网易房产6月23日报道：回头看看近期上海的土拍市场，从松江、奉贤到周浦、崇明，再到宝山，外环的地王是一个接着一个。不得不注意的是，这些地王的楼面价都已经赶超周边的房价了，面粉贵过面包已成事实，整个区域内房价的上涨也已经是蓄势待发了。特别是上周刚拿地王的嘉定区，涨价也早已被提上了日程。
嘉定新城房价已在涨价计划中
上周6月17日，嘉定新城的一块地被建发以42亿元竞得，楼面价达到30289元/平，楼面价基本和周边房价持平。随后记者走访了周边的中介门店，现场正有一对小夫妻在和中介聊天，迎接记者的是一位工作了两年多的小伙子，非常热情地询问起了有什么样的购房需求，记者选择了户型在80-90平的小户型房源，随后该中介就向记者介绍起来：“周边绿地颐景嘉园（优惠购、楼盘相册、最新报价）有一套在265万元左右，龙湖郦城（优惠购、楼盘相册、最新报价）也有一套价格大约在280万元，这两套房源都靠近地铁，所以在地理位置上很占优势。”
而当记者表示还要再考虑考虑时，该中介马上开始奉劝起来，“目前这里的二手房价格还是维持在以前的水平，但不知道你关注新闻了没有，就在这两个项目旁边有一块地，上周就拍出了42亿元的高价，未来一两年之后房价可能要卖到5万/平以上。所以这里的房价也马上就要上涨了，之前3个月，这里的房价还不满3万/平呢，预计未来3个月，将可能会有2000-4000元/平的一个涨幅。现在的上海房价就是这样，地王一出，黄金万两。”
而现场的这对小夫妻，已经和中介签订好了合同，并付了定金，看来他们今天是有备而来的。随后记者和他们闲聊了起来，这对小夫妻也表现得很热情，对于为什么会选择今天过来买房，他们表示，“之前就很看好嘉定新城这个版块，配套设施什么的都很不错，但当时没有决定下来买这里，因为房贷压力比较大，还想再等等。前两天刚看了新闻，说这里要卖到5万/平以上了，再看看其它地方，周浦、顾村都要卖到7-8万/平以上了，觉得不能再等了，再等下去，就算能贷到款估计也会买不了，所以今天就过来签合同了。至于贷款的话贷了差不多200万元，每个月差不多要还1.3万元吧，以我们现在的工资要还起来有点吃力，所以双方父母也稍微帮衬点。”
而记者在土拍前的一篇文章中也有写到，当地中介就已经有提升区域内周边房价的打算，如今看来，房价上涨早已经在冥冥中被提上了日程，如今地王一出，变得更加名正言顺罢了。
后来记者又走访了当地的一手房市场，周边东方豪园（优惠购、楼盘相册、最新报价）、上实海上荟（优惠购、楼盘相册、最新报价）的售楼处，显得相对比较冷清，基本没有顾客在看房，置业顾问也不是很多，后来记者了解到这两个项目的住宅部分都已售罄，差不多已经清盘了。其它如深城投十一街区（优惠购、楼盘相册、最新报价），在宝安公路3636弄有一个临时接待处，里面只有一组顾客，该盘的销售看到又有人来看房，很快便迎接出来并介绍到“项目将于今年9月全新开盘，但推的是loft公寓，之后会有普通住宅部分开盘，具体开盘时间还要等通知，当然价格肯定是会有一定的上升比例的，目前还不能具体透露。”而现场的那组顾客在随便看了下后，也很快就离开了，看来对区域内没有新房项目可售，表现得有些失望；
目前在该地块的旁边，是去年9月金地集团以20亿元夺下嘉定地王，目前还在施工中，将来将为该区域注入大量的新房房源，当地居民表示，“当初就说这块地可能要卖到3万以上，现在看来是不止了，造好以后，不知道明年会不会卖，要是明年能卖的话，估计要4万多了。现在上海的房价真是越来越贵，真的是买不起咯”
徐行镇地王效应立显 周边新项目将卖3万/平
随后，记者又来到位于嘉定老城东北部地区的徐行镇，据悉，徐行镇地王也是在同一天诞生的，当时溢价率201%，成交楼面价24101元/平，未来保本售价将达3.6万/平。由于交通不便，记者坐了半个多小时的嘉华线公交，到了位于徐行镇的佳兆业城市广场售楼处，相对嘉定新城而言，周边是比较荒凉的。
当天来售楼处看房的顾客只有一组，想来是因为工作日再加上地方偏僻的缘故。在现场，售楼处的置业顾问主要向记者介绍了下户型和价格，但记者留意到，现场的这一组顾客在和置业顾问在房价上没有达成一致，所以置业顾问在耐心地向顾客解释，“目前佳兆业城市广场的均价仍是在22000元/平的低价位，在这个地区的新房单价中已经算是最低的，还没开始提价呢。而周边金隅大成郡，6月初刚开盘，价格就卖到了约25000元/平，这对徐行而言已经是算是新高了，当日开盘200多套房源立马就售罄了，可见现在这个区域现在有多热。而且本周六北面的碧桂园嘉誉将要开盘，据说要卖到30000元/平，短短半个月的时间，这价格又要刷新纪录了。”现场的那组顾客当时就已经被说得有些动容了，但之后有没有签合同，记者就不得而知了。因为时间已经不早，记者还要去了解二手房市场，就去找当地中介去了。
但可惜的是，记者找了一圈都没找到当地中介，后来还是电话询问了网上的一些挂牌中介后得知，目前区域内在售的二手房项均价都在18000元/平左右，如绿洲香格丽花园约20000元/平、汇丰颐苑约17000元/平、泰宸家园约16000元/平。据中介介绍，在最近的三个月内，当地二手房房价都有1000-2000元/平的涨幅，而随着徐行镇地王的出现，未来三个月涨幅可能将不止1000-2000元/平的涨幅了，有可能涨幅在3000元/平左右，明年徐行镇的二手房将有可能卖到25000元/平。
有数据显示，徐行镇北边为2015年4月碧桂园以6亿元拿下的宅地，溢价率62.16%，楼板价8108元/平；南边为2015年9月禹州以5.1亿元所得的地块，溢价率82.07%，楼面价为9104元/平。可见一年不到的时间，徐行镇的楼面价就已经翻了1倍多。
房价的涨幅最终取决于市场供求
对于目前广大购房者和从事房地产的工作人员纷纷认为 “地王”板块内的房价涨幅肯定要高于预期，在此就不得不给大家提个醒，其实房价的涨幅与地王并没有直接关系，就拿2009年底常发集团夺得的一块嘉定新城地王的事来说，当时的楼板价12076元/平，三年后，项目以低于楼板价的单价“破发”开盘，最低价11588元/平方米，均价13000元/平方米。这是沪上地王首次出现低于成本价销售的情况，且当时的购房者对开发商的“好意”似乎不太领情，项目开盘销售情况并不理想。可见，就算是地王项目也会出现亏本出售的情况，房价的涨幅根本因素最终还是取决于市场供求关系。所以，奉劝大家不要对地王板块内的项目有过高的期望，要结合自身的实际需求来购房，避免出现非理性的购房需求。
根据国家统计局最新发布的5月份住宅销售价格变动情况显示，5月份房价涨势有所放缓，一方面是环比上涨城市个数减少，另一方面则是涨幅有所收窄。“若住宅价格开始回落，则会导致一部分投资性需求的出逃，未来‘地王’项目的去化将面临困难。”业内人士表示，“尤其是城市高端住宅销量已近峰值，市场需求空间有限，未来‘地王’项目去化难度加大。”
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