“营改增”于5月落地实施 二手房交易将缴增值税

网易房产3月14日报道 日前，两会期间国家税务局局长王军在接受媒体采访时透露，两会结束后，估计国务院常务会议很快就会审议“营改增”的方案，其中二手房交易5月1日起将全面实行“营改增”。

3月13日，十二届全国人大四次会议举行的第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露，总理在政府工作报告中下达了全面实施“营改增”的“总攻令”，税务部门作为主攻部队，一定确保改革5月1日如期落地。而这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

11%的税率呼声最大

两会上传出的二手房交易“营改增”的消息迅速成为市场讨论的热点，随后“营改增”税率的标准问题便再次引发激烈讨论。网易房产记者观察发现，目前业内普遍对11%的征收标准预期最高。

据了解，目前我国增值税的税率主要有17%、13%、11%、6%、3%这5个标准。由于“营改增”是以“减负”为核心目的，且在二手房市场要起到抑制投机炒房的作用，因此目前业内普遍对“中位数”——11%的征收标准呼声最大。

举例来说，以一套总价为100万元且未满2年的二手房交易为例，且不考虑免征等因素，若按照营业税5.5%的税率计算，那么营业税共需缴纳5.5万元。

如果“营改增”实行后，计算增值税则需要考虑销项税额与进项税额，这就需要从两类购房行为中进行解释：

第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/（1+11%）*11%即约为5万元，而销项税额为100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额则为5万元。

第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/（1+11%）*11%即约为9万元，而销项税额为100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。

如上计算结果中可以发现，采用11%的征收标准能够较好地实现二手房交易中，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。而高于11%或者低于11%税率标准，根据减负的程度以及考虑到税负的公平性，采取的可能性相对较小。

上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏认为，目前关于房企的增值税率也没有确定，但实行11%的可能性很大。根据有关测算，如果土地部分能抵扣的话，将比此前的营业税减负1%左右。无论采取何种税率都应以减负为原则，否则将失去改革的意义，也不符合当前的调控思路。

尚需细则出台

二手房交易实行“营改增”既要符合改革减负的预期，又要兼顾抑制市场炒作的作用，因此无论是房企还是个人“营改增”减负可谓都是众望所归。

但现实的问题是，目前距离全面实施营改增仅有不到两个月的时间，对于二手房市场“营改增”的改革能否顺利推行，诸多的指导细则尚未公布，这些都是急需解决的重要问题。

易居研究院研究总监严跃进就认为，在实际的过程中有两个内容需要注意：第一，个别地区、个别房屋存在着不同的房龄等因素，二手房交易的征收率能否完全按照统一的标准来执行值得商榷；第二，如果二手房存在精装修等总值溢价的情况，且相关方面的发票齐全，是否能够抵扣相应的税费额度。

对此，上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建在接受媒体采访时曾表示，“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

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