网易房产2月23日报道 网易房产今日获取一份疑似由上海四部委共同发布的尚未公开的政府文件，与此前网传上海将调整土地供应与增加90平米户型供应要求的消息不谋而合。
在这份题为《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》中，指出市规划国土资源局、市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市商务委《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》已经得到市政府的同意，文件的落款时间是2016年2月5日。
在随后的细则中，对优化土地和住房结构的调整要求基本与此前网传的内容一致。特别是有关增加中小套商品住房的供应上，要求中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的地方，提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。
文件中还提及了鼓励公共交通为导向的社区开发模式。规定轨交站周边的区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。
事实上，有关上海将调整土地和住房供应的消息从网传到如今相关疑似文件的传出，都基本上传递着上海这座大都市对小户型住宅市场的需求属性。研究数据表明，2014年末上海常住人口达2425.68万人，呈现逐年上扬的态势，而上海土地出让量则出现下滑的态势，2013至2015年住宅的成交量逐年下滑，土地市场的稀缺造成“地王”频出，导致中高端改善型项目增多，小户型住宅供应稀缺，这与逐年增长的人口形成矛盾。
同策咨询研究结果表明，随着上海限购政策的出台后，90平米以下的小三房户型增多，80-90平米的户型段成交量明显扩大，占全市7成，而70平米以下的户型明显缩减。
在价格方面，各环区小户型套均总价总体呈现上扬的态势，尤其是在2006年至2010年，以及2012年至2015年，中外环复合增长率达20%居首，而郊环外复合增长率最低，为14%。在价格变化方面，上海的小户型住宅价格呈现出波动上扬的趋势，2015年1-10月的成交均价已经突破了2万元/平方米，达到了22250元/平方米，套均总价达到182万元。研究结果表明，上海小户型住宅价格的均价和套均总价复合增长率分别达13%和7%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，新增建设用地不可能有大幅增加，存量用地盘活也很难有快速成效，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套数，让更多的家庭能够买到或租赁到中小套型的房源；从现在上海土地政策特征来看，再结合目前财政部等部委政策导向来看，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定会增加，开发商在上海的开发策略也会发生一定的改变。
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作者：卢常乐
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