昌、三湘、九龙仓、中洲、金隅、泰禾、大名城。
而从今日的竞拍情况来看，从开局开始就没有想象中的激烈，但是13号竞买人新城的叫价贯穿了整个竞拍过程，力克永同昌、金茂、招商等主要对手，最终将地块收入囊中。
区域内房价走势强劲凉城同比增长26.9%
目前，由于虹口区土地极为稀缺，住宅供应量小，人口密度大，住房需求高，所以近几年区域内的房价跳涨也很厉害。以虹口区二手住宅市场为例，2016年头5个月就交易了36万平方米，成交价格增长较快，一年同比增长幅度达到19.6%，其中凉城二手房价格，一年增长幅度高达26.9%。
（数据来源：同策咨询决策观察）
地块周边二手房基本都是2000年左右的房子，在地块周围单价基本在5-6万/平方米。如水木年华花园（优惠购、楼盘相册、最新报价），均价6万/平方米左右，还有万峰梦湖苑（优惠购、楼盘相册、最新报价），均价在6.3万/平方米左右。而一手房市场，从整个虹口区来看就一个，为瑞虹新城怡庭，均价8万/平方米，目前去化极好，合约销售额达到了35亿元。
周边环境先天不足区域未来发展前景可期
该地块周边环境目前看来还是有很大缺陷的，东侧是广粤副食品市场和移动通信基站以及东南角的建材市场暂无搬迁计划；南侧是警备区用地未来将对地块施工造成一定影响，工业厂房暂无搬迁计划；西侧是一片居民小区，为万峰梦湖苑；北侧是广灵四路，将来这块地建成的小区入口极有可能在这条路上。而该地块本身暂时被用来做停车场，从整体上来看，东侧和南侧比较杂乱，短期内无法解决，对地块的影响比较大。但由于地块在中内环的优越位置，周边交通发达，邻近轨交1号线，周边还规划有轨交19号线。
之前，虹口区委书记吴信宝在调研虹口时指出，虹口是"海派文化发祥地、进步文化策源地、文化名人聚集地"的定位，既要守住文化又要发展文化，在延续文化生态的同时，把文化功能做大做强。
而目前来看，虹口区整体的规划前景十分不错，今年将着力打造"硅巷"型科技创新区域，通过一些老厂房改造，现有写字楼、棚户区改造释放出来的空间，嵌入式地在大街小巷容纳创新创业者；在北外滩的转型上，"十三五"期间，产业集聚将更加多样，并建成复合立体慢行交通系统，以及有特色的滨水空间和绿化景观，成为城市核心商务区。
同时在今年2月份就有消息指出，虹口将逐步启动9、10、13、15街坊（信虹、兆城）、171街坊（蝶恋花）、101街坊（鸿旭）、222街坊（玛宝）等毛地地块，以及启动东余杭路幼儿园迁建、公平路拓宽、北虹中学、天潼路拓宽等市政项目的征收工作。2016年将确保完成旧改6500户、交地5块的目标，为旧改"十三五"工作起好步、定好局。
中环房价超12万/平 内环房价未来走势如何？
而随着此次中环地王的诞生，我们也可以预测下未来内环的房价。未来2年中环的保本房价将达12万/平，甚至最高将达到15万/平以上，而这个价格也将是上海中环房价的高值，并且将对内环内的房价起到推波助澜的作用。
今年以来，上海高端住宅市场，其中千万级豪宅月均成交量840套，较去年月均高出172套，涨幅相当明显，照此速度，今年豪宅成交量将达新高。可见上海住宅市场对高端类产品的需求是十分大的。
从目前来看内环浦江两岸的高端住宅房价还在10万/平左右，未来两年之后内环的房价将大大超过这一单价。而浦江两岸10万/平以上豪宅中，以融创滨江壹号院（优惠购、楼盘相册、最新报价）为例，目前最低单价在13万/平，可以看出未来两年的房价还是很有上升潜力的。
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