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旧金山伦敦房价领涨全球 大都市的“房价之痛”

2016-04-02 06:55:36 来源: 新华网
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(原标题:旧金山伦敦房价领涨全球 大都市的“房价之痛”)

国际大都市汇集全球人才、创意和投资,在各国脱颖而出,成为世界经济增长热点。这些大都市的房价也高得令人咋舌。最近一项调查显示,多座国际大都市的房价三年来持续高位增长,领跑其所在国家城市房价,令普通居民不堪重负。

房价涨不停

英国《经济学家》周刊4月1日发布其最新调查结果显示,过去3年里,伦敦、旧金山、温哥华和斯德哥尔摩等城市的房价以年均13%的速度增长,而它们所在国家的房价年均增长水平仅为7.5%。

这项调查还在去年追踪了26个国家的房价水平,发现计入通货膨胀因素后,有20个国家房价增长,平均增长5.1%。位于这些国家的大城市的房价平均增长水平则达到8.3%。

高房价令当地居民怨声载道。去年的另一项调查显示,在阿姆斯特丹、柏林、伦敦、巴黎、斯德哥尔摩和苏黎世等城市,只有不到九分之一的居民认为找到价钱合理的居所并不难。上述城市的房价3年来维持6.5%的年均增长速度,而它们所在国家的房价平均增长水平只有3.2%。

房价持续增长,令普通居民难以负担。伦敦一向以高房价著称。在2002年至2012年期间,伦敦一套住房的平均售价七倍于这个城市的平均年薪,如今则已增长至12倍。

受房价拖累,较之英国其他地方,伦敦人收入增长有限。表面上看来,伦敦人应该过得不错。2008年金融危机以来,伦敦每户人家税后收入实际增长2%(已经计入通货膨胀因素),在英国全国屈指可数。

然而,工资涨了,房价也涨了。目前,伦敦每套住宅均价50万英镑(约73万美元),接近全国平均水平的三倍。英国智库“决心基金”分析认为,如果计入房贷和租金上涨的影响,伦敦人的收入比金融危机前平均减少4.3%,在全国垫底。

工资涨了,房价涨

大都市的房价持续增长,主要由需求驱动。

不少集合卫星城市的大城市近年来人口增长迅速,有大批90后和零零后年轻人前来安家置业。苏黎世每5名居民中有两人出生在瑞士以外,当地44%的居民年龄在20岁到44岁之间。

这类新兴大城市的特点是劳动力紧缺,因此收入增长较快。在旧金山和斯德哥尔摩,失业率比全国平均水平低一个百分点。

除了居住需求,房价也受可支配收入、利率水平和其他资产回报率影响。不少国际大都市是海外置业和资产保值的首选。

2000年至2006年期间,美国和英国的房价基本维持相似的上升轨迹。金融危机之后,两者表现大相径庭,美国房价逐渐回落正常,英国房价则在短暂停滞之后持续走高。

究其原因,与英国首都伦敦的吸引力不无关系。伦敦地产中介萨维尔斯的数据显示,城内近半豪宅由外国人购买。

投资大城市的房产,往往回报不错。摩根士丹利资本国际数据显示,温哥华房产2015年净回报率达11%,高出加拿大整体楼市三个百分点。

高房价也与一个城市的经济活力相关。旧金山楼市走向与当地技术产业的发展息息相关,自2008年以来房价与纳斯达克指数变动趋于同步。自2012年触底以来,硅谷房价已经增长73%,而全美房价整体增长仅31%。

房价多少算合理?

针对市场需求推高的房价,最有效的办法就是增大供给,修建更多的楼房。在寸土寸金的国际大都市,这谈何容易。

无论在旧金山还是伦敦,上马一个新的地产项目都不容易。前者在湾区有严格的住宅限制行政规划,后者则要在郊区保持大量绿地。

尽管如此,旧金山最近动工的房产项目是9年来最多的,而伦敦也在2015年开始新建2.4万套新住宅。

要判断一个城市的房价是否合理并不容易。有一种计算方法把房价与可支配收入、房价与房租作比较。房价上涨后,如果与可支配收入和房租的比率接近当地中长期平均水平,则无需担心。否则,要么收入增长或提高房租,要么房价下跌。(袁原)(新华社专特稿)

netease 本文来源:新华网 责任编辑:严家森_NO4079

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