房地产"去库存" 银行政府携手回购房屋

“我们要主动与银行对接，务必把房地产‘去库存’工作做好。”近日某地政府部门相关负责人向记者表示。采访中，多家银行也向记者证实，在一些地区，特别是财政实力有限的三、四线城市，银行信贷资金在地方政府回购房屋中发挥了重要作用。

政府回购房屋是今年地方“去库存”所倚重的主要措施之一。然而对于财政支付能力不足的地方政府，资金短缺问题或将影响到房地产“去库存”的节奏。在实践中，部分地方政府已经迅速找到了筹资渠道。

市场人士普遍认为，三、四线城市房地产“去库存”压力最大。从今年来看，地方政府通过回购方式“去库存”的压力要超过以往任何时候。据了解，2015年，棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置的比例达到28%，对“去库存”发挥了重要作用。住建部相关负责人此前曾表示，2016年将继续推进棚改货币化安置工作，努力提高安置比例。

对此，部分三、四线城市提出，坚持以政府购买棚改等保障房服务为主导，探索政府与社会资本合作的多元化模式支持保障房供给。

现实情况还算乐观。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读去年12月份房价数据时提到，“大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段”。

那么，回购所需资金到底从哪里来？资金需求量大、期限长的特点，令银行贷款成为地方政府部门追求的对象。记者从某地了解到，如仅依靠地方财政支出，短期内财政负担压力较大。

银行又将如何介入呢？为避免风险发生，借款方的资信状况、偿债能力，一直是银行着重考量的因素。

“由政府购买服务的运用模式，给银行信贷资金的大规模介入提供了可能。”某银行机构负责人说。

在采访中记者了解到，所谓政府购买服务的运作模式，是指地方政府作为购买方，与某公司签订购买服务合同。由该公司负责具体项目的组织实施，即保障房的回购，并由上述公司作为承贷主体向银行贷款，而购买服务的还款来源为地方政府财政资金。

相关业内人士评价说，仅依托地方政府力量回购房屋，将增加地方政府的债务负担。引入社会资本，有助于回购项目的快速实施以及银行信贷资金的介入。同时，银行资金介入地方政府房屋回购，不仅可以消化房地产库存、节约土地资源、促进房地产市场健康发展，更在很大程度上缩短居民申请期限，让闲置房屋尽快合理利用。

某银行机构相关负责人在接受记者采访时表示，银行介入也是有条件的，比如项目资本金要先落实，即项目资本金应先于贷款到位，但对于所占比例没有限制。

如果项目资本金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证时，将导致项目拖延甚至被迫中止。地方政府按照与借款人签订的购买服务合同，约定由地方财政支付。

对于地方政府来说，从财政数据来看，财政具有较强的资本金拨付能力，项目资本金在贷款投放前到位就有保障。

对于银行而言，房屋回购的风险依然存在。在地方政府作为房屋购买方与企业签订购买服务合同后，地方政府便应承诺由本级财政预算支付服务款。

对此，一些专家也有所担心：贷款期限较长，如在贷款期内出现地方政府领导人员变动，就有可能出现政策的不连续性风险。专家建议，应关注地方经济发展及地方政府财政、信用、债务等方面变化，定期核实政府购买服务款支付能力等情况。银行要在政府换届前后主动做好衔接工作，定期对地方本级财政收支、负债等情况进行了解，掌握可用财力的发展变化，分析可能对银行贷款造成的风险，以便及时采取措施进行风险防控。

“要关注地方经济发展及地方政府财政、信用、债务等方面变化情况，定期核实政府购买服务款支付能力和政府购买服务合同履约能力。”某银行机构负责人认为，“资金被挪用风险也要随时警惕，确保资金专款专用。”