楼市暴涨 涨价恐慌蔓延下的上海楼市

农历猴年刚开始，上海的楼市就像猛然惊醒的野兽，上涨的势头明显，房价更是频频抬头，涨价的恐慌似乎正在这座城市里蔓延开来。

新年正式上班第二周，房产媒体的报道中就出现了各类房价上涨，二手房成交火热的报道此起彼伏，上周末的二手房交易市场更是变成了菜市场，动则百万甚至千万的房产就如同白菜价一样，着实令人看不懂。而最近，青浦区朱家角镇的纯宅地与商住地块更是几乎把沪上的知名房企全部引来，市场被看好的预期愈发明显。

无论是从近期火热成交的土地市场，还是被一扫而光的千万楼盘项目，上海近期的楼市火爆相信让更多有购房意愿的人开始紧张起来了，而这种紧张又会反过来促进市场的升温，彼此恶性循环。

楼市暴涨下的畸形现状

【慌】春节后，新房成交暴涨近20倍

春节假期后的首周，上海全市的新房成交量出现了“爆炸式”增长。由于春节假期影响，假期间沪上新房的成交量几乎进入到“放假”的模式，不过假期一过上海的楼市就如脱缰的野马，瞬间爆发出节假日期间积攒的能量。

网易房产数据中心统计显示，节后第一周上海的新房成交面积便达到了18.5万方，环比此前净增长了1898.9%，相当于近20倍。截止目前，2月上海楼市的成交均价达到了35911元/平，仅这一数据就比2015年整年的均价上涨了12%。

在此背景之下，才会出现虹口区新推向市场中的千万级豪宅，就被数小时内抢购一空，而该房源的单套总价就要近千万元。与此同时，市场的升温开始传导给沪上的顶豪项目。过完年才第一周，上海的豪宅标杆汤臣一品（优惠购、楼盘相册、最新报价）便成交了一套总价1.6亿元，单价超过20万元/平的豪宅。豪宅产品的交易趋于活跃，也是市场快速升温的表现。

市场的火热还能够从网易房产的购房直通车与400购房热线的数据中体现出来。网易房产统计数据显示，春节后第一周，购房直通车共带看了257组，成交74套；而到了第二周，网易购房直通车的带看人数就飙涨到了475组，上涨了84.8%，成交83套，其中网易数据和司机自主扩展了18套成交，近期上海楼市的疯狂可见一斑。

与此同时，网易购房400客服电话的打进数量也出现了“飞跃”。统计数据显示，年前一周（1月29日至2月4日）期间，网易购房400客服电话的打进数量为1722通，而本周（2月19日至2月24日）共计6天时间，网易购房400电话的打进数量就达到了近4000通。

数据从来只是用来反映现实的。而目前的现实正是无论刚需还是改善型需求，上海的楼市都已经深深地陷入到节后涨价的心理预期之中。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“近期上海楼市出现亢奋的态势和契税等政策调整有直接关系。在春节后的成交结构中，仍然以改善型和豪宅项目为主，因为契税税费的调整而出现实质性成本下调，而对于部分房企和房东来说，也会据此调整新的价格，最后房价总体上会出现一个明显的上涨。”

【急】上海库存告急，涨价恐慌蔓延

在全国楼市以去库存为主调的情况下，上海的楼市正在经历着一场近乎疯狂的追涨期。

根据易居研究院智库中心数据显示，目前上海楼市的存销比仅为3.7，也就是说市场上的供应量仅仅能够维持约4个月的销售时间。有业内人士表示，仅仅用了不到一年的时间，上海的去库存周期就从此前的14个月下降到了如今的4个月，上海的楼市正在经历一场恐慌性的入市潮。

新房库存的告急直接影响到上海二手房市场的成交情况。统计数据显示，2月15日至2月21日这一周，仅经过上海中原地产成交的二手房面积就达到了77.41万方，相当于每天就能够成交掉1000套房子。

“借钱付首付，怕房东涨价”、“房子还没等到过户，就涨到了100万”与“宁愿返还双倍的定金，也要违约”成为近期沪上二手房交易市场上最常见的现象。客观的说，除了契税新政能够带来的减税影响外，沪上楼市在补给告急的情况下，逐渐弥漫的恐慌心理成为这一波疯狂背后的一大推手。

另一方面，在上海库存告急的情况下，后续补库存的迫切需求就明显被释放出来，这也导致近期沪上的土地市场出现了开发商“抱团”抢地的境况。

2月25日，上海土地交易市场上，两块位于青浦区的土地（一块商住地块，一块纯住宅地块）共吸引来超过15家沪上知名房企前来“抢购”，其中不乏有刚迁都不就的融信集团，绝大多数房企都分别派遣了竞拍代表前往现场竞价举牌。

楼市大涨，恐慌蔓延。如今上海楼市的近况不禁让人隐约看到去年深圳的缩影，而这种趋势在业界看来几乎逃脱不掉。有业内人士表示，2016年上海房价会呈现出月度2%的环比增幅，而在价格方面，新房的市场成交均价将很有可能突破并稳定在3.6万元/平。

【疯】房产交易市场如菜市场

2月28日，临近春季的周末，本应是暖阳高照，市民外出赏花野餐的时节，却没有想到沪上的很多家庭聚集在各区县房地产交易中心的大门口，直接把交易中心的大门给“挤瘫了”。

本周末被挤瘫掉的“重灾区”包括浦东、宝山与闵行，而沪上中心区域的虹口、杨浦等地也是拥挤异常，其中宝山区房地产交易中心更是从2月28日起，实行非常时期（主要是双休日）交易限流的措施，几乎所有的人都得到房产交易大厅的门口现场排队。

更有消息指出，这几天沪上的众多房产中介的经纪人还多了一份工作内容，就是早去交易中心帮过户人拿排队的号牌。而宝山区房产交易中心为了预防秩序，还派出了驻现场的安保人员整齐地列队站岗。

现场的房管局工作人员抱怨说，年后的双休日，审税过户的窗口是最忙的，有的人得等2个小时才能排到。相关统计数据显示，目前各区县的房产交易中心业务办理的数量相比年前增长了近4成左右。

另外，本周末还曝出“最牛房东”的事件。卖房的房东采用现场竞价的方式，让众多看房者在房源内聚集，采用现场拍卖的方式对其出价，然后卖给出价最高的买家，简直闻所未闻，可见市场的疯狂程度。

而这几天在新房案场内，销售在给主管报备时如果像平时那样只报“1个或2个”话会被骂得“狗血淋头”，因为主管认为这个时机房子这么容易卖，“是个傻子都能卖出这个成绩来”。

畸形背后的“推手”是谁？

市场几近疯狂，楼市恐慌带来的涨价潮像是一股摧枯拉朽的洪流，不断地将更多的人卷入其中。

尤其体现在二手房市场，如今疯狂的市场环境下，房屋买卖的双方已经不再是单纯的“唯一对接人”。比如，很多外环的二手房房东同时也可能是中环一处房产的买家，身居两个角色，很多买房者同时也是卖房者，遵循着水涨船高的理念，很多被市场推着去涨价。

以此类推、相互循环。往往上家涨价时，逼着自己也得涨价卖房，让整个市场环环相扣，牵一发而动全身，进入到涨价的恶性循环之中。对于很多处在这个链条中间段的人群来说，房价的整体上涨并未给自身带来哪些利好，甚至有时还要付出更多的成本。但不置可否的是，房价确实是涨上来了。

那么到底有哪些因素造成这种“恐慌性”购房呢？这条环环相扣链条的末端，最终的推手又是谁呢？

【推手一】场外配资导致楼市需求量提前入市

这个原本在股市里才会常用到的名词，如今也欣然地出现在了房地产等的领域当中。目前上海存在不少中介公司、开发商与有金融牌照的金融机构为购房者提供类似于“首付贷”的产品，以满足其首付资金不足的需求。这项“推手”的主要功能是将短期内本不具有购房能力的人，可以提前去付首付买房，让这部分需求集中释放，短时间内迅速提升了楼市的成交量，直接助推楼市的疯狂。

【推手二】货币政策持续宽松，使金融杠杆大增

同策咨询研究部总监张宏伟指出，根据统计数据显示，自2014年下半年以来，央行已经连续6次降息，5次降准，由此带来贷款利率已经降至最低的货币环境。2016年1月份全国首套房贷款平均利率为4.6%，创造了历史的最低值，沪上各家银行为购房贷款更是提供了低至8.5折的利率优惠。直接鼓励买房人享用政策优惠，推高了楼市的成交。

【推手三】不良中介与机构的“联合炒作”

2月28日下午，上海发布微信公共号发布了一则题为《市住建委：将对散布不实信息的房地产中介机构予以严肃处理》的文章，直接将矛头指向了散布不实信息的房地产中介机构，提出“住建部门将对散布不实信息的房地产中介机构予以严肃处理”的意见。

事实上，这正是对目前沪上房地产中介机构炒作区域房价，助涨社会恐慌成交的一种强硬回应，通知的背后正是揭露了目前不少房产中介在炒作区域，人为抬高房价的现实。

除此之外，这场房价成交上涨的洪流之中，还有频出的“救市政策”、开发商捂盘惜售等幕后推手的出现，它们都合力共同催生出当今近乎畸形的市场现状。

【追问】上海的房价会一直涨吗？

另外，在这些市场推手的“助力”之下，市场上还有一种声音认为，上海的房价会一直处于上涨的预期之中，就算以后不涨了，房价也掉不下来。

事实上未必，有业内人士表示，本轮一线城市房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳定经济而实施了宽松的货币环境。目前正是近年来货币最宽松的时刻，未来一旦这种供给侧的改革告一段落或者经济企稳复苏，那么货币政策就可能会面临着收紧，那时楼市继续上涨的预期可能就会发生改变。

其次，还有些人认为在一线城市中有更多的就业机会，导致很多人认为只要一线城市处在人口流入的状态中，房价就会不停地涨。但事实上，上海等一线城市正在制定或实施最新的人口流入控制计划，上海更是明确提出了2500万的目标，因此一旦人口政策逐渐收紧，以此为依托的需求面也会发生变化。

最后，一线城市房价的持续上涨必然也是不利于缩小社会贫富差距的，如果在经济面临下行压力的情况下，楼市疯狂涨价造成一定的社会贫富差距拉大，社会矛盾加剧，这显然也不是有关部门愿意看到的结果。

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