二手房指数报告 政策催化预期 暖冬格局初现

政策催化预期  暖冬格局初现

2015年11月，上海二手房指数为3156点，比上月上升29点，环比上涨0.97%。涨幅终结了连续两个月的扩大走势，较上月缩小0.20个百分点。

上海二手房市场前7个月持续突破3万套，上海二手房指数办公室认为，11月成交量较5年来同期仍是高位。市场特征表现为：一、政府“去库存”基调已定，未来调控政策定向宽松是大概率事件,市场预期向好。二、成交量二手房是一手房的两倍，这已成为常态，决定市场走向的效应愈发明显；三、在“一步到位”驱动下，小户型出现抛盘，2、3套出售置换高档住宅现象屡屡显现；四、由于价格延续上涨，部分买家对于高价房接受度下降，交投出现胶着；五、部分板块一二手房价格倒挂，分流出2-3成客户去一手房市场；六、全面放开二胎政策，促使改善需求有了新增长点，三房以上大户型需求增多，买家上升1成。截至11月30日，全市二手住宅挂牌量为113578套，较上月上升3.7%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为28974套、62553套、22051套，较上月上升2.2%、3.5%、6.4%。外环外挂牌上升最大，供求平衡逐渐打破。

11月10日,中央财经领导小组第十一次会议上,习近平总书记首次表态要化解房地产库存, 随后9天4提加强供给侧结构性改革。11月11日,国务院常务会议上李克强总理强调要以加快户籍制度改革带动住房等消费。在宏观经济增速放缓背景下，中央表露出更为积极地稳定楼市的态度。

市区跳级改善增多

2015年11月，传统市区全部7个区及浦东陆家嘴整体上涨0.89%，涨幅较上月缩小0.61个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴整体上涨0.90%，涨幅较上月缩小0.43个百分点。

11月，静安、闸北“撤二建一”落地，前期已经释放的利好并未终结，上涨1.37%，卖家预期良好不接受议价，甚至撤卖惜售，部分板块房源出现供不应求。一些市中心区域交投表现分化，如普陀、虹口、黄浦分别上涨0.98%、0.88%、0.74%。大户型成交火热，跳级改善案例增多，一些置换客将2、3套房龄较长的房源出售，一步到位购入市区千万级高档大户型次新房。卖家挂牌积极性上升，新增大户型房源较以往有3%的上升。学区房仍热，中介称，带有学区概念的房源更是“出一进一”，即甫一挂牌马上成交。而中小户型房源带看量较上月出现了2-3成的减少，多名客户争抢一套房源的现象不再。究其原因，70平方米以下的老工房（售后公房），由于业主改善需求纷纷被出售，这类老旧房源的挂牌量出现了5%以上的增长，供远大于求。

11月，新兴城区整体上涨1.06%。其中，涨幅较大的松江、嘉定、宝山近市区部分分别上涨1.28%、1.26%、1.20%。其中，宝山表现活跃，成交量连续处于全市前三。改善型房源延续上涨，临近市区、轨交覆盖的120-150平方米，500万元以下的中大户型房源受买家青睐。抽样显示，外环附近的次新房社区成为成交主流,尤其是一些含有学校、医院等配套优质房源，有相当多的市区改善客选择购入，多为二房换大三房的案例。而一些偏远新兴城区，二手房新增优质房源不多，买家出手表现谨慎，部分同区域置换客则更多关注一手房，其中一二手房价格倒挂的房源，更是分流3成左右二手房买家。另外，自贸区概念持续发酵，需求结构出现变化，自住需求超过投资客，如浦东外高桥、临港新城分别上涨1.75%、1.27%。

11月，非新兴城区整体上涨0.60 %，涨幅较上月缩小0.06个百分点。区域内涨跌互现，奉贤、金山分别上涨0.31%、0.08%，崇明微幅下跌0.01%。究其原因，临近年底，新兴城区市场新增需求减少，交投降温，加上一手房供应大，分流二手房买家。由此区域内板块多见持平，如金山新城、奉贤海湾、浦东外环、松江小昆山等。

成交放缓价格持稳

2015年11月，全市130个板块中，上涨板块99个，占比76%；下跌板块15个，占比12%；持平板块16个，占比12%。

上涨板块平均上涨1.20%，涨幅环比缩小0.16百分点。二线滨江板块出现了领涨态势，如浦东世博滨江、杨浦东外滩、黄浦世博滨江涨幅领先，分别上涨1.77%、1.62%、1.56%。随着各区滨江板块的快速发展和一手房高价入市效应，滨江板块二手房也出现了成交热，不少改善客一步到位选择购入800万以上的三房。11月4日，静安闸北合并正式落地，尽管利好提前释放，但仍维持较大涨幅，闸北与静安接壤的新客站板块受益明显，上涨1.68%，区域内部分次新房卖家惜售或跳价。而离静安最远的彭浦板块房价也出现了明显涨幅，达1.53%。新兴城区500万左右的改善三房成交最热，如闵行莘庄、宝山大华、浦东川沙分别上涨1.52%、1.56%、1.39%。其中，宝山大华更是宝山成交第一名，交投活跃。而一些市区传统的成交热门板块，出现了涨幅缩小、成交放缓的调整迹象，如长宁中山公园、徐家汇分别上涨0.70%、0.58%。由于优质房源挂牌不足，加上价格高企，无法吸引买家入市，只有一些定价合理的房源才能快速成交。

持平板块16个，一些市区中高端板块改善型房源无房挂牌出售，而老工房（售后公房）无人问津。如黄浦滨江、淮海西路价格走平。另外，宝山通河、闵行吴泾等新兴城区板块，挂牌房源价格维持高位，卖家即使不能成交也不做调整。

下跌板块平均下跌0.22%，跌幅环比缩小0.15个百分点。一是由于板块房源价格虚高乏人问津，一些卖家尝试下调价格吸引买家促成交易。如浦东六里、闵行古美罗阳分别下跌0.32%、0.31%。一些300万左右房源下调价格在5万上下，达到买家心里价位成交。另外一些不带学区的老工房出现降价抛盘，多为底楼及顶楼房源，如徐汇上海南站、普陀光新、杨浦鞍山分别下跌0.13%、0.11%、0.10%。有些卖家仅持有一套房源，将手中的一室户、两室户售出后，选择购入新兴城区的动迁房或经适房，而卖家对于价格比较坚持，仅接受1-2万元左右的议价，但成交不多。

上海二手房指数办公室认为，11月上海二手房市场成交量未现拐点，市场预期向好，或迎来暖冬格局。目前二手房已占上海全市成交量的三分之二，这将成为常态。一二手房价格相互制约、相互推动，但在成交量的带动下，二手房影响一手房价格，或成为价格标杆，成为上海房地产市场走势的风向标。

（上海二手房指数办公室）